40城年初累计成交面积同比增速持续小幅震荡

报告表示，2019年1-8月，40城累计成交面积同比增长1%，增速比1－7月回落0.5个百分点。

从历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明，2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效打击了投资投机需求。

2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。

2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后在0轴附近小幅震荡。考虑到7.30中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为0，部分热点城市的调控政策还在陆续收紧，该曲线震荡后还有可能继续下行。

报告称，对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-8月全国新建商品住宅成交面积同比降幅依然是在0附近小幅震荡。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、国家统计局、易居研究院

分地区来看，2019年1-8月，一线城市累计同比增长27%，二线城市累计同比微增3%；三四线城市累计同比下降9%。

具体来看，东部二线城市累计同比增长9%，中部二线城市累计同比增长13%，其他二线城市累计同比下降8%，本轮已调控的三四线城市累计同比增长1%，本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降14%。

从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，2016年3月，一线城市累计同比曲线领先下行，2017年进入负区间，此后一直在低位盘整，2018年3月，一线城市的累计同比降幅开始收窄，2019年1月同比开始转为增长，此后增速逐渐提高，5月以来增速逐渐回落。

二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅收窄，7月重新进入正增长。

三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄，依然是三类城市中同比降幅最大的。

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

预计金九银十40城成交难以明显增长

报告表示，2019年1-8月，40城新建住宅成交面积同比微增1%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度，住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示，此后苏州、西安等城市纷纷加码调控，西安出台了二线城市中的最严限购令，7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微。同时，央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。7月以来，南京、苏州、杭州、宁波、南昌、郑州等地纷纷上调房贷利率，购房成本进一步增加。在房地产信贷融资方面，今年5月以来，监管层从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。

综合考虑这些情况，接下来几个月，部分房企由于资金面紧张会加大推盘力度，打折促销现象也会增多。楼市预期已发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，但难以持续增长；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

40个典型城市分别为：

4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他(西部和东北地区)二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。

18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。(中新经纬APP)