透市|广州宅地市场持续火热 加速成交或缓解疫情影响

来源:中国网地产 2020-06-01 18:14:41

年复一年的土地市场,唯有冰冷与火爆能吸引外界眼球。

5月的广州,土地市场随着走高的气温热了起来。据中国网地产不完全统计,5月约29宗土地挂牌出让,其中涉宅用地成交11宗,基本持平前4个月的成交数。更为外界乐道的是,5月18日11宗土地展开逐鹿大战,不仅吸引到数十家房企围猎,还引发服务器崩溃,场面一度趋于白热化。

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随着疫情影响不断减弱,房企拿地欲望增加,广州正逐步提高住宅供地的比例。截至5月底,广州挂牌13宗土地预计于6月出让,其中9宗涉及住宅用地。

对广州市政府而言,受疫情影响产生的经济与财政压力,通过加速供地或能有所缓解;对房企而言,借助流动性充裕的契机,可以积极补仓,夯实珠三角的布局。

住宅用地计划供应有所收窄 政策导向趋于平稳

据《广州市2020年建设用地供应计划》,广州市于2020年建设用地正式计划供应总量控制在2028公顷以内,预计划安排5804公顷为后备项目。

广州市正式计划供地面积约2027.83公顷,住宅用地547公顷,占计划总量的27%。其中,商品住宅用地451公顷,占住宅用地供应计划的82%,占计划总量的22%。

经历去年的供地高峰后,今年广州住宅用地的计划推地规模有所收窄。数据显示,2017-2019年,广州市住宅用地计划供地面积均超过了600公顷,分别为622公顷、625公顷与667公顷。实际上,广州前三年的住宅用地供应情况分别为479公顷、498公顷与570公顷。

从不同区域的商品住宅用地供应量来看,主要分布在南沙区、白云区、黄埔区、增城区,4区合计325公顷,占比72%,涵盖广州市南部、北部、东部区域。

从总体计划供地数量来看,广州北部的白云区、花都区、从化区计划供地数量达到110宗,白云区单区供地就已高达72宗,成为新的开发热点区域。

同时,广州还计划加强城市更新土地供应,通过城市更新改造实现供应建设用地51宗,供应量228公顷。机构数据显示,截至2020年一季度末,广州共有275个整村改造项目处于推进当中,已确定改造主体的旧村累积约28个,占比约28%。

总体而言,广州住宅用地的政策导向依然是保证住宅用地平稳供应,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

一季度以工业用地为主 4月宅地成交颓势有所扭转

实际上,2020年初广州市的涉宅用地供应较少,一季度主要以工业用地为主,涉宅用地则保持着每月成交两宗的频率。据中国网地产不完全统计,广州市一季度推地/成交66宗,约有42宗为工业用地,成交涉宅用地仅6宗,规划建面85.69万方,共成交175.28亿元。

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虽然6宗住宅用地多以底价成交,但楼面均价约每平方米20458元,平均溢价率约17.0%,总体看来拿地成本并不低。其中,越秀南地块楼面单价最高,折合楼面价每平方米64576元(除配建);番禺汉溪大道北地块规模最大,建面为31.76万平方米;荔湾广船地块拿地金额最高,达81.96亿元。

不过,即使是零星地推地也不乏亮点。

2020年广州成交的首宗住宅用地为“回炉”地块——花都区工业大道南三地块一期用地。该地块自去年8月挂牌遭遇流拍之后,曾再次挂牌并再度延期,总起价也由21.97亿元下降至17.57亿元,最终被中建地产底价拍下。

同月出让的广船一期地块,历经56轮鏖战,不仅触及成交价格的封顶价,同时出现自持25%商业的代价,由中信泰富和广船联合体竞得,折合楼面价约每平方米37216元。

3月出让的越秀南地块,虽然以底价成交,但每平方米64576元的高均价刷新了广州楼面价记录。同时,作为广州核心老城区的越秀区,此前公开出让宅地还需要追溯到2011年,可谓寸土寸金。

进入4月,随着复工复产的逐步推进,广州的宅地供应快速复苏,单月成交土地达6宗,共成交165.35亿元,环比大涨163.2%,平均溢价率为6.7%。以住宅建面来看,广州4月以住宅用地成交为主,成交达153.48万方,同比大涨138.54%,占比54.9%。

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4月初,历经54轮竞价,恒大以35%溢价率将花都地块纳入囊中。临近月底,另一宗“回炉”地块天河广氮也以12%溢价率成功出让。但是,增城区两宗命途多舛的“回炉”宅地再次因故终止挂牌出让,给升温的广州土拍市场又稍稍降了降温。

2020年1-4月,广州共推出土地规划建面1330.79万方,成交1213.27万方,成交楼面均价为每平方米4254元。其中,宅地市场共推出土地规划建面349.33万方,成交239.17万方,成交楼面均价每平方米14242元。

1-4月,广州仍主要以工业用地成交为主,规划建面占比达60.7%,而住宅用地规划建面占比约为19.7%。作为”吸金“主力军的宅地,得益于4月单月推地的回升,广州1-4月宅地成交出让金达340.63亿元,占比为66%,平均溢价率为11.8%。

总体来看,虽然受到了假期与疫情的叠加影响,但进入4月,广州宅地成交已扭转一季度的颓势,同时推出了一些优质与核心的地块,以期提振土地市场。不过,多数地块依然以底价成交,总体溢价率并不高,房企拿地趋于理性。

为此,同策集团首席分析师张宏伟指出,“广州作为一线核心城市,近期推出的不少地块位置都不错。因此,不少房企想在广州布局还是比较积极的。尤其是一些全国性的品牌房企,大部分总部都在长三角区域,大本营有不错的地块必然也会去积极补仓。这是导致广州土地市场近期较热的原因之一”。

“另外,从融资环境来讲,当前略微宽松一些,流动性比较充裕。从销售回款来讲,五月房企基本恢复到了正常节奏。从单月来看,房企的压力相比之前要小,这些都有助于房企更好地在土地市场冲刺。同时,5月拿地也可以为今年或明年的业绩做些铺垫”,张宏伟补充到。

宅地成交贡献较大 后续热度不减

迈入5月,日均最高气温31度的广州,土地市场亦火爆了起来。在两宗宅地完美地实现单月的开张与收官之外,多达9宗宅地全部集中在一日内推出。

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5月18日,广州成交11宗地块,包含8宗纯住宅地块,1宗涉宅地块和2宗商业地块。如此集中的宅地供应,自然吸引了各路房企围猎,在拍卖之前即有32家房企豪掷逾160亿元的保证金。

这场因网络崩溃而持续10小时的土拍,最终成交额超240亿元。其中,9宗宅地共成交236亿元,6宗为溢价成交,溢价率在11%-32%之间,平均溢价率达13.6%,恒大、龙光、佳兆业、奥园、越秀等重仓大湾区的房企均有斩获。

值得注意的是,龙光自2月以底价落子白云区之后,再次瞄准了这块区域,本次竞得的地块相对更靠近城市中心,两次花费近40亿元。而就在三天前,龙光还在深圳以116亿元夺得了深圳前海地块,成为了新的深圳单价地王。

同样多次出手的还有恒大,在4月初成功斩获花都地块之后,又夺下两宗增城区的相邻宅地,本次虽然没有溢价,但也花费不菲,合计代价约47亿元。

纵观广州5月的宅地成交,合计成交额高达273.83亿元,环比增长65.6%,平均溢价率约11.5%,环比增长4.8个百分点。不难看出,得益于涉宅用地供应数量的大幅提升,5月广州宅地成交规模在4月高增长的基础上再进一步,房企的拿地意愿也更为强烈,溢价地块开始增多。

连续两月供地加速,与广州市因疫情影响导致经济按下暂停键不无关系。据广州市财政局发布的数据显示,2020年一季度,全市一般公共预算收入394.2亿元,同比下降8.5%;一般公共预算支出568.4亿元,同比下降9.1%。

同时下降的,还有广州的房地产开发投资额与开竣工面积。据广州市统计局数据,2020年1-4月全市房地产开发投资额连续同比下降,4月同比下降10.2%;全市商品房开竣工面积也连月同比下降,4月商品住宅施工面积同比下降3.2%,竣工面积同比下降42.0%。

如此看来,广州加大宅地供应,一方面可以减少财政压力,另一方面能在一定程度上拉动固定资产投资,可谓一箭双雕。

与此同时,广州一季度的宅地成交受疫情影响较大,全年的供地计划有所延缓,因此提前出现大规模的宅地供应。目前看来,6月份的宅地供应力度仍未衰减,已挂牌9宗涉宅用地,还包含两宗4月终止出让的回炉地块。“从后续的市场走向来看,广州土地市场的热度不会降低”,张宏伟表示。

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持续火热的土地市场,让广州再次成为业内关注的焦点。
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