全国市场：

2017年市场整体向好，2018年继续保持增长

2017年，房地产行业规模整体向好，依然是推动经济发展最重要的力量。全国商品房销售额达到13.4万亿元，同比增长13.7%;全国商品房销售面积达到16.9万亿元，同比增长7.7%.

虽然2017年被称为最严调控年，规模增速呈高开低走趋势，但是销售规模依然再创新高。房地产市场的走强也刺激着房企的补库存意愿，2017年全国房地产开发投资11.0万亿元，同比增长7.0%;全国房地产新开工面积17.9亿平方米，同比增长7.0%.

图：2017-2018年5月全国商品房销售情况

（单位：万亿元、亿平方米）

图：2017-2018年5月全国房地产开发投资情况

（单位：万亿元）

图：2017-2018年5月全国房地产新开工情况

（单位：亿平方米）

销售：

TOP200房企销售规模同比上涨42.2%,

但企业间分化加快，TOP20集中度至40%

房企规模的提升，促使行业门槛逐渐提高。在2017年去杠杆和去库存的背景下，典型房企依旧实现了规模突破，集中度继续上升，企业分化的趋势更加明显。2017年，综合实力TOP200房企累计销售额达到7.98万亿元，同比增长42.2%,高出全国商品房增长的28.5个百分点，TOP200累计销售占全国商品房销售额的59.6%.并且2018年1-6月TOP10的房企集中度由2017年的24%上升到30%;TOP20的房企集中度由2017年的32%上升至40%.

图：2017年多数龙头房企销售金额（亿元）均保持较高增速

图：2013-2018年6月不同梯队房企集中度比较

开发：

7%的房企占据51%的开发规模

从2017年新开工面积分布图也可以看出，TOP200房企中新开工面积1000万平方米以上的房企占比7%,实现了TOP200房企中51%的新开工面积。规模房企在加速扩张的同时，存货会被快速的消耗，必然需要加快开工速度，补充可售货值。

图：开发规模1000万平方米以上的企业占7%

从综合实力TOP200房企不同梯队在售项目数量来看，TOP10房企平均在售项目数量221个，城市布局的增加、销售的提升、新开工面积的增加、库存的消耗都是龙头房企在售项目增加的因素。并且在售项目的增加也是房企推动房企销售增加的重要动力。其他梯队房企受限于规模和市场因素，在售项目数量也逐渐减少。

图：TOP10房企平均在售项目数量远超其他梯队房企

盈利：

17年盈利能力大幅提升，

未来行业利润空间存在压力

2017年，综合实力TOP200房企平均净利润率达到13.6%,结束连续几年的净利润率下滑，实现逆转，盈利能力显著增强。房企利润得到兑现主要表现在：第一，房企营业收入增长，主要是房地产行业的结转机制以及对会计新规IFRS15的提前采用，推动了房企利润的提升。第二，净利润率的提升，主要表现在两方面，一方面是2016年货币政策宽松，较多低成本货币流入房地产市场，从而使房企的平均融资成本降低;另一方面是，房企在2015年下半年及2016年全年销售项目进入结转期，该期间销售项目土地均价较低，销售均价涨幅较高，从而产生较大溢利。

图：2017年TOP200房企净利润率为13.6%,较16年上升2.3pct

随着土地成交均价的上升、销售均价增速的放缓和房企融资成本的提升，2018年房企的净利润率持续提升存在较大压力。从数据上看，2017年热点城市销售均价与2016年土地成交均价比值大幅下降至2.7,主要由于2016年土地价格上升较快所致。

图：2017年热点一二线城市商品房销售均价与2016年土地成交均价（元/平方米）比值下降明显

注：比值为T年销售均价与T-1年土地成交均价之比

风险：

17年百强房企整体风险可控，

但需警惕债务集中到期偿付风险

2017年，TOP200房企整体风险可控。从长期偿债结构上看，综合实力TOP200房企平均净负债率为106%,其中净负债率100%以下的房企共109家，占比54.5%;净负债率在100%至200%的房企共有64家，占综合实力TOP200房企的32%.从长期来看，大部分企业并没有长期偿债压力。

图：54.5%的TOP200房企净负债率在100%以内

从不同梯队房企的净负债率和现金短债比情况上看，TOP10房企的净负债率和现金短债比在所有梯队中位于较低和较高的位置，分别为97%和2.16;其中净负债率最低的为万科的8.8%,现金短债比最高的为龙湖地产的4.79.中型房企在加杠杆上表现的较为激进，TOP31-50房企的净负债率和现金短债比分别为138%和1.89;主要由于龙头房企销售规模增长快，回款效率高，加杠杆意愿低于中型房企。对中型房企而言，冲千亿的目标的信念坚定，加杠杆意愿自然强烈。而对于中小房企，净负债率相对较低，不过受限于高的融资成本，企业融资困难，缺少充足的现金扩大企业的规模。

图：2017年龙头房企杠杆较低，中型房企较高

2015年，宽松的货币政策使房企的融资成本下降，大量的资金流入到房地产行业。沪深房企融资活动现金流入总额为1.25万亿元，同比增长达到64.3%,较2014年上升42个百分点。2016年融资规模仍维持20%以上的增速增长。按照房企公司债和借款经验来看，多数融资期限为3至5年。并且2015年房企发行公司债多采用“3+2”的期限结构设计，2016年部分房企发行公司债多采用“2+1”，“2+2”的期限结构设计，这就导致2018年和2019年房企的公司债进入集中回售期，房企偿债压力加大。而2018年房企融资环境依旧艰难，多通过提升资金回笼提高资金使用率，缓解资金链压力，若2018年至2021年房地产行业融资环境仍然维持趋紧态势，那么未来三到四年，房地产行业融资活动现金流将一直处于净流出的状态。融资困难对于规模房企，尤其是中小企业，资金的紧缺加大了企业生存的压力。

图：警惕2014至2016年借款集中到期偿债风险

成长：

规模房企成长空间尚存，

2018年基本可完成销售目标

规模房企的快速增长使整个行业的集中度快速提升。主要原因表现在，一方面是规模房企相较中小企业融资渠道更广，融资成本相对较低;另一方面是规模房企土地资源丰富，并且在一二线核心城市拥有优质的、溢价率较低的土地储备。在外部环境中，融资环境偏紧、土地成本上升、土拍条件趋严等作为催化剂加速了中小型房企淘汰，龙头房企扩张。

2017年，碧桂园土地储备2.8亿平方米，同比增长70%;融创土地储备1.4亿平方米，同比增长达到95%,相较2016年，几乎翻了一番。同时多数房企存续期超过4年，龙头房企土地资源充裕，足够企业未来好几年的发展。

表：龙头房企资源丰富

房企货值代表着企业的未来，也代表着企业对未来投资的态度，同时也是房企实现销售目标不可缺少的资源。从典型房企可售货值来看，2018年大中房企可售货值充足，恒大货值达到1万亿元，去化比例55%;华润置地可售货值2300亿元，去化比例达到80%.一般来说，在去化60%左右的范围内，房企基本可以完成销售目标。

表：典型房企可售货值充足及去化比例高