克而瑞:一季度房企长租公寓开业规模增速仅4%

来源:中国网地产 2020-04-10 15:08:44

来源:地新引力

回顾2019年,在资本退潮的背景下,租赁行业进入挤泡沫、杀估值、回归理性的发展阶段。由热到冷,行业进入「低效产能」出清阶段,头部企业开始更注重运营和盈利能力,市场竞争进入到比拼多维综合实力阶段。进入2020年,行业寒冬叠加疫情黑天鹅的重创,企业在危机中求生存,将重塑市场竞争格局。

整体来看,一季度企业拓展及规模增长基本停滞,现金流压力下,考验企业抗风险能力,如何活下去,成为2020年长租公寓企业的「开场白」,克而瑞《2020年第一季度中国长租公寓规模排行榜》为大家带来解读!

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1. 疫情冲击,开业规模增速仅4%

一季度,受疫情影响,房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态,前20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。今年整体经济受疫情影响,社会群体流动性受限,叠加企业增长承压,预计长租公寓规模将维持低增速。

新形势下,房企延续偏谨慎保守的态度,新开业预期较低,开业增速由四季度的16%大幅下降至4% 。截至3月底,前20企业累计开业规模达到33.6万间。

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2. 梯队差扩大,竞争格局成型

一季度,企业间梯队差距继续扩大,头部企业仍保持逆势增长。其中,龙湖冠寓一季度新开房源1729间,占总新增开业量的14%;旭辉领寓新开业规模也达到1500间。

经历2019年的企业分化,在不同战略定位下,房企长租公寓阵营内,各家规模成长速度不断拉开差距。部分企业已完成全国化布局,具备相当体量的管理规模,已实现规模化营收,基本形成以万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓为第一梯队的竞争格局。

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3. 核心城市+重资产,提升抗风险能力

今年,行业受大环境影响,增长面临诸多不确定性,项目经营难度及风险上升。由一季度企业新开业项目情况来看,多数企业选择聚焦北上广深核心城市,降低风险系数。

同时,企业选择稳定性较强的重资产项目入市,如龙湖结合天街商业资源推出龙湖冠寓上海闵行天街店和闵行星悦荟店;景瑞收购上海幸福莱酒店项目,改造推出景瑞悦樘上海殷高西路店。

对于规模化企业而言,重资产持有型项目能降低由合约波动带来的经营风险,在一定程度上提升企业的抗风险能力。未来,随着房企手中自持类土地及租赁用地相继进入开发节点,预计,重资产模式下开业转化房源占比将提高,对规模增长的贡献度也将提升。 

4. 背靠大树,融资优势显著

作为房企的多元化业务之一,面对疫情的冲击,来自母公司的支持使长租公寓业务仍可维持正常运转。凭借母公司良好的信用资质,可获取较低成本的融资支撑。

一季度,金地草莓社区长租公寓公募ABS首期于在上交所成功发行,发行规模 1.11亿元。中骏方隅成立5亿美元长租公寓投资平台,用于收购、开发和运营中国核心城市高质量的长租公寓项目。此外,龙湖集团拟发行50亿住房租赁专项公司债券,仍在筹备中。

在行业整体面临现金流压力的现状下,相对而言,一些国企、央企及头部房企的长租公寓融资优势凸显,资金的安全性和保障性较高,能为规模发展提供持续支持。

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1. 规模收缩,轻资产模式发力

一季度,受疫情影响整体开业规模环比增速仅1.7%,前10企业累计开业规模达到23.3万间。整体拓展收缩,部分企业凭借轻资产模式支持仍保持一定增长势头。

魔方重回规模榜单首位,去年宣布轻资产战略加速计划后,轻资产项目占比提升,一季度新增开业房源889间。2019年,乐乎凭借OYO模式实现规模快速扩张,但受疫情影响,对新模式下部分项目进行优化整合,开业规模较四季度收缩。此外,一直深耕上海的 V 领地继续保持稳健增长势头,一季度落地5个项目,稳居第三。

值得一提,城家于2019年调整战略转型轻资产后,规模增长显著。一季度新开业房源约2000间,规模增速26%,排名上升至第六位,环比上升2位。一方面,来自于增加了蓝领公寓「员宿」的贡献;另一方面,轻资产模式输出,配合创新营销模式,借助《安家》的线上流量,让品牌在大众人群中获得广泛认知,助力规模和品牌影响力提升。 

2. 蓝领公寓增长显著,抗风险能力更强

一季度,停工停产对白领公寓和蓝领公寓均造成了巨大影响,但整体来看,蓝领公寓比白领公寓抗风险能力更强。截止3月底,除北京和武汉,其他城市蓝领公寓均已恢复到正常经营状态。

从数据来看,专注蓝领公寓的乐璟生活社区,新增开业情况较好,一季度新开房源3574间,规模增速达42%,分别在深圳、天津和南通落地园区项目。

究其原因,一方面,由于蓝领公寓客户主要为企业端,客源、租约相对稳定。疫情下,C 端客户暴露更高的违约风险,影响出租率。另一方面,国家「保增长、保就业」的前提下,政府鼓励积极复工复产,园区企业更受政府扶持政策倾斜。 

3. 应对疫情,灵活调整策略

应对疫情影响,全品牌的头部运营商在经营方向上积极调整,部分企业选择将连体店或距离较近的门店以提高坪效为目的进行产品调整。通过评估项目经营现状,制定门店提升方案,进行项目类型的转换,如魔方在疫情期间将部分白领公寓转为蓝领公寓,一方面可整体提升物业利用效率,另一方面积极承接复工复产带来的企业租赁需求。

相较房企长租公寓,头部运营商更具运营优势,经验丰富,灵活性较强,能快速调整策略应对危机。

小结

今年,在疫情的催化下,一些行业趋势继续纵深化发展。

第一,模式方面,中资产模式向轻、重两端深化。这一现象的背后,反映出未来租赁行业的进入门槛将不断提高,物业资源和运营能力成为行业发展的两大决定性要素。疫情带来行业资源的重新配置,否极泰来,租赁行业有望迎来新机会。

第二,大型租赁社区或成为未来租赁供给主流。市场监管趋严之下,对物业供应端的整顿,不合规的小体量物业逐渐被淘汰出局。结合政府租赁用地的大量推出,未来,配套完备、居住品质较高的自持类租赁社区将成为主流,从一季度的数据反馈,已初现端倪。

第三,客户细分,蓝领群体演变。传统蓝领客户,多集中于酒店、餐饮、培训行业。疫情影响下,对各行业生态和人们消费习惯的改变,将造成企业员工租赁需求结构的调整,针对新兴行业,可挖掘新企业客户需求。

第四,今年头部企业有望通过收并购及合作,「加固」行业各方面的进入壁垒,提高企业市占率,带动行业集中度提升。

行业下半场,进入到比拼精细化运营能力的环节。此次疫情中,头部运营商积极应对,运营优势再次凸显。未来,围绕行业要素的强强联合及模式创新,或将成为新趋势之一。

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