开发商艰难过冬

开发商也不能全怪买房的人翻脸，毕竟人们撒向楼市的钞票成就了一大批房企。

这两年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都学会了先定一个小目标，大的房企朝着一万亿销售额狂奔，角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。

要知道2017年的前三甲碧桂园、万科和恒大，全年销售额也只有五千多亿元。

但一到2018年，问题来了。

随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进，房企“融资难”成为共性问题，银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。

比如富力地产，今年以来连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。

再比如恒大，11月份发债年利率已经高达13.75%，接近过去的两倍，可见对资金的渴望有多么迫切。

除了市场融资，资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下，回款也成了问题。为此，一些开发商不惜违规操作。

2018年10月，华夏幸福旗下孔雀城一名销售说，在北京周边的大厂县，没有购房资格的人也能买普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保纳税证明的年限够了再过户。但万一购房者交了全款却没拿到房子的产权，钱打了水漂怎么办？销售对这一点却避而不谈。

2018年12月，北京一在售楼盘的销售人员透露，该楼盘支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。

“年底了，所有的开发商都是一个套路，都在冲刺任务、加速回款。”这名销售说。

对房企来说，如果融不到钱，回款又慢，就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压，就更加难以呼吸。

“今年上半年房企资产负债率达到了80%（红线），少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。”中国房地产业协会会长刘志峰说。

再来看一下富力地产，其2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。

据恒大研究院数据，2018年上半年，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企的有息负债余额高达19.2万亿元，相当于我国GDP的四分之一。而未来四年是债务的集中兑付期，房企的资金压力将持续加大。

如果说楼市上行期的债务扩张是弯道超车的利器，那么下行期的债务扩张则无疑于给自己埋雷。

就在不久前，房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号，让同行看了瑟瑟发抖。且不管万科是假哭惨，还是真喊疼，如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了，那大批的中小房企该如何过冬呢？

调控会松绑吗？

又一个微妙的变化发生在2018年11月，房企融资出现回暖迹象。

中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿，万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。

房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调，放款速度也普遍加快。

据融360最新报告，11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。

调控政策亦明显减少。据不完全统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。

房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，这能否视作调控放松的先兆？

“近期房企发债获批的确有所提升，但不能直接理解为就是调控放松。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

“一是前三季度融资严重不足，引发四季度融资压力剧增，在众多房企前有开发资金需求、后有偿债压力的背景下，融资只能变得更为激进;二是从国家对于房企资金的监管来看，并未出现松动的明显信号。”他说。

张波认为，房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

调控政策方面，中原地产首席分析师张大伟认为，房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

“今年7月31日，中央会议明确提出坚决遏制房价上涨，这意味着调控不可能三至五个月就变向，持续三个季度左右是大概率事件。如今调控政策已经企稳，不再加码，但也暂时不会放松。”易居房地产研究院副院长杨红旭说。

未来房价怎么走？

社科院12月发布的报告指出，明年房地产市场小幅调整是大概率事件。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有所增加，未来趋势由增长主导；三四线城市市场向下的压力加大，库存可能再度增加。

回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

2018年，是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。