降准或不能改变楼市颓势

就在国庆长假最后一天，央行发布了本年度内第四次降准通知。

中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF)，除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

尽管央行的四次降准令地产业内部分人士感到一丝喜悦，但绝大部分业界认为，降准或不能扭转楼市颓势。本次降准在预期之内，根本目的在于支持实体经济发展。麦田房产在《2018年上半年(含6月份月报)北京房地产市场报告》政策展望部分曾指出“央行下半年还将有降准动作”，果不其然，央行年内第四次降准，距离上次降准时间为三个半月。今年以来，中国经济面临的外部形势严峻且复杂，经济增长面临的压力依然较大。在此环境下，7月31日，中央政治局会议部署要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，要做好“六稳”工作(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期)。此次降准正是对会议精神的实质性落实。

麦田房产认为，降准虽增加市场上的流动资金，但是资金主要用于支持小微企业、民营企业、创新型企业的发展。倘若在楼市上涨期，资本出于逐利性本质，资金往往会有转移到楼市的较大可能性。但目前就北京住宅市场而言，正处于“严监管”+“低杠杆”的政策收紧期，市场在经历了年初小阳春之后，近几个月量价均有不同程度的持续下滑。在这种市场环境下，资金是没有动力流入房地产市场。但降准有利于缓解企业资金压力，稳定市场预期，从整体上维持房地产平稳发展。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，此次降准依然保持了定向发放的方式，国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，对楼市、股市是利好因素。不过，四季度房企的资金层面压力依然较大，可以看到此次降准对于房企融资的利好相对有限，资金很难直接进入开发领域，高融资成本依然是摆在众多房企面前的大问题。张波认为，受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速，但土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。

不过，也有看多楼市的人士。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次央行降准的时间，应该是有很强的信号意义的。从当前降准政策看，其对于楼市发展将有三个积极的利好。第一，每一次降准，无论是直接还是间接，其实楼市都会有较为积极的反应。近期房企拿地的积极性有所减弱，尤其是流拍土地数量增加，所以降准其实也是为了更好地降低贷款成本，对于部分中大型开发商获取商业银行信贷是有较为积极的作用的；第二、降准利好银行按揭贷款数据的改善，某种程度上说，近期银行贷款之所以不积极，在于信贷方面是有限制的。但降准以后，或多或少会刺激银行对于个人按揭贷款发放力度的增加；第三，降准将带来一些边缘性房地产业务的发展，尤其是一些和创新支持的业务，包括长租公寓项目、农村集体建设用地发展等，都会获得较好的贷款政策支持，这也利好房地产领域的供给侧结构性改革的发展。