一线房企进中原:机遇与挑战同在 品质与需求并存

来源:中国建设报 2019-05-29 15:49:10

近年来,河南省郑州市发展突飞猛进。2018年,郑州地区生产总值破万亿元、常住人口破千万、人均生产总值破10万元。在这种背景下,众多一线房企进入郑州这一中原城市,抢占市场。随着河南省其他城市人口大量流入,郑州房价面临上涨压力,刚需及改善性需求成为市场主力。专家建议,郑州应积极发展租赁市场,降低人才留在郑州发展的成本,推动郑州建设国家中心城市的进程。

抢滩中原,房企看好郑州发展

郑州作为河南省的单核城市,对周边区域具有极强的吸附能力。随着相关利好政策的落地和实施,郑州的发展将会越来越好。”某一线房企品牌负责人田女士对《中国建设报·中国地产》表示,目前,众多一线房企已经进入郑州市场。该公司也在战略上进行了重点布局。

2017年国家发展改革委复函支持郑州建设国家中心城市后,郑州的城市建设快速发展。《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017~2035年)》明确,到2020年,郑州全市常住人口规模为1100万人,城镇化率达到75%;到2035年,郑州全市常住人口规模达到1350万人,城镇化率达到85%。为了建设国家中心城市,郑州于去年发布了总投资4.5万亿元的国家中心城市建设重大项目库,设立并运营1000亿元产业发展基金。郑州市今年政府工作报告中的数据显示,2018年,郑州地区的生产总值破万亿元、常住人口破千万、人均生产总值破10万元。

“这些利好政策提升了郑州的城市能级,推动了当地的经济发展。”田女士表示。

据了解,今年3月,在《国家发展改革委关于郑州市城市轨道交通第三期建设规划(2019~2024年)的批复》中,原则同意郑州市城市轨道交通第三期建设规划,建设3号线二期、6号线一期、7号线一期、8号线一期、10号线一期、12号线一期、14号线一期共7个项目,总长159.6公里,总投资1138.94亿元。项目建成后,在郑州将形成总长约326.54公里的轨道交通网络。

目前,万科龙湖碧桂园恒大等众多一线房企都已进入郑州市场。其中,绿地恒大房企最早入驻,开发了绿地老街、恒大名都等项目。2012年,万科采取与当地房企美景集团合作的方式进入郑州市场,最具代表性的项目是郑纺机旧改项目。龙湖于2018年进入郑州市场,是一线房企中较晚进入的一家。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,自2012年万科进入郑州市场后,其他一线房企以及百强房企开始大规模进入。除了郑州市场,这些房企还深入到河南省的其他城市,如碧桂园进入周口、洛阳等城市,恒大进入信阳、安阳等城市。同时,河南的本土房企,如正商地产、康桥地产、永威置业等,也不断深耕郑州市场,销售业绩不断提高。

鲶鱼效应,推动行业高质量发展

“一线房企进入郑州市场之初,因品牌而受到当地消费者的青睐。”田女士表示,这些房企以低成本的融资渠道、高水平的运营能力、标准的操盘流程等优势在郑州市场“攻城略地”。此外,一线房企通过各种途径招揽人才,导致本土房企人员流动频繁、一时难以应付。

一线房企的优势很快便体现在销售额上。克尔瑞的监测数据显示,2014年,在郑州地产市场销售额排名前五名的房企中,有两家是外来房企,分别是排名第四的万科和排名第五的恒大

“外来房企进入郑州市场并非一帆风顺,从K2地产(现石榴集团)退出郑州市场可见一斑。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为,本土房企郑州具有更多优势,一线房企想要进入郑州市场并取得好的成绩需要花费相对更多的精力。

对此,严跃进认为,首先,本土房企更了解郑州的土地市场,在土地储备方面更有优势。这也是众多一线房企选择与本土企业“联姻”的方式进行项目开发的重要原因。其次,光环效应让消费者对一线房企的产品期待过高,因交房标准低于预期而出现的维权事件时有发生。与此同时,本土房企则把握时机、精心打造产品,逐渐赢得消费者青睐。

“进入郑州的一线房企主要是由职业经理人管理。他们更注重利润等财务指标。如果职业经理人没有足够的权限,买地还要层层上报,就会延误时机。”有业内人士认为,本土房企有本土作战的优势。如:企业负责人亲自抓项目,与企业的短期利润相较,更重视项目的长期品质。

历年房企销售数据显示,部分一线房企郑州市场仍受肯定,如万科近年来的年度销售额就一直名列前茅。田女士认为,随着一线房企越来越注重产品品质,整个市场已形成一种良性循环。这也推动着郑州地产市场向高质量发展。

严跃进表示,一线房企如同“鲶鱼”,不仅给郑州市场带来了先进的运营管理经验,还提供了高端新颖的产品设计,丰富了郑州消费者的选择、激发了郑州地产市场的活力。

“大横厅户型目前在郑州很受欢迎。”郑州龙湖天宸原著项目的一位销售人员表示,大横厅户型作为改善型住宅的主力户型之一,在一线城市比较流行。在郑州市场,该户型因打破了消费者偏好南北通透户型的传统观念,也受到青睐。

除此之外,一线房企还通过多元化布局推动郑州城市发展。比如,万科整合集团资源,在郑州积极筹划养老产业,并通过并购的太古冷链物流给当地居民提供高品质食材。

田女士认为,目前,在郑州市场,外来房企与本土企业形成了“平分秋色”的局面。克尔瑞的监测数据也显示,2019年4月,在郑州地产市场销售额排名前十的房企中,有一半是外来房企

销售回升,市场需求多元化

国家统计局发布的《2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,郑州市新建商品住宅价格环比上涨0.5%、同比上涨10.4%,涨幅略有扩大。此外,郑州市二手住宅销售价格止跌回涨,环比上涨0.2%、同比上涨1.4% 。

近段时间,包括郑州在内的多个热点城市出现土地拍卖市场活跃、销售有所回升的现象。对此,艾振强分析认为,作为国家中心城市,郑州具有较强的虹吸效应且人口流入量高,但是商品住宅的库存量却相对较低。

根据郑州市住宅与房地产业协会发布的《2019年4月房地产市场运行情况报告》(以下简称《报告》)显示,截至2019年4月,郑州市商品住宅的库存量为636.01万平方米,近1年郑州市商品住宅的月均去化91.77万平方米,在不增加新供应的情况下可消化6.9个月。

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郑州已开始加大商品住宅的供应量。《报告》显示,今年4月,郑州市商品住宅的供应量为166.01万平方米,环比上涨128%、同比上涨154%。其中,高新区供应量最多、为52.71万平方米。恒大城(11.8万平方米)、康桥九溪天悦(9.72万平方米)两个项目的入市提高了供应量。

“因受春节期间需求累积等因素的影响,今年3月,郑州地产市场的销售回升比较明显。”田女士表示。郑州市住宅与房地产业协会发布的《2019年第一季度房地产市场运行情况报告》显示,2019年3月,郑州商品房供销齐升,其中供应量87.83万平方米,环比上升169%、同比上升22%;成交量174.74万平方米,环比上涨468%、同比上涨138%。

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“销售回升的动力来源于省内其他城市人口的持续流入。”田女士认为,郑州在医疗、教育、就业等方面相较省内其他城市具有明显的优势,城市虹吸效应较强。

另有数据显示,今年3月,在郑州市购房的人口中,具有郑州市户籍的人口占12%、郑州郊县人口占13%,两者相加仅25%,而省内其他城市的人口占比接近7成。

从成交量看,刚需和改善性需求成为郑州市场的主流。《报告》显示,90平方米以下仍为主力成交面积段,占比33%、较上月上涨3%;90平方米~120平方米面积段占比34%;其余面积段占比仅为18%。

严跃进认为,郑州作为城镇化发展速度较快的城市之一,未来会有更多的人口涌入,形成一定的刚需市场,从而带动改善性需求市场的持续发展。结合住房和城乡建设部近期的预警提示,“房住不炒”的定位不会动摇。因此,建议郑州积极发展租赁市场和相关产品,降低人才留在郑州发展的成本,推动城市可持续发展和高质量发展。

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近年来,河南省郑州市发展突飞猛进。2018年,郑州地区生产总值破万亿元、常住人口破千万、人均生产总值破10万元。在这种背景下,众多一线房企进入郑州这一中原城市,抢占市场。随着河南省其他城市人口大量流入,郑州房价面临上涨压力,刚需及改善性需求成为市场主力。专家建议,郑州应积极发展租赁市场,降低人才留在郑州发展的成本,推动郑州建设国家中心城市的进程。
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