近年来，正处于“新经济增长周期”的中国房地产行业机遇和危险并存。加强房地产融资监管、资金周期提速、行业并购……充斥房地产投资市场，新常态背景下，以大都市圈主导格局、城市群经济的房地产市场正上演一场另类的变革，中国经济新一轮增长中房地产的定位与战略，成为业内外共同关注的热点。

7月17日下午，”解码城市 赋能转型”-----中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京举行，该活动由北京中原旗下中原视点主办，全面解读全国重点城市楼市行情，剖析行业未来战略发展动向和市场格局，提供未来重点市场战略思路。

作为中原地产旗下中国房地产大数据研究服务平台的中原视点，致力于为房企、行业投资机构提供全面、专业的服务体系，关注全产业链创新与研究，提供行业最具竞争力的创研平台，助力城市发展和潜力挖掘。

本次高峰论坛吸引了众多行业专家、业内操盘手参与盛会，包括北大光华管理学院教授、北大经济政策研究所所长、长江学者特聘教授陈玉宇，以及中原集团研究董事程澐、御风资本董事长冯仑、北京中原总经理任莉，分别就宏观经济、城市群地产投资、房企生存战略、新经济增长周期房地产趋势做了精彩的解读和分享。正如论坛开幕时，北京中原董事长颜光茂所言，在经历了经济形势和行业的诸多变革后，行业和市场主动思考，未来5年甚至10年房地产行业的发展趋势是什么？经过深度交流，在把握未来机遇和应对挑战的时候，有更多的共识和信心。

宏观视野 把脉经济 深谙投资逻辑

陈玉宇：大中城市真实房价长期趋于上涨 去杠杆政策还将持续

陈玉宇教授未来认为中国大中型城市真实房价还有上升的压力。他表示：“中国最近几年来发生的短期经济增长中有如下特点：一、中国最近三四年来的经济增长最主要是消费的驱动。二、服务业是主角。产业结构的变化受制于需求结构，家庭需求结构最根本性的决定力量是家庭的收入水平。市场经济是为了满足人们的需求的，所以生产结构必须跟着调整。”

当前，房地产调控持续两年，房价是涨是跌？分析问题要区分短期和长期，不仅仅是看今年上半年、下半年的表现，还要看未来五年、十年甚至未来更长时间的走势。

陈玉宇认为，分析中国长期的房价，真实房价的上升取决于人们长期需求的力量和土地供给的弹性，对大都市而言，不可能有更多的土地供给，而需求会拉动这种长期价格的上升，中国大中城市的房价会符合这个规律，会持续上升。而中小城市房价维持不变，名义房价按照建材成本的上升有上涨趋势。                             

冯仑：2016年后才能叫“房地产”后开发时代算账模式发生变化

“从前年以来，……我们自己讨论开始认为（行业）要进入一个好的时候，我们终于可以讲三个字，叫‘房地产’，之前叫‘住宅’。”冯仑认为。

冯仑表示：2016年之前的行业称为开发时代，2016年之后为后开发时代。

开发时代的特征为：第一，产品主要以住宅为核心；第二，竞争模式简单，是买地、盖房、销售，竞争力的重点为成本、规模、速度。

冯仑指出，“五个指标让中国房地产已经进入后开发时代。 ”第一，人均GDP超过8000美金；第二，城市空间结构基本确定；第三，除热点一二线城市外，多数城市人口的净增长停止；第四，一线城市、强二线城市逐步进入二手房时代；第五，金融环境、税收环境、利息环境，以及中长期经济成长的环境，都在抑制住宅增长。

冯仑表示，后开发时代有几大特点，全产品线、全价值链、全面竞争。冯仑说，在后开发时代，产品线变成了全产品线。所谓全产品线，“这时候已经不是住宅了，我们的住宅也出现了销售、租赁，非住宅部分有写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店、健康医疗、教育研发、公共物业等。”

第二个是全价值链。“以前只做加工这一块，盖房把它卖掉，和制造业一样，只算一个增值。”后开发时代的房地产，要去研究土地、房屋、租赁的金融化，以及资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营，所有这些价值链上的东西都变成后开发时代要研究的事情。

第三个是商业模式发生变化。过去的商业模式很简单，建了卖，后开发时代的商业模式则有五花八门的创新。可简单归结为“三分开一统一”，开发商、投资商、运营商三者分开，统一到开发商。

在他看来，算账模式将会发生变化，从销售额、价格向租金、租金回报转变。冯仑认为，后开发时代，地产商不再是有钱人，通过净负债率、资产负债率、现金流来看，都是缺钱的，地产商要变成手艺人，提高管理技能，否则吃不到饭。

大数据权威发布 战略趋势 机遇布局

程澐：城市群经济的契机 一二线城市二手房市场回暖是趋势

现场，中原集团研究董事程澐带来了主题演讲《城市群经济战略的新机遇》，从城市群的发展、城市群的效应、城市群的基本面进行了分享。

城市因人流、物流、经济流等因素，综合发达的交通网络，达成了城市的集合体，也就是城市群的发展。程澐指出，合群则兴，离群则衰。

房价高低反应了一个城市房地产的发展水平。程澐展示的中国房价热度图显示，热度较高的集中在几个城市群，长三角洲城市群、成渝城市群，珠三角城市群、京津冀城市群、长江中游城市群。

通过具体对比，程澐指出，中国楼市长期的趋势是城市分化，正所谓大城无界。“每个城市所在城市群里所处的地位和经济地位等这些基本面的关系决定着最终在整体分化的结果。”

从整体来看，头部房企在长三角和中部城市群的扩张开始更积极一些。京津冀城市群，城市跟城市之间的关联相对弱一些，反而京津冀城市群里面向区域中心集中的趋势会更明显一些。

在程澐看来，基本面比较好的城市，尽管在短期内有受到投资性需求的刺激，但总体来说，波动相对比较稳定一些。城市群里价量关系是互相影响的，综合来看，依然是三大城市群的表现是优异的，那就是珠三角城市群、长三角城市群和京津冀城市群。

从城市线的变化情况看，三四线城市，前两年因为有棚改的刺激，带来了差不多对于全国成交量有将近15%的贡献，但到了去年下半年开始到今年棚改放缓以后，三线城市的量开始有所下降，棚改红利褪去。总体来看，一线城市的表现是率先超越了其他城市线的表现。

最后，程澐总结到，因城施策微调效应，政策不会太紧也不会太松，粤港澳大湾区、京津冀城市群等总体来说是利好的；一二线城市是中国房地产强劲增长和稳定增长的主力军，在近期来说，会有比较平稳的发展；三四线城市在未来的三到五年中还有相对长的调整期，特别是棚改红利已经开始接近尾声，但具体还要看在各个城市群里面对它的定位，来分析未来的发展。

任莉：十大趋势剑指行业新势力

目前，新经济周期之下房地产行业面临三大困境：融资难、高负债、低利润。2015年之后，典型上市企业国内发债利率从最低约3.5%提升到6.5%，融资成本不断提升；近4年，房企最高发债利率提升显著，2019年7月，泰禾以15%利率发行美元债创下2019年发债利率新高。仅2018年资产负债率达80%以上上市房企超50家，国内房企资产负债率长期维持较高水平。与此同时，前30上市房企历年平均净利润率在10-15%之间，地产行业整体市盈率处于较低水平。

在此背景下，展望未来新经济增长周期房地产发展趋势，任莉认为，

趋势1，市场需求不变，但价值观在变。从主流人群需求到新兴人群需求，消费需求将实现从满足生活基本需求到生活方式的极致化升级。

趋势2，对房企而言，千亿是起点，千亿军团急遽扩容，规模之争进入白热化，千亿争夺战成为市场舆论主流，非规模型企业正寻找其他突破口。

趋势3，细分市场将成为生死逻辑，企业战略方向的细分带动行业超级IP的重新构建，通过极致细分扩大生存空间，以实现体验、速度及溢价三驾马车齐头并进。

趋势4，金融对房地产的深度渗透将成为常态，地产金融化成为“行业刚需”。

趋势5，传统的卖房逻辑出现变化，房企单一买卖模式正向共生生意转向，共生生意作为新一轮深度开发正在加速启动，单纯的地产开发转向综合业务方向，逐渐涉猎地产外延领域和新兴产业。以万科为例，其在物业、商业运营、物流仓储、长租公寓、冰雪度假，教育等领域布局广泛，发展迅速。

趋势6，任莉表示，行业发展痛点是社区深度运营趋势化的基础。随着后运营部门的诞生，再营销时代的启幕，社区深度运营将重构行业开发生态。

趋势7，社区深度运营带来客户买房逻辑变化，置业升级为服务买单，社群形成范围经济，提供平台通过兴趣部落，连接情感、带来利益及实现价值，成为自推广的核心动力。

趋势8，在此发展过程中，不乏超级业主诞生，具有价值观效应的超级IP将成为未来最宝贵的财富。

趋势9，在产品创新方面，任总认为，后产品时代将向公共空间聚焦，公共空间正成为产品迭代的下一站风口，从满足人对居住的基本需求，到精神文化的塑造，通过公共空间的打造实现价值观的引领。

趋势10，未来行业发展最值得期待的是智慧社区的发展，5G时代来临，链接智慧城市，物联网的植入肯定会成为未来社区的标志。对于物联网、对于5G的前期投入的重视，是开发商要前置研究的工作。“智慧社区未来的愿景是变被动安防为主动安全，变被动服务为智慧互动。”

大咖论道 地产破局之道

多元化趋势下，房地产企业进入转型窗口期 房企转型带来利润增长新台阶

面对城市经济的变革，房地产行业生存空间面临挤压，房企转型和升级战迫在眉睫，这是一场没有硝烟的战争。转型是否意味着将付出高昂的代价，转型和扩张是否悖逆？行业更新、企业迭代，房企转型的方法论是什么？

北京市房地产协会副会长、秘书长陈志、中原地产中国大陆区主席黎明楷、京投发展股份有限公司总裁高一轩、天恒置业集团地产事业部总经理周兴、北京建工地产总经理潘捷、北京城建投资发展股份有限公司副总经理邹哲，进行了以“多元化时代，房企的升级与转型”为主题的论坛。

在论坛中，嘉宾们表示未来的北京房地产将会在短时间内保持稳定的状态。京投发展股份有限公司总裁高一轩认为，地王的出现并不应该是一个普遍现象，近期国家对信托做了明确的窗口指导，实际上给房地产企业下一步的融资也会带来一系列的压力。“在这两个双重的作用下，集体行为去拍地王，一起推高土地市场，我想大概率不会出现。”

在多元化趋势下，房地产开发企业来到了转型的窗口期。房地产包含的范围越来越广，除了住宅意外的房地产开始进入高速发展时期。天恒置业集团地产事业部总经理周兴表示，下一步的开发可能是更有综合解决能力的开发商对市场更有利，对综合性开发能力弱一点的开发商可能对地块更挑剔。

北京建工地产总经理潘捷认为，地产的升级可能也是几个方面，包括现在消费的升级，产业链的延伸，还有现在新型城镇化等。北京城建投资发展股份有限公司副总经理邹哲表示，要基于自己有的资源、能力、核心竞争力来进行转型，完全非相关化的多元化和转型是很难的。

中原地产中国大陆区主席黎明楷表示，多元化可以降低企业的经营风险和现金流，但是"钱"是多元化所必须要考虑的问题。未来一段时间，从开发到服务是引领房企转型的方向，但关键在于，这个方向的引领是由国有企业主导，还是由大型民企主导，小型民企暂时负担不起这种转型任务，国企从资金的获取上却有相对的优势。

“我们现在谈转型可能早，但是必须要把这个问题提到日程上来，” 北京市房地产协会副会长、秘书长陈志说，“我们从工作方式上、工作内容上、目标上、管理形式上，包括利润产生的形式上，都可以提出来有一些变革，有一些创新，有一些改变，但是更多的结论应该是我们房地产发展的一种升级，这种升级是不是可以把它认为是后开发时代的一种新台阶”。