1978年，在中国共产党的带领下，中国开启了改革开放的历史征程。40年来，中国的面貌发生了翻天覆地的变化。作为改革开放的亲历者与见证者，他们的人生与改革开放40年风云起伏牢牢绑定。为庆祝改革开放40周年，中国网地产推出【改革开放四十年 见证者说】听见证者讲述40年波澜壮阔，共同奋进新时代。点击进入专题【壮阔东方潮 奋进新时代】

中国用四十年的时间，让世界刮目相看。

1978年5月，一篇名为《实践是检验真理的唯一标准》的文章，掀起席卷中国的真理标准大讨论。短短六千字，激荡四十年。从1978年再次出发的中国，开始缔造震撼世界的“中国奇迹”。

2010年中国GDP总量超越日本，成为世界第二大经济体。2017年中国GDP总量达到13万亿美元，是日本的2倍多，达到美国的三分之二。但不得不承认，2010年以来，中国经济经历一场增速换挡，实际上包含硬着陆风险。在这个阶段上，中国经济受到内外因素不同程度冲击，外贸出口的增速持续下滑，以及投资增长增速的下降。

40年成绩可喜，积极应对风险，是中国证明自身经济强国的态度。国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群在接受中国网地产专访时表示，中国改革开放40年实践所取得的成功经验，仍要坚持通过体制机制的完善，通过政府市场各自职能准确定位和不断的增强，来推动社会生产力从数量保障能力提高转向质量保障能力提高。

真的勇士，敢于直面辉煌的人生，亦能正视前进的风险。

房地产是导致投资增长增速下滑主因

任何事件的发生都会有主要因素。

“中国经济这个增速换挡外部原因是国际金融危机，内部原因是中国城镇化进入到长周期调整的谷底。”张立群在提到中国2010年后经济进入增换挡期的原因是谈到，“房地产投资的恢复和城镇化走出长周期调整谷底的事实是紧密结合，因此是有可持续性的”。

作为著名经济学家张立群，他长期从事宏观经济分析和经济发展战略、规划研究，因此擅长用数字解读国家宏观经济形势。

2010年中国外贸出口按美元计算增长31.3%，到2016年增长-7.74%，我们在七年当中出口增长率下滑了39个百分点。从投资增速来看，2011年的时候全社会固定资产投资增长23.8%。但是，到2016年的时候只增长8.1%，今年一到七月份是同比增长5.5%。所以，我们看到整个固定资产投资的增速下降超过18个百分点。

张立群表示，投资增速下降很重要的就是房地产投资增速在下降。数据显示，2010年到2015年中国房地产投资的增速从33%降到1%，6年中房地产投资增速下降超过30个百分点。

“因为房地产投资本身占到中国全部投资的五分之一左右，它这样一个增速大幅度下降直接对投资有影响，另一个它会带动制造业投资下降”张立群在谈论房地产投资影响问题时表示，“房地产的开发建设涉及到60个左右的行业，大部分分布在制造业，当房地产的开发建设活动大幅度萎缩的时候，相关制造业的订单由建筑材料，室内装修材料，家居家电等室内用品大量减少，会使相关制造业企业它的销售困难加大，开工率下降，资金周转困难加大。”

制造业投资占到全国投资的比重在三分之一左右，加之房地产投资占中国全部投资的五分之一，房地产投资加上制造业投资占全部投资的比重达到50%。所以说房地产投资增速下降导致的投资增速下降的主要原因。

棚改货币化安置是正确决定仍需坚持

棚户区改造是政府做的一个大好事。

“棚户区”，一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐， 棚户区居住拥挤，功能差、居住环境差。

2018年10月8日，李克强总理在国务院常务会议上强调，“棚改是重大民生工程，也是发展工程。”“这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用，可以说‘一举多得’。棚改要更好体现住房居住属性，要切实把这件好事办好。”

谈及棚户区改造问题，张立群也表示赞同：“它把一个历史遗留问题，过去由于开矿或者由于城市建设导致的城市居民居住困难问题进行有效解决，包括最后走上货币化之路也是正确的。

事实证明，货币化补偿对整个棚户区改造，对一些困难家庭的住房需求的满足发挥着积极作用。“最近这两年的棚改实际上它对于推动一些三四线城市，中小城市的买房需求发挥了非常重要的作用，所以这个也是这些中小城市，包括一些更大一些的城市，房地产市场需求扩大的一个重要原因之一。“谈及棚户区改造的好处，张立群立场坚定。

对于棚改的货币化安置，应不应该完全退出？

张立群表示，棚改货币化政策必须要坚持。“因为从政府来看为老百姓办实事办好事，首先要办最困难人最基本的需要，所以我想棚改政策在棚户区相关的困难户的住房没有解决之前不应该停下来，应该坚持做。在政策精准度不断提高，政策实效性不断改善前提下，棚改货币化政策需要坚持”。

关于棚改政策的调整是否会对房地产市场造成较大影响，张立群表示，2018年第一季度中国城镇商品房的销售面积同比增长1.3%，1-7月同比增长4.2%，实际上销售回暖也表明并非棚改政策调整使得住房需求发生了方向性的改变，而是与城镇化相关的这些刚性居住需求仍是住房市场发展的主导力量。

未来尽管棚改政策还会调整，不会影响房地产继续向上的大走势。

改革开放四十年发展由量变转向质变

发展如何把握好度，对于推进改革至关重要。

“所以我们从40年的改革开放的实践来看，就是把握好改革发展和稳定之间的关系是非常重要的，在任何试点上它对于我们改革和发展的顺利推进这都是一个基本前提。”

张立群表示，当中国改革发展转向高质量发展同时，要注意合理的增长速度，多目标综合协调成为2018年下半年工作主基调。归纳起来是稳中求进，围绕2018年7月31号政治局会议所做出的针对性安排和部署，中国经济短期的下行压力我认为会比较快地得到扭转。在此基础上加之信心的恢复，资本市场基本走势是基本回暖。

此外，关于“大数据时代的计划经济”问题，张立群表示，从计划经济转向市场经济，这是中国40年改革开放的一条主线，那么历史事件也一再证明这个方向对于解放和发展社会生产力是正确的，也是我们能够取得这么重大的发展成就的关键，所以我想坚持这个市场方向这个改革应该是不能动摇的。

此外，政府和市场关系的不断地理顺，这个是我们当前改革的一个主线，也是我们进一步解放和发展社会生产力，实现高质量发展最重要的一个制度保障。建立“统一开放，竞争有序”市场秩序乃是当务之急。

只有把这样一个开放有序竞争的市场体系把它完整地建立起来，通过这个市场竞争优胜劣汰来选择企业，就像人的细胞不断地新陈代谢，在这个代谢当中我们把坚持质量效益，绿色清洁发展的企业不断地选拔出来，把这个不能适应高质量发展的企业不断地淘汰出局，那我们这个发展方式才能够实现根本的转变。

以下为中国网地产专访张立群的部分问题及回答：

中国网地产：关于房地产投资增长增速不断下降的深层原因有哪些？

张立群：原因与城镇化矛盾紧密相关，城镇化的矛盾大概表现在两个方面。一个就是城镇化推进不平衡的矛盾，我们看到人口向城市的转移在地域上的分布是不平衡的，直接的感觉就是一二线城市和三四线城市冰火两重天，大城市人满为患，而中小城市人气不足，这个就导致房地产的一个问题，就是拿地难。在北京拿地和在一些三四线城市拿地这个难度是完全不一样。

第二个就是卖房难，涉及到造城运动，就是2010年以后我们看到一揽子计划由于政府债务的快速增长停止了，但是外需还在滑坡，还需要扩大内需，因此要找新的抓手，各级政府不约而同地都把城镇化作为扩大内需的一个重要抓手。那么，在这个过程当中他们有一个行为的一个特点，就是希望在短期内见到城镇化的效果，那么这个特点和我们现在领导的任期责任制是有关系的，就是地方主要领导是希望在任期内做出一点工作成绩来，因此这个城镇化的活动它就希望在他任期内能够尽快地见效。

所以，我们说城镇化从政府这一些角度来看它是要不断地来改善这个城市的环境，而这个他是需要在一张管长远的蓝图的指导下一个接一个，久久围攻的一个事业。所以，我们说你只是去盖房子，而不是着力改善这个城市的环境，提高产城融合水平，最后必然会出现卖房难，而这个卖房难对房地产开发企业来看比拿地难更困难。

中国网地产：一方面我们要完善市场体系，另外一方面可能也是政府既不能干预过多，又不能监管缺失。政府怎样保持两者关系发展的度？

张立群：政府法有规定必须走，法无规定不能走，就是依法行政。

中国网地产：房地产现在按道理处于一个什么样的节点，或者是在经济周期是什么样一个节点，我们怎么去看在充分地发挥市场的这种能力开发商的这种快速建房，刚才聊的快速

建房这种能力，还有作为住房保障的一个很重要的体系之间的这种关系？

张立群：首先对房地产的发展阶段我觉得要有一个正确的判断，现在有一些观点认为房地产已经介入到存量房的时期，就是增量开始调头向下了，我基本不同意这个观点，理由就是中国的城镇化还没有收紧。

中国的城镇化到2017年按长住人口的口径是8.5%，按户籍人口的口径是42.3%，高收入国家城镇化的水平在75%或者75%更高，比如像英国现在是90%，美国也是86%左右。所以我想现代化从各国经验来看，城镇化是其中之一，所以我想中国的城镇化未来还有很长的路要走。

整个城镇化这个推进过程当中，城市长住人口每年增加两千万人左右的这样一个时代背景下，我们要想把这个房地产的价格稳定下来，最重要的是增加有效供给，当然这里边我们说对于局部过热，出现房价上涨的地区，对于炒房活动必须要坚决控制。

要增加有效供给还要靠市场，那么靠市场的话我想从调控方面我们就要做一些有针对性的完善。比如说限价限数，这个就是直接地在控制市场，取消市场，但是市场的这个功能被取消之后不一准房价就稳下来了，如果说你把这个高价房不让他卖，如果说他卖的价格过高你让他压下来，最后的结果开发商不盖房，开发商不盖房的话你这个城市供不应求的矛盾只会更加严重，那么供不应求矛盾严重之后潜在的房价上涨的压力只会更大。

实际上我们讲的稳房价，最重要是要销售供求矛盾，是要让居住性的需求尽快得到满足，而不是让这个房价的统计指标看起来好看。

总体来看，我觉得我们对中国房地产发展的阶段性的判断，包括对房地产市场的调控，对于房价的调控，我想首先我们要做出一个准确的分析和判断，在这个基础上我们来精准施策，这样才能使房地产的发展不断步入到健康和持续的轨道。

中国网地产：对于产业优势不明显，人口净流出的城市，这些城市的房地产市场他应该怎么办？

张立群：现在如果计算全国在城市户均有一套房，把所有城市的住房都加起来，但是这个住房的地域空间布局和这个人口向城市发展的地域空间布局它是不匹配的，但是这个不匹配实际上就导致了有很多在一些小县城的住房不能形成有效供给，你不能把它用来做平衡的一个数量。

从开发企业来看，向三四线城市的下沉一定要注意到这个需求的可持续性，有的三四线城市，比如说我了解的像丹东，它买房需求是可持续性不高的，所以如果你盲目下沉的话有可能会面对比较大的风险，特别是如果你开发商不受损失，当地经济受的损失就比较大，所以这个问题我想从房地产开发企业来看一定要关注中国城镇化的进程，关注城市群的进程，一定要了解了各个城市群的远景规划蓝图，而且要关注这些城市群它产业成长的这样一个情况，包括它这个城市群里边中小城市，城市环境改进的这样一个情况，这些要有一个连续的跟踪，在这个跟踪的基础上来观察房地产市场的这样一个成长的情况，来确定自己的布局，这个是很重要的。

中国网地产：对于当下国际贸易战越演越烈情况，出口可能面临着一些风险，或者是有一些滑坡的风险，对整体的房地产市场会有什么样的或者说我们的系统性的风险会在房地产出现？

张立群：首先我觉得美国调解的贸易争端对中国的房地产市场不会有明显影响。 

中国应对美国挑起贸易争端，我认为手段是比较多的，选项是比较多的，基于这个分析我想贸易争端对我们这个出口可能短期会有影响，包括下半年我想这个影响会更多地表现出来，但是第一个改变不了出口增长的大局，比如说今年这个出口增速我认为不会比去年低，去年是7.9％，今年不会比去年低。

更不会影响到中国国内，比如说刚才看到的房地产市场，更不会影响到这个方面，就是随着中国对美国挑起的贸易争端应对效果不断显现，特别是我们对下半年有针对性的安排部署效果不断显现，投资开始回稳向好，包括流动性开始不断地增加，资本市场也开始回暖，就是在这样一些向好的因素不断增加的时候，我想市场信心会不断增强，在这个信心增强的支持下，我想从下半年来看大家对中美贸易争端的关注程度会不断下降。

 所以，在这个背景下对房地产市场就更不可能会带来什么样的触及和影响。

中国网地产：就是把我们可能定义把房地产的泡沫作为可能诱发性为风险的一个因素，您怎么理解？

张立群：首先就我们的了解中央经济工作会议没有提出过房地产泡沫问题这样一个提法，从发布的会议的相关的文件都没有，但是房地产这个发展确实存在一些不容忽视的问题。这个问题在2016年的时候，就是2016年下半年之后突出的就是这个炒房需求在局部过热城市快速膨胀，如果这个态势得不到控制，那房地产这个泡沫风险是比较大的，因为这个炒房它是投资性的需求，它是大量的金融资本进入这个房地产市场，它来得快走得也快，一旦它快速撤退的时候由大量的金融资金所推高的房价就会迅速地坍塌下来，这个确实是泡沫。

但是，这个泡沫并没有发展，关键就是我们还是出手比较早的，在2016年10月1号20多个城市相继出台了限购限贷的城市，实际上对这个炒房需求来看这些控制政策效果是比较好的，因为你限制购买数量，你限制银行贷款参与炒房，这个对于控制炒房需求我认为这个是釜底抽薪的措施，就是基于这个判断我认为炒房的这个活动并没有持续发展，他在我们这个房住不炒的调控原则下，在多个城市落实这个原则的工作当中它是得到有效控制的，所以我们从房地产市场的销售形式来看，2016年全国城镇商品房的销售面积是增长22.5%，但是2017年下降到增长7.9%，今年第一季度下降到增长1.3%，应该说了我们对这个炒房需求调控的效果从这个房地产销售形式的变化应该说是非常明显地表现出来了，特别是从70个城市的房屋价格指数，这个价格一度地快速上涨很快地稳定下来，和这个对炒房需求的调控这个效果也是有直接的关系，但是这里边我们包含了一些限价措施等等，但是最主要的还是控制住了炒房需求。

所以基于这个分析，我认为中国的房地产市场并没有很大的泡沫在最近两年发展起来，这个不符合房地产市场的实际。第二个就是房地产市场现在确实存在着一个问题，就是刚性需求，居住性的需求得不到很好的满足，所以现在买房难住房难在这个一线城市热点二线城市，就是在所有这些人气度提高比较快的地域都是比较突出的，而这个问题解决了我的观点就是必须要把政府和市场这两只手这个作用合理地结合起来，要把这个有效供给在这个推进新型城镇化的进程当中加快地增加上来，而这个是基本的出路。

中国网地产：请用一句话描述一下改革开放40年来取得的伟大成就。

张立群：中国面向高质量发展还是要坚持我们这40年实践所取得的成功经验，就是还是要坚持改革开放，还是要坚持通过体制机制的完善，通过政府市场各自职能的不断的准确定位和不断的增强，我们来推动社会生产力从数量保障能力提高转向质量保障能力提高，推动了我们这个产品和服务的质量不断提高，这个基础上来进一步地满足人民群众日益增长的对美好生活的需要。