资金错配 中介“资金池”何时休

记者了解到，租赁机构“金融化”明显。利用租客的信用套取资金，再用该资金哄抬租金价格收房，一方面直接哄抬了房租，另一方面，该模式下资金杠杆高企，一旦资金断裂，将极大危害房东与租客的权益。

目前来看，套取资金的方式包括，以租客月租分期，提前获得半年至一年的租金收益；或者租房者一般以季度或半年付租金，而租赁机构付给房主则为按月付。中间的差额便形成了“资金池”。

中原地产首席分析师张大伟表示，租房贷具体来说，就是选择分期的租客，在签订《租房合同》的同时，还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中标明：本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准，甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。也就是第三方平台会将一年租金一次性付给租赁机构，租房者再按月还贷。

“但现在这种做法在严管下几乎没有了，资金不再是银行等金融机构放款给租赁机构，而是银行直接与借款人单线放款。”张大伟说。他同时指出，除了租金贷外，租赁机构作为中间人因收租与付租之间的错配，因而形成了另一种“资金池”。

链家地产一位置业顾问介绍，现阶段自如一般是与房主一次性签订3-5年的长期租赁合同，视房屋状态和格局进行装修或N+1的拆分，然后租给租户。

上述置业顾问表示，虽然租客是按季度或半年付租金，但中介付给房主则是按月付。“每年房租还需扣除一个月的租赁管理费，因为可能涉及装修，第一年还需视房屋情况扣除45天至90天的空置费用。”

张大伟说，虽然一套房源资金量看似有限，但长租类租赁机构房源量达到较大规模后，该“资金池”规模则不可小觑。以60万间房源，每间房平均月租3000元计算，“资金池”规模或达百亿元级别。

以自如为例，官网显示，自如已进驻全国9个城市，拥有30万业主，140万自如客，管理60万间房源。同时有数据显示，自如2015年租金收入45亿元，2016年达到了90亿元，2017年的租金收入突破160亿元。

2018年初，自如获得40亿人民币A轮融资。自如CEO熊林介绍，以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

“也就是说，自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池，同时，自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率，从而成为自如1号兑付的保障。”熊林说。

资料显示，2017年8月15日，中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划正式成立，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。

“对租赁类企业资金监管难度成为租赁行业最大的隐患。机构的资金池不受监管，一旦挪作他用，必然会有经营风险。”张大伟说。

张大伟认为，一方面，银行应严格把控，涉租房贷款需直接对应至个人账户，并按月发放，最大程度避免违规行为；另一方面，政府应加强对机构与资金的监管力度，抬高租赁机构的违规成本。搭建资金监管平台，租户、房主资金点对点，租赁机构收取服务费等费用，以避免租赁机构私设“资金池”，防范金融风险，也避免资本的垄断推涨租金价格。

“红利”的诱惑风险凸显

豪宅研究院院长朱晓红此前在微博表示，长租公寓与一些房企及机构经营者所迷恋的不是市场前景，而是打包的政策红利，这些红利体现在土地、金融、税收、行政、服务、人才等各个方面。

链家旗下贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，租赁时代将迎来新纪元。目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。截至2018年6月底，全国超出40城市多次发布相关政策。

9月22日，《厦门市促进住房租赁企业发展财政扶持资金管理办法》提出，住房租赁企业自持住房，或是租入、代管或受托实际运营的非自有产权住房，用于对外租赁的，对其经营住房租赁业务并在厦缴纳的地方级税收，予以60%的奖励。此外，对于比上年增加租赁住房并对外出租，且平均每套（间）租赁主档建筑面积不低于30平方米的，按每间/套600元给予一次性经营奖励。同一间/套住房不重复享受奖励。每家企业每年增量奖励金额不超过200万元。

“我国推动租赁住房的原因是，降低租住成本，提高生活质量。但从目前来看，大多数运营的长租机构没有践行国家鼓励租赁的初衷，哄抬房价、垄断房源，租赁金融化等现象频现。”上述业内人士说。

一位业内人士坦言，对于租赁机构来说，最有吸引力的是金融方面的支持，比如支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了3万亿元授信。

近年来，长租类租赁机构融资繁杂，包括企业自身股权融资、债权融资、银行授信、住房租赁专项债、产业基金、发行REITs等。

根据相关数据整理，具体来看，截至8月底，长租类租赁机构股权融资方面，融资总额达359亿元左右。其中，魔方公寓融资3亿美元、V领地、蛋壳各2亿美元、自如40亿元、未来域9.5亿元、you+29亿元、湾流6.5亿元等。ABS债券，魔方公寓3.5亿元，自如在2017年8月和2018年3月共发25亿元。REITs方面，新派公寓2.7亿元。

除此之外，白皮书显示，2017年10月，中信银行与碧桂园集团签署长租住宅保障性基金战略合作，授信300亿元。建设银行广东省分行与保利、碧桂园等33家房企签订住房租赁战略合作协议，授信额2000亿元。建行广东分行、工行广东分行分别与广州市住建委签署战略合作，各授信5000亿元。工行北京分行给北京城建、首开、中粮等企业提供相关授信6000亿元。中国银行给万科、中海等房企在租赁领域授信2000亿元额度。

广东省租赁协会会长刘昕此前坦言，长租领域就像一个金矿，每个人都去淘金，但如果没有在上面做好安全措施，就会很容易倒塌。

目前来看，我国租赁市场的监管基础薄弱。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，租赁行业涉及的监管部门包括住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等，九龙治水难度大。从实际效果看，地方对于租赁市场的监管，通常仅以“约谈、检查”等手段为主，缺乏约束力，租赁监管难以落地。

李宇嘉表示，由于第一手数据缺失，监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是，中介机构的市占率有限、经营策略不同，统计口径亦有差别，即使将各家信息拼凑起来，也很难反映出市场全貌。

李宇嘉认为，租赁市场目前最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。应尽快修复租赁市场监管的基础设施，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。再基于此，从上到下制定住房租赁发展规划。(记者 梁倩 赵瑞希)