业主房租预期提高 中介推波助澜

近期房租的明显上涨，除了毕业季的原因，很多人也反映，与中介的推波助澜有关。《广厦时代》调查中发现，近期本想选择自行出租的业主，大都经历过多家中介的竞价。

李先生名下北五环外立水桥附近的房子7月初租约到期，去年，他是以5500元/月的价格租给了个人租户，到期后，考虑到市场的变化，李先生提出月租金涨500元，以6000元/平方米的价格续租一年，但租客没有同意。

租客拒绝后，李先生选择把这套房源挂在网上，自己寻找租客。最初，李先生挂出的出租价格是6200元/月，按照他的设想，给租客留出了200元的谈价空间，最终能按照他最初预期的6000元/月成交。

房源挂出后，李先生很快就接到了咨询电话，但全部都是中介公司打来的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的价格包租他的房源，但李先生没有同意，然后两家中介就和他展开谈判，博弈价格。最终，B中介以6650元/月，加45天免租期的价格租下了他的房子。这样算下来一年的租金，还是比他预期的6000元/月要高些，而且比较省心。

李先生告诉《广厦时代》，他在签合同时，特别声明了他不接受分割出租，只能整租。如果他可以接受这些中介的改造协议，延长合同租期，租金还可以谈到更高，但不会像互联网上一些案例那么夸张。他看到网上提到天通苑三居中介抬价后可以租到10000元/月，他也想过再扛扛价格，看看中介会不会继续往上报价，但到6650这个数字后，另一家中介并没有继续加价的意愿。他也在网上看了看，天通苑三居8000元/月左右的整租价格还挺多的，就没有继续扛着。

房子委托给中介后，李先生后续还在网上查看过，他的房子很快就租出去了，但成交价格他并不清楚，后续房源所在的小区，挂出的房源价格也没有低于6500元/月的了。

李先生告诉我们，以他多年出租房的经验，本身是并不愿意把房子租给中介的，但他挂网上以后，确实少有普通租客前来咨询，中介的速度和效率又很高，很快就把他的房源拢到了自己手中。

据《58集团2018高校毕业生就业安居报告》显示，在租房途径上，66.07%毕业生选择通过中介寻找中意的房源，56.16%的毕业生会通过相关网站找房租房。互联网和中介依然是毕业生寻找房源的主要渠道。

但普通租客对信息的发现速度与中介相比显然不具备可比性，除非是业主特别坚定地拒绝中介，否则租客很难寻找到真正的个人房源。这就为中介互相抬价提供了底气。

张大伟也指出，对于很多中介公司来说，目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。

另外，《广厦时代》了解到，中介公司在和业主签合同时，部分会签订不止一年的租约，提前锁定未来的租金价格。虽然前期业主看似是拿到了高于预期的租金，但随着市场的波动，实际出租价与签约价的价差会越来越大，这其中就为中介公司留出了比较大的操作空间。

多重因素推动租金上涨 8月后或出现回调

除了中介公司之间竞争，带来的租金价格的被动上涨，近期租金上涨的原因还有很多。

张大伟分析认为，首先，租赁市场的价格上涨，具备原动力。从市场整体看，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，当下以北京等一线城市为例，租售比只有1%-2%。这种情况下，租金依然有长期上涨的推动力。

每年的6-7月份适逢毕业生毕业，进入租赁市场，所以成交量相对较高，很多之前的租赁合同也会在这个时间到期，所以很多交易体现的是同比涨幅。但部分中介公司提前囤积区域房源，炒作大幅度上涨个案误导市场，也对市场有影响。

其次，租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限，目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造，N+1，+2，也就是2居、3居变成多1-2间卧室已经成为主流。这种情况下，平均单套的租金虽然上涨了，但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。

从区域看，房地产供应郊区化，郊区的租赁房源占比越来越大，这种情况下，租赁客户在租金上涨的影响下，会选择向郊区转移。

第三，租金的上涨源自租赁市场的资本推动，租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。

截至目前，很多企业与银行开始介入租赁市场，提供了信贷工具，押金信用，与租赁房源升级。这种资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场供需。相反，大量无序资金进入租赁市场，对于租赁行业来说，是租金上涨的一个很重要原因。

可见，租金的上涨是多重原因交织的结果，但业内人士也指出，租赁市场的淡旺季十分明显，经过毕业季租房需求的集中爆发，近期租赁市场的热度也会出现降温。

我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，7月过后，年内两个租赁旺季都已结束，预计8月租赁市场量价都会有所回落。

他分析称，在年内，北京住房租赁市场的淡旺季规律依然存在，3月返京人流创下交易量高峰之后，7月大学生的毕业租赁需求不出意外地又带来了年内的第二次高峰。伴随需求的增长，北京租金价格也在逐步上涨，但两大旺季过后，8月起市场将向淡季过渡，市场的量价水平都将趋于下行。