专访翰同资本创始人王倩女士┃发力城市更新 技高一筹

来源:中国网地产 2018-12-20 17:12:29

如果把北大硕士、沃顿MBA、前华平基金执行董事、私募基金创始人这几个词放到一起去勾勒,出来的人物形象,大概会是一个戴金边镜框、穿平整制服、言谈掺杂各种中英文专业用语但逻辑清晰、思维缜密的干练金融人士。他们举止彬彬有礼,说话不温不火,行为进退有度,履历金光闪闪,他们身上的气场太过明显而一致,就像流水线出品的一样模板化。

看到王倩,十分诧异。没有西服革履,而是穿着一件颜色淡雅的连衣裙,优雅大方。若不知道她的身份,第一眼印象的她,更像是从事时尚行业的。她特别爱笑,聊天时候总是自己先把自己逗乐,眼睛笑得弯成一道桥,毫无女强人的形象包袱。谈起工作的时候,她也会尽量用通俗易懂的说法,甚至用笔画图示的表达去让对方明白,亲近而不显摆。但是,深入浅出的表达中,尽显专业度。

在柔和的性格与刚性的工作性质之间,她的分寸拿捏得恰如其分,而在轻资产运营与重资产运营的不同领域,她转化起来又是那么游刃有余。从风光的上市公司基石基金投资者代表到新兴的城市更新领域的弄潮儿,她凭借从顾问行到地产企业再到国际顶尖基金打下的扎实基础,积极地迎合市场变化主动转型,并在创业两年后开始交出一份又一份漂亮的成绩单。

她是从大平台走出的创业者的理想模样,也代表了当下地产资本的眼光与走向。

柔与刚

聊起为什么要创业这个俗气的话题,王倩的回答特别接地气:“想做一些更能体现自己价值的事情。”

确实,80%的创业者,都是为了梦想而在奔走,而这份柔软梦想的着陆点,却常常是硬实的。当然,这期间也有缓冲区,其中一个就是人际。

在美国华平投资集团任职的时候,王倩就已经是圈里颇有名气的投资人。她曾经投资过7天连锁酒店、红星美凯龙、砂之船奥特莱斯、魔方公寓等项目,并凭借谦和有担当的人品、投资机会的精准把握与前瞻的战略能力,结识了一批志同道合且信任于她的合作伙伴。这些人脉资源,也为她后来的创业,奠定了坚实的起步基础。

许多与翰同资本合作的资方代表,与王倩都已是10多年的交情,于私于公,都交往甚密。王倩的柔性性格与专业判断力,在这其中起到了重要的作用。我们常常能听见,当这些人被问到为何选择翰同合作时,他们回答的第一句话往往都是:因为倩总。

先做人,后做事的儒家信条,融汇在了王倩的人生中,由此形成的人格魅力,也令翰同资本自创立之初,就带足了人品口碑。

当然,另一个重要的口碑来源,就是“作品”的美誉度——项目发展前景有多好、投资回报率有多高,这也是一个私募基金能否成名的关键因素。

在选择项目的时候,王倩有自己的一套硬性原则:摆在第一位考虑的,就是如何实现投资人的利益最大化,甚至要在行业里名列前茅。据她透露,这几年随着资产增值依靠城市化和地价上涨,不需要运营就得到大幅升值的黄金年代已经一去不返,资产投资的年化收益已经收窄普遍在12-15%区间,而翰同资本去年有个项目,一年内就实现了收益并成功退出,年化收益超过了50%,“跟投了这个项目的合作方,几乎都选择了不把本息取出,而是直接用这笔钱跟投了我们的下一个项目”。不辜负合作伙伴的信任,让他们得到好的回报,是让王倩最开心的事。

而王倩的另一个硬性投资原则,就是沿着房地产的产业链脉络做。这一方面来源于这是她熟悉的领域,另一方面也源于这一产业链在近几年迸发出了许多衍生的机遇,让王倩对这个行业的投资价值充满信心。

王倩刚创立翰同资本的时候,中国的房地产市场正处于调控由严转松的2015年下半年,购房需求开始释放。但在高居不下的库存面前,销售的火热却未及时传导到投资端——年内全国房地产开发投资增速逐月下降,房地产开发企业土地购置面积22811万平方米,比上年下降31.7%,土地成交价款7622亿元,比上年下降23.9%,房屋新开工面积154454万平方米,比上年下降14.0%。

地产开发商已经吸取了前几轮调控周期带来的风险教训,纷纷寻求更多条腿走路的“地产+”转型路线,以应对下一次的调控海啸。地产+养老、地产+文旅,地产+金融,地产+互联网,房企脑洞大开,各种地产+的概念层出不穷。

而在地产之外,是当年“大众创业,万众创新”及共享经济实践的如火如荼。一时间,围绕着微小创业公司衍生而出的房地产产业分支衍生品,受到追捧。比如比传统写字楼更便宜却能提供更多服务的共享办公空间,比如盘活闲置存量物业的共享公寓。

王倩回忆起当时的判断依据说,“我们看到整个房地产市场从增量时代逐步向存量时代转变,这其中蕴含了很多机会,同时也感受到了互联网给房地产业带来的变革与冲击,以及房后服务产业可实现的外延式服务升级的机会”。

王倩果敢决策,带着翰同资本迈出了它的第一步。

轻与重

结合当时的地产转型与共享经济契机,翰同资本的第一站,选向了投资那些房地产价值链中具有代表性的轻资产运营企业。

在王倩眼中,具有投资价值的独角兽应该具备3个基本特点:它所在的细分行业有广阔的上升空间;企业应该有清晰的收入模式,现金流稳健;创业团队的核心领导人物应该具有互联网思维和良好的线下基础。

基于这个投资原则,2016年,翰同资本与高和资本联合成立高和翰同众赢基金,基金先后投资了集中式连锁公寓运营商“新起点公寓”“ 乐乎公寓”、“贝客公寓”、 精品城市民宿预订平台“路客”、联合办公领导品牌“优客工场”、、商业租赁服务平台“铺天地”,以及智能家居服务商“好享家”、领先物业管理服务企业“长城物业”等细分行业领头企业,完成了轻资产运营服务生态圈的战略布局。

那一段时间里,王倩成了各种“轻资产投资”论坛的座上宾。

但事实上,在2016年930之后,长效机制已经再次改变了房地产行业,从增量时代向存量时代转变的玩法也发生了微妙的改变——如果说之前开发商的重点放在了增强自持项目的运营能力上,那么现在它们的兴趣在延展:收购核心地段的存量资产重新做盘活,美名曰“城市更新”。尤其是在一线城市,那些被老旧产业所占据的核心地段上的低效空间,成了香艳猎物。

王倩同样也看上了“城市更新”这块蛋糕。对开发商来说,这也许是“从大到小”的运营转变,但对翰同资本,是一个“从轻到重,轻重结合”的实践和考验——城市更新项目的改造与盘活,需要投入实打实的时间与资金成本,不仅考验投资的眼光,还会考验投资者操盘的实力。

综合考量过风险与回报后,王倩将翰同资本的“城市更新”业务,框定在北京和上海两个城市。她给出的理由是:“北京和上海的城市发展已久,存量资产规模体量比较大。而且这两个城市核心区域的新增土地很少了,但它们在教育、金融、医疗、人才等方面的资源又是最好的,因此存量资产的增值保值空间大,流动性强。在这两个城市做城市更新,风险和收益都会更加有保障”。

从2017年起,翰同资本开始发力城市更新,通过设立“都市系列精品资产并购基金”,在北京和上海核心地段进行存量商业物业的收购、改造和运营。一年多的时间里,翰同资本已经发行六支人民币基金以及一支美元基金,在北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区域完成了7个商办类资产的并购,并有一支基金已经实现退出。

这些项目投资,王倩最初选择的是“快进快出”——收购后清理历史遗留问题,将空间改造而后寻求退出,但经过市场研究后她发现,若在空间改造后能为新空间引入合适业态将空间运营起来,那么整个空间的价值可以得到更大的提升,商业价值更高。

胆识与双赢

上海静安NEO大厦,成为翰同试水“重资产”运营的首个项目。

这个项目,紧邻上海核心商务区的静安寺商圈,原本是上海沪西纺织机械厂,楼龄已有40年。在经被几番转手后,它成为了一个业态零散、管理无序的办公楼。2017年9月,翰同资本采取“专业运营、劣后捆绑”的操作模式,引进华住集团作为项目基石投资人及酒店部分运营商,并引入合众厚生、金茂资本、大苑地产、泽谷投资、北京信托等专业投资机构联合投资,完成了对该物业的股权收购。

这个7000平米建面的老项目,让王倩和她的团队,历练足了城市更新业务将面临的各种问题,“大部人都希望接手到资产过户手续干净的项目,但很多老项目背后都有历史遗留的债权债务关系,在收购的时候,需要了解透彻。比如这个项目,我们接手的时候,它已经转手了好几轮了,需要接手一个存续二十年由集体所有改制而来的企业。另外,接手时候它有一个二房东,我们的交易结构,就多复杂了一层。对于这个二房东来说,他当时租下整个楼的成本很低,虽然这个老楼他经营不善,但一年也能带来600万元的租金收入,对二房东来说,已经足够了。另外他因为租来的成本低,他租出去的价钱也不高,很多散户就看中了低租金所以留在这里,清租很不好谈,这也是很多私募同行没有接手这个项目的原因,B2C是无规则可循的,比B2B难多了”。

而让王倩和她的团队最头疼的,是这个老楼的结构问题,“它的层高特别低,电量的荷载、空调新风系统都不能满足新业态的需求,也达不到新的抗震标准,需要改造的硬件机构太多了。虽然我们事先已有心理准备,但在开始改建,刨开墙体的那一刻,还是震惊到了。我们的建筑师都恨不得能拆了重建。但没办法,市中心的位置,注定了我们只能一点点手工改建,我们更换的新的电梯,把机组也搬到天台上,所有的梁和柱都做了加固,增加新风空调系统,所有管线都重新规整,为改善层高和采光的问题牺牲了部分建筑面积打造了多个中庭和采光井,也改善了外立面的造型,让一个在病危状况的老建筑重获新生”。

在要给这个空间装入什么业态的抉择上,王倩也独具匠心。“市面上大部分的存量改造,都是把酒店改造为写字楼,我们当时在接洽这个写字楼的时候,我们也算过一笔账,如果做写字楼,因为位置和层高等硬件条件的局限,它的价格天花板是能看见的,加上大费周章的改建成本,投资收益会受到限制。于是我们就想到,把它做成酒店+办公+商业的综合体。办公我们决定做联合办公,确实项目的层高是个硬伤,做传统办公的话,要求达不到,而上海市中心联合办公的市场又不错。酒店我们则看上了华住集团旗下的城市轻奢酒店品牌CitiGO(欢阁酒店),这个品牌主打80、90后的年轻商旅一族,房间面积不大,主要特色在于公共区域的打造,这样我们就能实现有限空间里的最大坪效。而有了潮流时尚的办公和酒店人群,底层的几个商业铺位就不愁出租了”。

于是,翰同与华住携手开创了业内首个“劣后捆绑式投资”合作模式,将项目的4-6层交予华住,并在2-3层引进了盈石旗下的创意办公空间Mall Work(摩客),把一个不大的项目改造成了一个内容精采、业态丰富、外观抢眼的精品商业综合体,实现了改建与招租的同时完成,在竣工的同时就已经成为上海滩的“网红”建筑。

王倩笑言,“一开始同行们知道我们的改建计划时,有人说我们疯了,居然把办公楼改成酒店,但在改建完成后,他们再来看,就都认可了我们的想法”。

据预测,一年之后项目的整体租金收入将比收购前至少提升3倍,预计至两年后翰同退出,该项目的预期收益率将不低于25%。 

静安NEO项目的成功运营,也增加了王倩“轻重结合”的双轨投资信心,据悉,未来翰同资本还将继续在北上两地挑选位置核心、体量适中的独栋物业进行改造运营,在最短周期内完成清租改造,并在开业后3-6个月实现稳定现金流,缩短退出周期。而翰同资本参与投资的轻资产项目,未来也将择机融入到翰同的“重资产”项目中,担当起更多的运营方角色。王倩将这个打法总结为“多赢生态圈”:“一方面,通过我们持有的资产给我们的被投企业提供更大的管理面积,它们的管理面积提升了,它们的股权价值也就提升了。另一方面,因为我们手里掌握大量运营商的资源,所以我们重资产的投资也由此而获益。因为我们的运营能力通过这些股权投资的企业可以得到提升,重资产的投资得到更好的回报。相当于我们通过轻重资产投资的双轮驱动,给我们不同风险偏好的投资人提供了更好的回报,打造更加多赢的生态圈。”

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