贝壳研究院1月28日发布了《2018年全国购房者调查报告》（以下简称《报告》），《报告》显示2018年购房者平均年龄为29.5岁，购房者平均家庭规模3.2人，人均居住面积27.8平，人均卧室0.74个。针对不同年龄段，90后及70前主要为更好的地理位置换房，70后大部分为面积改善换房，80后则更多为学区换房。

大家庭住房空间不足 改善需求强烈

《报告》显示，2018年购房者家庭人均居住面积为27.8平方米。24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面积在50平方米以上。二手房购房需求以两居室为主，2口之家达到人均一间，单身家庭住房宽裕。但60%的家庭人均卧室不到1个，3口之家为0.8个，4口及以上家庭人均卧室为0.6个，家庭规模越大住的越拥挤，改善需求越强烈。

根据《报告》核心发现介绍，2018年购房者平均家庭规模为3.2人，可以推断他们会有比较强烈的改善换房需求。90后及年龄偏大的70前购房人群为更便捷的地理位置而换房的比例在30%以上，高于其他年龄段。“上有老，下有小”的70后家庭人口规模最大，为居住面积改善而换房的比例达35%，高于其他年龄段。家有“红领巾”的80后则更多地为学区而换房，占比达23%。

首置人群杠杆更高

《报告》显示，2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，高于其他购房需求。据统计，2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点。首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。数据显示，80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%，明显高于80前。年龄越小，月供负担越大。90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，80前为32%。

《报告》显示，80、90后因为资金积累相对较弱，所以更懂得量力而行，所购房屋价格与其收入相适应，房价收入比分别为7.2与6.5。而80前主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。