中介发展现状：经纪人收入方差大，行业缺少协作

在二手交易市场，经纪人是链接需求双方的纽带。在行业发展的20年里，一大批职业经纪人随着行业壮大成长起来成为行业的支柱力量，职业经纪人的价值比以往任何时候都重要。但反观整个经纪人的群体的生存状态却并不理想——它们的收入总体偏低、波动性强、收入方差大，基尼系数高且增速分化，且经纪人之间普遍缺少合作。

具体来看，中介行业基尼系数偏高。一组值得关注的数据是，自2012年到今年，TOP15城市经纪行业基尼系数大部分保持在0.6-0.7之间，高于全行业平均水平30%。且各城市间分化较为严重，北京最低在0.5左右，厦门烟台等城市接近0.7。贝壳研究院数据也显示，经纪人收入过于集中在头部经纪，头部那10%的高收入经纪人，在收入中的占比高达40-50%，而尾部50%低收入经纪人，其收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期的时候将更为明显。

纵观全国经纪行业和经纪人作业现状，缺少协作也是一大制约行业发展的问题。随着国内一二线城市全面进入存量时代，经纪公司市场渗透率逐步扩大。从贝壳研究院的数据来看，各线城市渗透率普遍达到75%以上，但事实上，大城市的头部企业市占集中度偏高，而门店小于10家的小规模作业公司在全国范围内也占到了97%的比例，这反映出单兵作战的行业现实，因为缺少合作而难以形成规模效应。

此外，为了更加科学的评估一个国家经纪行业发展的历史和现状，揭示和还原行业真相和问题，贝壳研究院首次提出一套“经纪行业指标体系”，从佣金费率、经纪行业规模、人均行业规模、人效、经纪人覆盖情况和活跃经纪人数6大指标来判断行业的健康度和成熟度。而就目前行业现状来看，我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场的标准。据贝壳研究院统计，目前中国的佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5-6%的平均佣金率，中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%，从人效来看，中国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

行业未来趋势：走向合作共生新经纪时代

经历20年沉浮变化的中介行业也积淀了一些可圈可点的发展模式和规则，为行业未来的走向提供了一个个可堪借鉴的样本。

首先，坚持真房源。杨现领指出，对于中国的房产经纪行业来说，真房源是一个怎么强调都不为过的准则。假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失，更是对社会资源的浪费。以链家品牌为例，近半年，链家积累了50万位购房者，如果都要经历一次假房源的磨难，那么他们浪费的时间成本折算成金额将高达1.1亿元。其次，聚焦人效提升。如何以技术和管理进一步提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。杨现领分享了一组来自链家的数据：全国链家2018年上半年二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次，总带看里程1561万公里相当于将长征走了1250遍。再者，谋求合作。为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。

“房产经纪行业走过20载春秋，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快，对住房消费影响持续深化的今天，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领在会上对经纪行业的未来趋势做了一番剖析，他认为，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），所谓“共生型网络”即是经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存的生态圈，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。