要回报还是速度

要回报还是速度，是房企在任何领域扩张中都要面临的选择题，长租公寓领域也不例外。

龙湖集团发布的2018年中期业绩报告显示，2018年上半年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为18.5亿元，较上年增长62.8%。其中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7%、7.5% 和1.8%。依此计算，冠寓在今年上半年实现租金收益为1.39亿元左右。截至2018年6月30日，冠寓已在16个城市开业，累计超过2万间。已开业冠寓整体出租率为76.2%。其中，开业超过6个月的项目平均出租率为90.1%。

冠寓的扩张一直在进行中，当前已落地16个城市，从租金收入来看，冠寓今年上半年收益已超过2017年全年。统计显示，2017年，冠寓实现租金收入4018.8万元，只占租赁物业营收的1.5%、集团总营收的0.054%。

然而，从影响长租公寓运营盈利与否的出租率这一关键指标来看，今年上半年已开业冠寓整体出租率虽较2017年底的46%有所上升，但也仅提升至76.2%，与行业认为的“整体出租率达95%以上方能盈利”的节点尚有一定距离。

在其包租模式下，机构统计显示，2017年项目的租金支出及收入，可以看出单间租金收入只高于单间租金支出的46.8%，这个溢价空间不包括运营管理支出、人员成本以及改造装修分摊。由此推论，利润率也不乐观。

韩石早先曾表示，龙湖冠寓三年内不打算盈利，但按照龙湖集团第一期公司债资金用途，粗略测算冠寓7个自建项目的回收周期来看，若在房租上涨幅度不大的情况下，项目回收周期甚至可能超过十年。

此外，按照龙湖公司债所披露的信息计算，重资产自建的公寓外部资金使用率达53.44%，单间房屋成本区间在42万-72万元。高成本无疑将侵蚀项目的盈利。

同策研究院研究显示，由于冠寓还处于刚起步的阶段，目前最主要的收入组成就是公寓租赁的租金收入。冠寓现在暂时没有在运营的委托管理项目，据悉上海青浦移动智地项目正在建设中，在委托管理模式项目落地后，冠寓的收入组成会相对多样化。