1949年到2018年，超大规模的城镇化率从10.6%到59.6%火箭式跳跃，城市红利的兑现速度超过西方国家的数百年;1969年内地拥有第一条地铁线，去年底内地运营线路已累计6730.27公里，成都更是一天内“三线齐发”。　　

两项迅速变化的“超大规模”的影响下，城市面积不断扩张，创造了房地产业的“黄金十年”。　

粗暴式增长结束后，“超大规模”效应仍在发挥作用。城市外拓抵达边界，传统主城区腾挪出上万亩新旧更迭的开发用地。轨道交通与高价值土地的叠加，让TOD应运而生。　　

城市更新与TOD，不仅将影响行业的下一个十年，甚至会影响城市的21世纪20年代。

　　2019中国红城市更新产业论坛现场

2020年1月8日，以【融合发展 洞见趋势】为题，2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典在成都落幕，集结头部房企与行业专家，持续探索城市更新与TOD。

以下为独立经济学者、美国城市及社会问题研究专家羊慧明先生，在“2019中国红城市更新产业论坛”上的主题分享——《理想城市·社区的人性化构建》。(增强阅读体验，文章内容在演讲原稿基础上有调整)

独立经济学者、美国城市及社会问题研究专家羊慧明

羊慧明：各位嘉宾新年好，我今天非常高兴有缘在这里和大家做一个交流，我想交流的主题是《理想城市·社区的人性化构建》。之所以讲这个话题，是因为我们的城市建设、特别是新区建设还有缺陷，我想以一个市民的角度，以一个社区居民的角度，来谈一谈我的一些心得。

在座各位都是城市建设的专家，过去40年中国城市经历了飞速发展，我们用几十年走过了老牌发达国家走过的城市化进程。这实际上是一个爆炸性的扩张，有成就也有缺憾，有经验也有困惑，所以今天在这里举办这个论坛是非常有意义的。

户口制度已不合时宜

我们在建设城市，我们生活在城市里，百度百科对城市的定义是什么?

城市就是城市聚落，就是非农业产业、非农业人口聚居的较大居民点，大家觉得这个定义有没有问题?　　

显然是有问题的。世界上有多少国家是把农村户口、城市户口截然分开的?大概只有中国改革开放前一段时间，即便是那个时候也没有完全做到把城市居民和农村居民截然分开。　　

我们的城市需要农业支撑，需要农业提供食品，也需要农民进城服务，所以定义是不准确的，世界上99%的国家是没有农村户口和城市户口这么一个区别的。　　

我在1992年那本书里面预言户口制度一定会松动，甚至瓦解，因为市场经济条件下，人是跟着机遇走的，哪里能发财，哪里能赚钱就到哪里去。那么户口制度已经是很不合时宜了，已经被市场浪潮冲击，根基所剩无几，现在还有一点用处，就是限购。　　

回顾人类城市发展的进程，恰恰是因为农民而兴的。因为有了农民以后，才有了定居点，有了市场交易以后，就是有了私有财产，有了交换以后，城市有市场的功能、聚居的功能，后来有了部落、国家之间的战争冲突，城市又有了堡垒的功能。　　

随着文明的演进，城市作为堡垒的功能越来越淡化，今天的城市已经是完全开放的体系了。即便是工业城市，实际上市场功能这一块儿还是作为主体，发达国家城市的服务业占了70%到80%，过去的城市有几种模式，19世纪有人就总结了4种，一个是带状城市，一个是方格状，还有工业城市、产业园城市，其实分的不是很清晰。

关心城市中的人

现在我们提出来建公园城市，公园城市跟田园城市其实差不多。

那么田园城市是谁提出来的?1820年英国的社会活动家霍华德提出来的，他是在纯粹的理论基础上提出的，也是一位局外人，就是早期的空想社会主义者，在文字的理论基础上提出来的，田园城市不是由建筑学者提出来的，而是由局外人。大概就是旁观者清。　　

可能研究社会学的，更注重的是对人的需求的研究，后来，美国人写了一本《美国大城市的死与生》，影响了美国乃至世界建筑业规划半个世纪。

一位名字叫简的女性，对美国现代城市主义的批判引发了美国整个规划的转向。我们知道美国大都市最早的一个代表是纽约，还有曼哈顿，但是出现了很严重的城市病。　　

过去美国金融业早就逃离曼哈顿了，逃到新泽西去了，因为那种林立的高楼，停车、交通非常不方便，所以纽约时报在90年代有这样的形容，他说曾经的百年老楼要转让的牌子都已经发黄了还没有卖掉。　　

当时提出了几个观点，一个城市的居住区和商业区要分开，社区与社区之间分开，雅各布同意这一点，他更主张人生活的便利化。　　

那几本书之所以引起关注，并不是因为他关心城市，恰恰是因为他关心城市中的人，关心他们的生活。他虽然没有明确地提出城市的人性化这种理论化，但是已经有这种基本的思想。

城市规划从“蜘蛛网”到“葡萄状”

中国的城市建设是走过弯路的。

我们最早的城市是什么，带状城镇比较多，夹着马路修房子，很痛苦。汽车一过灰尘滚滚的，开车经过那些带状城镇时，遇上赶集那真是很痛苦。　　

改革开放以后我们的城市建设不一样了，15年前也在这个地方，那个时候还没有这个酒店。我形容一下，这是一个蜘蛛网的结构，把北京、成都、南京、郑州的地图打开，是不是都像蜘蛛网，N环这样出去，然后从中间的点放射出去都像蜘蛛网，农耕时代的皇城结构。　　

就是过去皇帝为了安全，他在那儿扎营筑城，周围御林军把他围着，但是他没有想到未来的城市有汽车这个东西，所以根本适应不了汽车时代。十多年前，北京就成了“世界首堵”，那个时候100人平均只有4个人拥有汽车，就已经很堵了，这个很恐怖。　　

后来我提出葡萄状的生态结构，发展像一串葡萄，葡萄之间有空隙，就像葡萄的树叶，就是绿地、就是公园，通过根茎，也就是道路把它联系起来，国外很多的城市基本上都是这样。　　

现在很多新区也是组团发展，包括现在我们提出公园城市，很多大城市都有新区，新区建设我发现有一个问题，我们有一点是完全照搬，就是没有考虑我们自身的国情、民情，一味的追求高大上，只考虑了汽车的需要，没有考虑人的需要。出现了开车的路上没有城市街道的感觉，没有人间烟火味儿，这也不行，我们要考虑我们的国情和民情。　　

美国我看了30多个城市，尤其是新的城市我看过，我个人认为是佛罗里达的奥兰多。　　

佛罗里达的公园大道做得最好，他的道路上开车，能看到田园、看到原始森林，看到湖泊，大部分社区都有湖景、有水，野生的丹顶鹤、野鸭等等。奥兰多的人口密度大概只有成都的十分之一不到，他的汽车拥有量要高一些。　　

他只有两车道，不是很堵，两边布局了非常有创意的商业，像一串珍珠，隔了那么一点点远，也有一个商业中心，每一个商业中心都不一样，而且商业楼都是有创意的，非常有趣。　　

比如说走着走着发现一个楼，就像一个泰迪熊，整个大楼像熊坐在那儿，熊的屁股就是一个商场，你看到这种建筑不进去一下吗，不去打个卡吗。走着走着发现一个楼，它怎么是斜着的，像比萨斜塔一样，它是有创意的，收集了世界上很多稀奇古怪的东西，人就吸引进去了，心甘情愿地掏20美元看得津津有味地出来了。　　

再走着走着，你会看到他有一个楼，地基好像跑到楼顶上去了，那个窗户是对着地面的，好像倒过来了，原来他是有主题的，他是引你进去的，你坐上他的装置，让你在里面感受这个天翻地覆的大地震，随着地光闪烁，大地裂开了，水涌出来了，地动山摇的感觉，你又心甘情愿的掏钱是不是。　　

所以奥兰多这个城市在1972年，游客就超过了7200万，是美国最多的，超过了纽约。2019年统计数据我分析估计会超过8000万，也是美国最多。他人口才多少呢，主城人口31万，大都会人口加起来也在410万。　　

城市人口每一个市民平均要接待的游客是200多号人，你说他的经济会不会好。而他那个会展中心一年创造的接待人数超过1.53亿，用我刚才说的7000多万，指的是外地游客，本地的不算。　　

所以世界上最好的文旅城，最有名的文旅城就是奥兰多。　　

它是怎么发展起来的，就是1963年，迪士尼公司的创建人，已经62岁了，那天他坐飞机在佛罗里达上空转了一圈，看到佛罗里达那个半岛像乌龟头伸向大西洋，最南边是迈阿密，中间一大块是不亮灯的地方，就决定了要不亮灯这个地方，就是奥兰多所在的那个地方，那是一片沼泽地，124平方公里，地价多少呢，100美元一英亩，等于六亩多，所以他就在这么大个地方建了迪斯尼世界。

除了有洛杉矶那个最基本的乐园，还有三个升级版，科技含量更高的未来世界，比如迪斯尼动植物王国。他过去了以后，好莱坞也把他的大本营搬过去了，那个地方现在有十几个世界著名的乐园，包括我们的锦绣中华在上个世纪90年代都在那儿建了一个，但是那个没有搞多久就倒闭了，为什么呢，你光是模型在那儿没人看的。

规划不能只图好看，还得好用才行

我们现在的公园大道，每一个城市都搞公园大道，实际上是学的人家的概念，成都就有好几条了，比如天府大道南延线，沿着这条线往南走，过了三环就有冰冷，非人性化的感觉了，为什么呢，底商越来越少，过马路很困难，尤其是老人、小孩。　　

大道就是大道，华阳以北还好一点，尤其是过了华阳以南，天府大道南延线，真的是世界最宽的路了。哪里有这么宽的路啊?十几个车道，中间还有将近20米宽的绿化隔离带，有必要修这么宽吗?现在那个地方修天桥都很难，因为它太宽了，我们只看到潮水一般的车流，根本没有考虑行人，没有考虑人怎么过去。　　

地铁1号线有的站出口只在天府大道的一边，另一边没有出口，人要过马路，需要走到另外一个地铁口去。有一次参加活动，想出去走一走，走上天府大道十几公里，都像荒山野岭，我们的规划不能只看俯瞰图好看，好看还得好用，吃碗面条开车十几分钟，老百姓走路的怎么办呢?更不用说高大上的社区，社区都没有人间烟火味儿。　　

但是有一个问题，新区的人口，将近一半的土地拿来修了大公园、道路等公共设施，你要以多高的地价、房价才能覆盖这个成本?天府新区现在的负债非常高，现在就是放开其他几个区域买房子，可以买天府新区的房子了，我们要考虑成本。　　

总的来说，城市社区的人性化问题，我觉得首先人性化要考虑他的便利化，我们的文明演进，创造发明都是这样，包括牛仔裤，拉链都成了100多年最伟大的发明，就是因为他确实很方便。刚才指出我们新区的问题，不考虑便利化不行。　　

第二个就是我们的城市社区，我们需要更多的小公园。我们动不动就建个几千亩的大公园，很没有安全感，只有周末去，如果规划部门能够把公园分解到每一个社区，都配一些公园用地，大家很高兴，也多一些卖点。社区公园的利用率高得多，要多一些星罗棋布的小公园。