近期，由中央广播电视总台编撰的《中国城市营商环境报告2018》（以下简称《报告》）对外发布，重庆与成都、西安等西部城市一并跻身十强，名列第五。市场涨幅明显放缓，楼市告别高烧，房价如何保持增值？衡量的尺度是什么？

日前，中国网地产邀请到了汇天机构创始人左剑锋先生，他从区域价值的选择、重庆区县的发展、地标的配位、2019年楼市的变化等方面做了全面的分析，治烂尾、治地标、治房价涨跌。不论是政府决策者、开发商，还是普通购房者，都有非常现实的意义。

楼市“药神”左剑锋先生。图片由受访者提供

区域价值取决三个关键：
资源、定位、执行

任何区域的价值，首先是与其自身所拥有的特色资源紧密相关，依托于自身资源的发展，具备发展基础好，发展潜力大，发展空间大的几重优势。资源包含区域本身所拥有的地理区位、物质文化资源资产、交通建设、人口数量质量等各个综合资源的集合。

例如珠三角、长三角利用贸易港口资源优势，大力发展生产加工以及商贸业，中国的“世界工厂”的美誉可以说八成来源于长三角、珠三角地区的支撑。乌镇、磁器口依赖于区域的历史文化资源，成为各个地区的旅游文化业执牛耳者。武汉、郑州凭借其九省通衢、华中腹地的地理资源优势，成为中部核心城市也是顺理成章的。

再来谈定位，假如某个优良的港口城市，非得定位于打造现代化农业，我们只能说是缘木求鱼。其实这种定位混乱的现象在很多区域都存在或正在发生。

例如早期各地都积极兴建大型综合型市场，可以说大多数地区在区域辐射能力、辐射范围内的购买力等自有资源方面根本不能支撑起动辄几十万平方米的大型市场，最终落得要么项目烂尾，要么市场开起门可罗雀。

有了符合区域自身资源匹配的定位后，如何将这种定位落到实处，需要的就是各区域政府以及企业的执行能力了。市场上各种资讯侵扰，各种良莠不齐的企业遍布，首先得找到正确的合作伙伴，还得合理合法的调动资源，政企携手，将正确的区域定位打造为现实。

区县开发重点项目
需去除被称为“伤疤”的烂尾楼

重庆前几年出现一种罕见现象：烂尾的项目特别多，有的甚至是区县的重点招商项目。比如巴南区花溪街道轻轨旁黄金地段的浩博几米阳光烂尾楼，碧桂园接盘后打造成为渝南首府就是典型的案例。

另一项目“君禧天地”，位于巴南区李家沱巴滨路。该项目是巴南区重点建设的项目，按照规划，该项目为集住宅、酒店、餐饮、娱乐为一体的大型商业综合体，原计划2018年6月完工，因项目建设单位重庆帝烨地产有限公司资金链断裂，导致项目于2014年12月30日停工。2018年5月被爱普地产接盘。

左剑锋认为，这些楼盘尽管都有各自的原因，总的来说开发项目市场定位失误、开发商资金链条断裂、涉及经济案件等原因，造成开发的楼盘半途而废。从而导致当年蓝图上的“摩天大楼”成为后来城市中央的“烂尾楼”。

左剑锋说，从企业层面讲，要注意两点：

一是专业化。明确招商对象的特征与需求，按照这个特征与需求专业化定制化的打造产品与服务。

二是永不停止学习。保持永不满足的态度。任何行业都在不停的发展，唯一不变的就是永远变化。随时与行业最新动向同向，与最新趋势同步，自然可以满足行业里的需求。

三是细节决定成败。用100分作为要求。从硬件打造到软件建设，从规划设计到建设，从招商到运营服务，每一个环节，每个环节的每一步，每一步的每一个分解动作都尽量标准化、极致化。完美的细节打造完美的产品和服务。

渐成网红建筑的重庆楼盘。数据由受访者提供

网红地标颜值高
惟有与之匹配的文化内涵

网红重庆地处中国内陆西南部，境内拥有38个区县（26个区、8个县、4个自治县），每个区县景色各不相同。不过高楼都无一例外的做了地标。

地标从某个角度来说往往是个伪命题。同一个区县，在不同时期，被关注最多的建筑或者项目并不一样。只要建筑或者项目本身符合其自身定位以及相应的行业和专业要求，就是合格的。

前段时间让重庆上了网红榜的洪崖洞，前期差点因为消防问题无法通过验收，即使目前成了网红脸，地标，但是其消防问题依然是需要高度重视的。

政府机关大楼威严庄重可为地标，开放亲民同样可为地标；商圈中心可以摩天大楼，也可以是蜿蜒商街不夜城；校园可以是青砖碧瓦，也可以是酷逼得与科幻世界有一拼。

地标唯有拥有了与之匹配的文化内涵，才会有真正的生命力。当然，就一个区县的核心商圈而言，通常是与这个区县的发展方向一致的，是具备地标的物理特性的，也通常会成为区县商业价值最高的所在。

缺乏核心竞争力
房价会被打回原形

关于2019年楼市的价格走向，左剑锋认为不同城市会有不同的未来。

一线城市，特别是有核心竞争力、有可持续发展战略的城市，势必对于人才拥有长久的吸引力。人口流入，无论大环境怎么变，总体上势必出现持续上涨趋势，即使中途出现一些波折。

二线城市，同样体现在对人才的吸引力方面。对人才吸引力强大的，有大量高素质人才持续进入，房价同样会持续上升，直到达到城市经济水平的瓶颈位置，形成动态平衡。缺乏长远规划、缺乏核心竞争力的城市，即使在一波政策行情下突飞猛进，依然会很快打回原形。

众多的三四五线城市，两级分化严重。传统区域中心型城市，有一定产业基础，有自身特色资源的，会逐步形成自己的相对竞争力。特别是伴随基础建设中的高速公路、高铁的进一步发展，按照马太法则，势必强者越强、弱者越弱。当然，三四五线城市的天花板就是所属区域的更高级中心型城市，如省会、经济强市等。在城市本身条件没有实现事实超越前，房价同样无法超越。

左剑锋
汇天机构创始人

70年代生人，从事房地产营销行业近20年。担任过数家知名房开企业的营销负责人，也曾以乙方身份服务过多家知名楼盘和企业，还担任过几所高校市场营销专业特聘老师。自2009年成立汇天机构后，多次解决一些老大难问题项目的疑难杂症，友人笑称其为“问题楼盘专家”、“楼市药神”。但他不认，自诩为“青年老中医”。操盘数百万方，前期多以知名项目、百万方大盘为主，后期多为十来万方到几十万方问题小盘为主。