2018年，是港交所这10年里最人丁兴旺的一年——全年共有207家公司在港交所IPO上市，募集资金总额（含股东售股）为2778亿港元，全年IPO上市数量和筹资额均位居全球第一。

其中在7月12日这天里，有8个公司上市。锣从1个增加到了4个，敲锣时间从9点提早到了8点半，每家公司还被限定最多只能在台上拍照5分钟。

排队200天，拍照5分钟，说的就是这样的热闹光景。

这207家上市企业里，有6家内地房企。这个数字看起来很小，但相比2017年的0家，2016年的4家，却也已是热闹的一年。

港股登陆战：TOP20与迷你房企的殊途同归

2018年刚开年，正荣地产率先敲响了今年房企IPO第一钟，这一年，正好是正荣集团成立20周年，正荣集团董事局主席、总裁欧宗荣用这样的方式为正荣庆生，也算别有意义。

而客观而言，正荣也确实到了该上市的时候——在2017年的行业TOP20房企里，撇掉主动退市的万达集团，只有两家企业还未上市，一家鲁能，另一家就是一家正荣。鲁能当时已经有广宇发展这个壳等着，而销售规模已经突破700亿的正荣，则是两袖一清风。

2017年9月26日，正荣地产向港交所提交IPO申请。在12月28日公布的香港首次公开募股计划里，正荣表示公司拟发行10亿股股份，建议招股价每股3.4至4.08港元，最多募集资金40.8亿港元。而到了上市前的2018年1月15日，正荣地产PO配发结果显示，其上市股份发售价最终厘定为3.99港元，获得的全球发售所得款项净额为38.43亿港元，且在香港和国际发售的初步可认购股份都获得了超额认购。

第二个敲钟的弘阳地产，就是赶巧凑了7月12日这一天的大热闹。当天上市的8家企业里，5家属于新经济范畴，其中互联网企业2家，泛娱乐2家，车联网1家。而弘阳地产，是其中传统行业的代表。

虽然弘阳是江苏企业，但弘阳的老板曾焕沙，也是个福建人，他的老家南安水头龙凤东泉村和欧宗荣的故里莆田市东峤镇汀塘村，相距仅约130公里。

但从知名度来上说，两人相距则不小。如果不是上市，这家已经成立了22年的江苏地产公司，为人知晓的时间可能还要再往后延一延，因为它的布局，确实有些太专了——招股书里显示，弘阳储备的项目中有39个位于南京、14个位于苏州，8个位于常州、徐州、合肥和重庆等城市。而长三角区域近两年调控的加码，加上其招股书中波折的营收与利润额，令这家房企在上市前遭受了不小的风险质疑。

但弘阳自己并不担心，甚至还未上市，公司就在2018年3月时喊出了2020年要实现千亿规模的口号，并从旭辉、泰禾、新城等挖来九大高管，在地产圈掀起了一轮空前的“挖人大战”。要知道，这家企业2017年的销售额仅为178.1亿元人民币。

投资者显然也担心吃下这块大饼会消化不良，弘阳地产原定的全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%，香港公开发售10%，每股发售价格2.18港元至3.18港元，总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。但最终，香港市场只认购了计划的18%，股份重新分配至国际发售，最终每股以2.28港元定价，合计集资净额约17.124亿港元，低于原定的筹资预期。

但从上市首日的表现来看，弘阳地产却是年内唯一一个收盘价＞开盘价＞发行价的。

美的置业和大发地产，是同时在10月11日上市的。

美的置业发家于佛山，和碧桂园是老乡，其名气不用多说，毕竟背靠有美的集团，在上市前其经营范围就已经遍布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。

而大发地产，则又是一家“扎根长三角”的区域型房企，截至2018年6月30日，其拥有由29个项目组成的多元化组合，包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。其中5个项目位于上海，而24个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。

再看看销售额，美的置业2017年的销售额是507亿元，而大发地产，是43.2亿元，这二者的差距，比上面一对福建老乡要大得多。

大发地产的鸿鹄之志，也是大大突破了弹房君这等燕雀地球人的想象力的——2018年2月，原世茂房地产执行董事廖鲁江加入大发，担任执行董事兼首席执行官。入职一个月后，廖鲁江于公开场合提出了大发地产冲击千亿的计划，以及5年达到3000亿元的目标。

虽然名气、规模差距悬殊，但在认购方面，两家公司却遇到了同样的香港公开发售部分认购不足的情况。美的最终分配至香港公开发售的发售股份数目为456.6万股，相当于根据香港公开发售初步可供认购的发售股份总数约25.37%，而大发为645万股发售股份，占香港公开发售项下初步可供认购发售股份总数约32.25%。

最终，开盘首日，从预期的落地性来说，大发更胜一筹——美的置业早前原定招股价格介于每股17港元~21.5港元，集资额最多44.51亿港元，但最终锁定的发行价为招股价区间下限，即17港元/股，实现募资净额29.17亿港元，且首日破发开盘，绿字收盘。而大发地产的每股股份发售价原定介于3.28港元至4.98港元，最高筹资8.45亿港元。最终大发地产发行价定为4.2港元，集资净额约7.4亿港元，上市首日平开平收。

2018年最后2个月里上市的另外2家房企，就真的是小可爱本企了，甚至可以称之为迷你。它们就是1992年成立于河南许昌的恒达集团，和2003年成立于广东惠州的万城控股

从官网来看，恒达的项目，只布局在河南省内的郑州、许昌、长葛、禹州、鄢陵，万城控股的项目，则铺得广一点，惠州、天津、河南驻马店。前者2017年营收15.5亿元，后者9.73亿元。

相比那些6000亿销售额，3000营收额的行业大鳄来说，这两家企业，就犹如沧海一粟。一些新股研报明确写到：超小型内房股，吸引力不大。

与之相配的，他们要的募资额也不高。根据各自的招股书，恒达集团的每股招股价为1.02-1.4港元，集资最多4.2亿元，最终发售价为每股1.24港元，所得款项净额3.13亿港元；万城控股的招股价区间为1.07-1.33港元，最多募集港币2.49亿元，最终每股发售股份的发售价定为1.2港元，实现集资净额1.91亿港元。

但上市当天，万城控股的表现却超乎预期，首挂开1.27港元/股，收盘报1.26港元/股。而恒达集团以0.99港元/股破发，收盘时每股报1.13元。

值得一提的是，这已经是恒达集团第4次冲击IPO了——其在2005年的时候，就曾有意借壳焦作鑫安实现国内A股上市，而后又有过两次冲击港股未果的遭遇。最终在13年后，终于圆梦。

换眼2018年的A股市场，继续保持着自2010年4月以来，就没有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的纪录。8月，万达商业的第一份对赌宣告失败，9月，已经怀揣回A梦14年的首创置业撤回建议A股发行申请，从A股登陆战变成了A股放弃战。而还在坚持排队的房企只剩万达、富力和金辉。

债务倒逼与区域型房企谋生

虽然香港的投资者2018年普遍不爱买内房股的账，但从悬殊的规模中可以窥见房企对上市的极度渴望。

这背后的原因，大类有二。

一是区域型房企的生存危机加剧。把鸡蛋放在同一个篮子里的布局战略，往前看面临着市场被调控、需求被收缩的风险，而往后看，大型房企的布局已经遍布一到五线城市，激烈蚕食本地房企的本地份额。保守的结果，大概率是可抢到的蛋糕越来越小，进而自我收缩至规模，而激进，走出去，才有活路。

而要扩张，就需要有资金。从上述几家新兵的净集资额分配比例来看，各家都把在金额的大比重部分放在了现有物业开发建设上，或者是未来项目的获取与发展。

比如弘阳地产在上市后，就快速进行了两次收购。一次为8.68亿元收购开封24.3万平住宅物业开发项目，另一次为16.37亿元从厦门英泰富收购其持有的名流置业武汉有限公司55.25%股权。此外，自7月12日登陆香港资本市场之后，弘阳地产也快步进行土地获取，两个月里就已在湖州、佛山、扬州、南通等地拿下5宗地块，总交易金额约31.76亿元。　　

而第二个关键，就在于偿债压力。2018年上市的6家房企，钱袋都比较吃紧。

正荣地产在2017年年底的时候，净负债率为336.52%，净资产负债率高达770.6%。此外，根据当时的IPO申请显示，2014年时，正荣流动负债为252.15亿元，到2017年中，流动负债已经达到了601.39亿元，总负债为848.93亿元。截至到2017年7月底，正荣还有138亿元负债需要在一年内偿还，163亿元在第二年偿还，52亿元在三到五年偿还。短期债务的比例压得正荣喘息困难。

另一个规模相当的美的置业，截至2018年6月30日，美的置业借款余额为364.83亿元，较2017年末的借款余额321.45亿元增加43.38亿元，超过公司2017年末的净资产148.59亿元的29.19%。2015年公司净负债率为741.50%、2016年净负债率为928.01%，2017年时净负债率回落到180.07%。但到了2018年3月时候，又回升至181.4%。

注：此处净负债率的计算方式为，

净负债率=（有息负债-货币资金）/归属母公司股东权益

哪怕另外几个小型，甚至微型房企，负债水平也都远高于行业平均负债率水平。

招股书显示，大发地产2015-2017年净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，虽然2016年的净资产负债率同比有所下降，但这一数据到了2017年猛增了120.8%。上市前夕，截至2018年4月30日，大发地产净资产负债率为235.6%。

而恒达集团，2015年，其净资产负债率达677%，2016年达至762.7%，超行业整体负债水平近10倍。到了上市前的4月30日，虽然数字降至340.4%，但仍处于较高水平。

在上市成功拿到集资之后，偿还债务也成了这几家公司的首要任务。除了美的置业和恒达集团没有披露将把资金用于偿还贷款，其余企业大部分都将30%的集资额用于还贷，而万城控股的还贷额占比更是高达52.3%。

另外，据统计，2018年新上市的这6家房企，上市后共有12次发债再融资。但12次再融资集中在正荣地产、弘阳地产2家上，其余4家上市后暂无再融资动作。