首页>我爱我家原副总裁胡景晖:北京租售比很不合理
来源:中国经济周刊 2018-09-04 08:46:42
《中国经济周刊》:您认为北京目前的租售比合理吗?
胡景晖:从国际惯例上看很不合理,年化投资回报率大概为1.5%,国际上的水平应该是6%。如果向国际惯例靠拢,应该是房租涨一倍,房价跌一半。但这都不可能发生,如果房价翻一番,租房者就疯了;房价跌一半,银行就疯了。要看经济发展水平提高和收入增加后是否能够完成破局。业主或者投资机构都会觉得房租太低,但从承租人的角度看,房租已经占收入比重50%,感觉无法承受,其核心问题在于地价高、房价高。
《中国经济周刊》:房租过快上涨会给经济带来哪些影响?
胡景晖:首先,房租的快速上涨会导致用人成本增加,直接转化为企业成本,导致众多产品加价。其次,一旦房租上涨,CPI也就会上涨,从而诱发通货膨胀。第三,房租快速上涨,如果出现“爆仓”,会造成社会的不安定。租赁住房是一个“退无可退”的领域,如果鲍鱼和鱼翅涨价了可能没关系,但是如果大米和面粉的价格都快速上涨,那就会导致可怕的结果。
国内中介服务难以让人满意是交易模式的问题
《中国经济周刊》:近年来,房地产中介行业出现了像链家这样的“霸主”,这个行业是如何发展起来的?
胡景晖:早期的中介群体在北京房地产市场几乎可以忽略不计,2001年全年二手房交易量也不超过1000套,跟现在一个月成交1万多套没法比。中介公司的兴起,主要是由于市场的牵引,伴随着二手房交易量的逐步增长发展起来的。2009年,北上广的二手房交易量第一次超过新房,如今北京一年的二手房交易量在20万套左右,新房是7万套左右,这个差距还会越来越大,房屋租赁就更不用说了。此外,中介企业大规模吸引人才,以及技术水平的不断升级,比如网站、移动营销等各种工具的应用,都使中介在房地产市场越来越有话语权。
《中国经济周刊》:在互联网时代,房地产市场是否有可能“去中介化”?
胡景晖:全世界的中介无非是两种盈利模式,吃差价和抽成。我爱我家在很多年前就决定不吃差价,只抽成,也就是收取2%到3%的服务费。如今,即便互联网很发达,但房屋租赁或买卖过程中,还有很多事情需要打理,房地产交易是一种低频、非标、大额的交易。没有中间人介入,有些事情打理起来很麻烦,比如房东把房子挂到网上,一天可能要接一两百个电话,还难以辨别客户的真假,可能要请一周的假来处理。另外,合同如果有问题也可能识别不了,售后服务的问题也可能解决不了。所以最后大家还是选择了中介,尽管目前中介的服务还是如此不让人满意。
《中国经济周刊》:您认为国内中介服务难以让人满意的原因是什么?
胡景晖:这实际上是交易模式的问题,我们称国内的中介为居间交易,也就是一手托两家,既代表买方又代表卖方,这样的话他实际上只代表自己的利益。而在一些国家,买方、卖方都有自己各自的代理人,双方进行谈判、博弈,最终达成双方都满意的结果。目前国内的居间交易模式,就好比打官司时原告和被告请了同一位律师。所以最遗憾的就是,我们在全世界最先进的互联网应用上,嫁接了一个古代的交易模式。这种情况的出现可以说是政府、行业协会、经纪公司都甘于现状的结果。
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