华创证券房地产行业周报:逆周期调节、MLF降息,一城一策继续呈现

来源:中国网地产 2019-11-13 15:17:18

来源:华创证券

房地产行业数据:上周(19/11/02-19/11/08)主流45城一手房成交559万平米,环比-13%;其中,一二线环比-14%、三四线环比-9%;11月截至上周一手房月成交同比-11%,较10月-19pct,其中一二线同比-10%、三四线同比-13%,分别较10月-19pct和-19pct。上周14个重点城市二手房合计周成交132万平米,环比+15%;11月截至上周二手房成交月同比+10%,较9月下降3pct。库存方面,上周15城推盘环比-34%,成交环比-7%,周成交/推盘比1.01倍,高于上周的0.71倍,9-11月分别为0.81倍、0.89倍、1.01倍,均好于18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍;15城可售面积8,004万平米,环比持平;3个月移动平均去化月数为9.4个月,环比下降0.1个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻:宏观方面,央行将1年期中期借贷便利(MLF)中标利率下降5个基点至3.25%,为16年2月以来首次下调MLF操作利率;白俄罗斯央行宣布将主要利率下调至9.00%;中共中央要求应对人口老龄化,加快建设医养康养相结合的养老服务体系;国台办出台新规,台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享同等待遇;地方政策方面,广西拟12月全面放开城镇落户条件,取消参保、居住年限、就业年限等落户限制;南京人才政策称全市可售商品房均对人才优先供应;马鞍山新备案商品房售价不得低于备案价格10%;北京市管企业城建集团与北京住总,北京建工与北京市政路桥实施合并重组;10月95家典型房企融资865亿,环比-25%,同比+17%,融资成本7.46%,环比+0.97pct。

公司动态跟踪:房企公布10月销售数据,其中万科签约金额434亿元,同比-20%,签约面积271万方,同比-21%;保利地产签约金额404亿元,同比+30%,签约面积283万方,同比+34%;金地签约金额158亿元,同比+20%,签约面积87万方,同比+51%;中南建设销售金额174亿元,同比+47%,销售面积136万方,同比+42%;阳光城销售金额140亿元,同比+16%,销售面积117万方,同比+18%;荣盛发展签约金额92亿元,同比-9%,签约面积92万方,同比-10%;融创中国销售金额644亿元,同比+23%,销售面积439万方,同比+22%;中航善达拟变更公司名称为招商局积余,证券代码变更为001914。

一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌0.81%,沪深300指数上涨0.52%,相对收益为-1.33%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第25位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:中航善达、合肥城建、万通地产、阳光城、北京城建,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为上实发展、万泽股份、宝安地产、实达集团、新湖中宝。

投资建议:2019年主流房企销售持续超预期,预判2020年销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,20年EPS上修概率加大,强化年底估值切换行情;同时近期全球流动性宽松预期继续升温,一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位:

1)主流房企19/20平均PE仅6.5/5.1倍,NAV折价20-80%;2)主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.7%、远高于10Y国债3.3%;3)板块PE处于12年以来的1%分位,明显低于同期沪深两市的19%。维持行业推荐评级,推荐:a)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设阳光城金科股份、首开股份;2)物业管理:中航善达,建议关注:保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务;3)商业地产:大悦城

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019年主流房企销售持续超预期,预判2020年销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,20年EPS上修概率加大,强化年底估值切换行情;同时近期全球流动性宽松预期继续升温,一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位。
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