过去拼规模、现在拼盈利能力，一份年报，证实了房地产业正在转变运营逻辑的事实。

年报发布次日，沪指、深成指、创业板三大股指低开，但保利发展反而涨超3%，从市场投票的角度来看，显然超出预期。

图片来源：保利年报

的确，实现营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%。归属股东净利润279.59亿元，同比上涨47.90%。无论向内的规模成长，还是向外对投资者的回报，保利始终不曾让人失望，反而还有意外之喜。

在后地产开发时代，脱离大肆扩张的粗暴打法后，保利将如何运营城市、精研产品，也在年报中得到管窥。

负债走低，利润增长

“开挂”的保利年报成色十足

好的年报是一块压舱石，保利发布的时间较晚，但丝毫不影响市场对其热捧。

从数据上来看，2019年保利发展实现签约金额4618.48亿元，同比增长14.09%，并未跨过五千亿关口。在热衷靠业绩说话的地产行业，保利给出的是发展状态更加稳健的信号，全年营收2359.8亿元，同比增长21.3%。

去年末净负债率回落到57%，降至历史低位，在黑天鹅频现的经济环境下，多数同行的负债率都早已破百，相比之下，保利更有抵御经济风险、穿越周期的底气。含金量更高的数字是，净利润超过370亿、增长近五成，在龙头房企中尤其突出。

对于房企来说，不仅要看账面数字的“量”，更要关注资金结构的“质”，保利明显交出了“双优”成绩单。对于市场而言，保利分红方案中每股派发现金红利0.82元，对应35%的分红率创下其历史新高，市场反馈中“超预期，开挂了”的声音此起彼伏。

图片来源：保利年报

这是年报中关于过去一年的描述，而针对未来，公司聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市13个，其中包括广州超420亿，佛山、武汉、北京超200亿，对核心城市持续深耕、修炼内功。

在一个班级中，有不断更换名次的尖子生，也有某一科特别亮眼的特长生，但最让老师放心的，是各科成绩稳定在前列，能给全班起好带头作用的人。保利就是这样的存在，手握充足现金、对核心城市不断加注，这份后地产时代的蓝图，才刚刚显露冰山一角。

争夺城市，大象起舞

保利手握锚定未来的市场筹码

年报虽然姗姗来迟，但保利在行业中的话语权依然高度领先。

房地产是周期性行业，谁能在不确定性中找到确定性，相当于习得了这个行业的“六脉神剑”。从2017年开始，保利连续4年发布行业白皮书，罕见地将一家房企对行业的思考公之于众。

在2019年报发布之前，保利第四份白皮书如期而至，这一次，保利预判我们正处于城市大变局的前夕，核心区域的吸附力将进一步提升。

图片来源：保利年报

保利自身的布局动作同样与其呼应，年报显示，过去一年保利拿地127宗，38个核心城市拓展金额占比达79%，土地储备六大城市群占比88%，通过产业合作、旧改、收购等方式获取的项目数量持续增加。

“中心城市”及“城市群”必然是中国城市化下半场的主要驱动力，在“始终坚持全国化战略布局，并持续聚焦一二线城市和核心城市群”的战略准星下，保利依然拥有丰厚的筹码。

另一方面，保利物业在2019年赴港上市，康养板块已落地养老机构7家，经纪代理板块的销售代理业务覆盖全国200多个城市，商业管理板块管理面积达268万平方米。大象起舞，多元业务齐头并举，“打造不动产生态发展平台”的战略目标更进一步。

内外融合，设计生活

保利进阶明星城市的成都样本

“就近城市化，集聚中西部中心城市”，在白皮书的表述中，保利对中西部省会城市的发展尤其看好，其布局重心也连续多年向成都这样的明星城市倾斜。

年报是大开大合的书封，对于这本书具体的内容，则需要从单个城市中捕捉细节。

保利入蓉三年即进入榜首，并连续稳坐多年。如今，成都在新一线城市中的权重日益加深，城市板块东进、南拓，常住人口超过1600万，保利又将如何融入成都新的发展周期。

从2019年来看，保利延续了过往的高参与度，东南西北各方位都有项目落子，从未缺席成都的发展进程。

而跟随成都的改善进程，保利成都目前主推项目几乎都有低容属性，并通过设计驱动，推进成都走入产品力时代，成功回应了在2019成都保利产品力大会上说出的那句“让城市因设计而伟大”。

设计升维：大师作品匹配天府CBD

　　▲保利·和光屿湖实景图

在成都向南的天府中央商务区，作为保利2019年头部作品的首发之作，和光屿湖开创性地推出粼光叠跃、“游艇泊院”，以及“社交湖”理念，让成都楼市揽获多个第一次。

创举背后，是保利将美国WELL健康建筑标准首次落地，同时邀请美国SWA-James Lee和深圳奥雅李宝章两位大师联袂设计，呈现出光、湖、建筑相互交错的生活场景。

国韵代言：国风跃层演绎新中式

　　▲保利·大国璟阳台透视意境图

随着西贵从国宾板块向武侯新城迁移，保利始终能将挑剔的西贵群体转换为自身客户。

2019年保利·大国璟推出的国风跃层，不仅将新中式产品全新演绎，以立体化多重叠加的空间，表达出中式住宅对层次感的注重。同时还凭借南北双阳台、7.7米客厅开间等设计，让建筑回归生活本身，洞察了高净值家庭的居住需求。

时代作品：唤醒内城复兴核

▲保利·时代意境图

还有一个重要信号是，相比成都外拓，保利已经将触角伸向内城更新。年初首批次开盘的保利·时代，普通中签率仅15%，收获政府与市场的双重认可。

过去抢占新区、如今更新旧城，一直因配套老化被诟病的传统主城，终于等来保利·时代项目的换防。作为去年成都最大的旧城改造项目，保利承载了打造城市TOD与城北CBD的双重任务，最终让城市焕然一新。

更重要的是，成都在内城更新方面至少有上万亩的土地空间，保利显然已经取得了足够的先发优势。

城市天际：给传统湖区更多想象力

▲保利天悦意境图

在南二环、东湖畔的稀缺土地上，保利一马当先，化解了该区域多年断供的窘境。地段价值不言而喻，更让人惊喜的是，保利·天悦以270度奢阔巨幕的设计搭配这块土地，真正做到了专属高净值圈层的天际公馆。而大面积的进口石材、木饰墙面，让临湖生活更显纯粹。

匠造之外，保利的产品线覆盖装修小户、城市公馆、度假院墅等不同形态，这基本覆盖了人一生所有的居住场景，刚毕业时的首套小户、中年换房的大面积改善，再加上追求亲近自然时的度假别墅，被保利悉数涵盖。

战略落子与丰富的产品线巩固了保利的城市地位，在克而瑞公布的数据中，去年保利以累计136.01亿元、超出第二名约2.43亿元的成绩，在成都楼市持续霸榜。

高手往往一叶落而知天下秋。

对于读懂经济周期的保利，读懂城市逻辑的保利，以及读懂成都的保利，显然还有更耀眼的成就正在路上，因为时间对长期主义者的回报，向来比预期更加丰厚。