促进“新市民”实现住有所居

面对房地产发展的阶段性变化和市场风险控制要求，处在改革风口和调控风口下，下一阶段中国房地产发展的重点和着力点在哪里？关键是要“坚持落实房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策导向，仍要坚持需求导向，要紧紧抓住新型城镇化新市民的住房需求，促进新市民实现住有所居。

一是“新市民”的住房需求潜力巨大。目前，按照常住人口来看，我国城镇化率已经达到58.5%，但是按照户籍人口来看，我国户籍人口城镇化率仅为42.4%，两者相差16.1个百分点，而这个差距之中蕴含着大量的需求潜力包括住房需求潜力。2017年的中国流动人口发展报告，我国流动人口规模为2.45亿人，相当一部分流动人口具有在流入地落户转化为新市民的愿望。从统计数据看，就业流动人口的平均月收入在近6年间呈现明显的增长趋势，由2011年的2535元增至2016年的4503元，增长了76.3%。2017年全国商品住房均价为7614元/平方米，如果按照90平方米住房测算，流动人口的核心家庭的房价收入比为6.3，流动人口的核心家庭基本具备了一定的住房需求潜力。

二是“新市民”的住房质量亟须改善。虽然从测算来看，城镇住房总量已经达到供求平衡，但由于中国城乡二元结构带来的特有的“新市民”现象，住房发展仍然存在不平衡不充分的问题。由于居住、就业稳定性等方面因素，部分新市民家庭的居住质量相对较低，居住在不成套住房的比例远高于户籍家庭。按照第六次人口普查中城镇部分数据测算，住房内无厨房的比例为9.97%；住房内无管道自来水的比例为13.35%；住房内无洗澡设施的比例为28.2%;住房内无厕所的比例为15.63%。1990年之前建设的住房比例为27.7%，1949年之前建设的住房仍有1%。房龄偏长的住房面积也相对偏小，居住质量也相对较低。因此，如何解决新型城镇化过程中新市民对美好生活的需求和住房不平衡不充分之间的矛盾，使住房真正回归民生属性，既是下一阶段房地产发展面临的机遇，也是对于房地产实现转型发展、创新发展的最大挑战。

三是城市群战略为吸纳“新市民”提供了空间。十九大明确提出，实施区域协调发展战略。以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。在过去改革开放和城镇化40年发展历程中，一线城市和区域性核心城市成为城镇化吸纳人口的重点区域。由于超大城市逐渐达到临界规模，结合地区资源禀赋条件，合理调控城市规模、设置人口规模上限，成为我国超大城市的必然选择。可以预见，下一阶段城市群中二、三线城市将发力领跑，成为吸纳新型城镇化人口的重点区域。随着这些城市户籍制度、产业体系、基础设施、空间布局不断完善，将为新市民融入新城市提供完善的体制机制条件。

综上所述，从短期来看，随着我国房地产行业一系列调控政策效果不断显现，住房必将从投资属性向居住属性回归。因此，在改革和调控两个风口下，我们既要认识到房地产发展的一般性规律，也要认识到我国经济社会结构下房地产发展的特殊性。在住房供求总量基本平衡后，中国房地产投资规模不会像一些先行工业化城镇化国家那样出现断崖式下滑，而是将处于一个更长的平台期，这个平台期为我们解决当前中国住房发展不平衡不充分的最大矛盾即“新市民住房问题”，加快推进供给、金融、税收、保障等方面的住房制度改革，提供了最好的政策时机。

（作者系国务院发展研究中心研究员）