佳兆业地产白皮书:资本将成为房企多元化转型的加速器

来源:中国网地产 2020-04-09 13:55:24

中国网地产讯  近日,佳兆业集团控股战略研究院、佳兆业城市更新集团城市更新研究院联合发布《2019-2020房地产行业白皮书》。

报告显示,大资本时代来临,房地产与资本市场之间的剪刀差必将拉平,随着资本市场快速崛起、资本的魔力之盒打开,资本将成为房企多元化转型的加速器。依托资本平台,聚焦科技、健康和资管三大潜力赛道,重构产业估值,推动产业以全新的逻辑实现指数级增长,构建企业第二增长曲线。

地产仍大有可为,将持续发挥“稳定器”的作用,另外城市更新给房地产开辟了一条新的赛道。但我们也要清醒的认识到,伴随中国经济的伟大转型、产业的持续升级,房地产的转型升级也将永不停歇,从单一的地产开发升级为“地产+产业”双轮驱动,是每个房企的必修课。在这个资本的大时代,房企如何加速转型?

1、大资本时代来临,房地产与资本市场之间的剪刀差必将拉平,资本市场快速崛起。

过去二十年,无论是开发商还是居民,都随着房价的不断攀升,充分享受了房地产作为大类资产给我们带来的财富增值。未来这种趋势是否会继续延续?这决定着我们的战略方向和产业选择。

对此,我们的判断是,房地产作为大类资产,其价格在未来仍将持续温和增长,但房价快速上涨的时代已经过去,取而代之的是资本市场的崛起将给我们带来新的更大的机会。

一个简单的数据对比即可说明,美国股市占GDP的比重为183%,中国占比只有77%;而美国地产总市值占GDP的比重为162%,中国却高达300%,中美两国房地产和股市之间存在巨大的剪刀差,未来的总趋势应该是不断拉平或者缩小这个剪刀差,这意味着未来资本市场的表现整体上将优于房地产表现,资本市场将给房企产业资本化或者发展产业带来千载难逢的新机遇。

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2、借助资本力量大力发展产业,重构产业估值,构建企业第二增长曲线。

为什么说资本市场将给房企产业资本化或者发展产业带来千载难逢的新机遇呢?这主要是从两个维度:

第一,资本市场对房地产估值偏低,分拆上市更能体现多元产业合理估值。虽然我们毫不怀疑上市房企尤其是龙头房企未来的持续稳定增长,但当前资本市场对房企的估值偏低,预计房企在国内A股市盈率常态下将在9倍附近,而港股则更低,可能4-5倍。

与此同时,经济转型和消费升级趋势下,传统物业、轻资产如代建业务等打开了新的想象空间和成长空间,资本市场对此的估值也是传统房地产开发的数倍甚至数十倍。为体现多元产业的合理估值,我们可以看到很多房企都在纷纷分拆物业、酒店、商业、轻资产代建业务等上市,追求更合理的产业估值。

第二,借力资本市场快速布局熟化新产业。在房企纷纷布局产业的进程中,若是通过自身培育,进展一般是缓慢的,而资本市场则提供了相对快捷的产业发展路径。

当前A股市场定价机制不完善、部分上市公司出现价值低估,叠加全球新冠疫情带来的资产价格短期恐慌急剧下跌,为行业收购上市公司、完善战略布局、快速打造产业链提供了罕见机遇。像业内先行企业,通过收并购方式快速切入新产业,借助资本的力量,缩短孵化和培育新产业的周期,快速打造产业链条,实现产业升级,构建多元增长点,抢占了战略发展制高点。

传统的地产开发模式已经无法兼顾规模与经营利润的需求,尤其在市场环境多变、行业竞争加速的驱动下,房企更是需要借力资本市场突出重围,积极布局多元业务、寻求新的利润增长点。

3、长坡厚雪,未来三大潜力赛道:科技、健康、资管。

那未来有哪些新兴产业,值得房企重磅下注呢?

比较美国标普500、中国沪深300和香港恒生指数的行业构成,美国占比最高的是科技(30%)、健康(13%),而中国的科技(11%)、健康(3.5%)、资管(0.2%)占比很低,这三大赛道代表了未来的发展方向。

(1)科技:作为最具创新能力的行业,将成为未来经济增长的核心动力。 

(2)健康:人类对于健康长寿的追求永无止境,人口老龄化让该需求更为迫切,健康赛道雪坡很长,容易形成大雪球。

(3)资管:中美资管规模相差50倍,在居民资产配置从地产转向股票的过程中,将催生数个资管巨头。

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大资本时代的来临,能够升级中国房地产企业“地产+产业”"双轮驱动的核心源动力,聚焦科技、健康和资管三大赛道,通过收并购方式快速切入新产业,借助资本的力量,缩短孵化和培育新产业的周期,快速打造产业链条,推动产业以全新的逻辑实现指数级增长。

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大资本时代来临,房地产与资本市场之间的剪刀差必将拉平,随着资本市场快速崛起、资本的魔力之盒打开,资本将成为房企多元化转型的加速器。依托资本平台,聚焦科技、健康和资管三大潜力赛道,重构产业估值,推动产业以全新的逻辑实现指数级增长,构建企业第二增长曲线。
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