近日，由微博房产主办的首届“长租公寓的未来与挑战论坛”在新浪总部大厦召开。北京房地产协会秘书长陈志，自如COO梁占华，北京冠寓总经理陈之钦，相寓副总经理张多、蛋壳公共事务部总经理马鄢及新浪地方站销售管理中心高级总监秦翀等嘉宾出席论坛。嘉宾们在直播现场，与微博房产一起分享了他对于新一轮长租市场发展机遇下的心态与行动。

北京房地产协会秘书长陈志指出：在租赁这个问题上，我们进入了快车道。房地产企业过去是开放逻辑，现在是服务的逻辑，建立非常友好的服务。房地产企业进入租赁市场，一方面为社会提供了更好的满足居住需求的服务，另一方面也能够产生对购房需求的引流，房企做服务会产生很多附加值。

自如coo梁占华表示：自如有很多的互联网的属性，一直强调通过互联网的方式优化流程管理和运营。通过打包服务业主，避免业主繁琐的对接租客，解放业主的负担。现在自如有60万房源，160万房客，40万的业主。现在租赁市场的竞争还不是很激烈，主要处于市场培育状态，需要很多市场进入者一起发展，做大租赁的市场。

北京冠寓总经理陈之钦表示：冠寓是龙湖新的业务板块，现已覆盖28个全国一二线城市，有2万间房屋可以使用。冠寓定位为青年生活社区，主打大公共空间，大家在一起分享志同道合的兴趣与爱好。足不出户，即可实现住户的生活服务。龙湖对冠寓发展前景有着很高的期许，北京冠寓第一家店位于酒仙桥，目前出租率在95%以上。

论坛结束之后的6月28日，微博房产 主办的首届“后厂村房展”在新浪总部大楼举行。万科，融创，保利，孔雀城，富力，雅居乐等，2018年上半年京津冀最受瞩目的20个楼盘齐聚新浪。五彩棉花糖、甜蜜冰淇淋、浪漫花束等多种多样的小礼物，将房展现场变成了一片浪漫的海洋。此次活动从刚需婚房、升级换房，配套教育，健康医疗，生态科技等多方面对热门房产进行展示。 

（活动现场背板）

然而小礼物的加持还只是“洒洒水”，链家及我爱我家两大中介平台联手，为新浪及微博5600名员工，带来了更大的福利!员工在我爱我家、相寓、链家、自如、壳租房及二手房买卖均可享受员工特别优惠！是不是听起来非常给力！

大小福利的共同加持，也让当天活动气氛异常火爆。即使是39度的天气也挡不住观众的热情。新浪的小哥哥、小姐姐们挤爆现场。

（活动现场气氛火热）

经过了一天的火爆展出之后，房展的活动也并没有就此结束。6月29日下午微博房产再次携手链家集团客户服务部，力邀链家资深商圈经理为新浪员工带来一场京津冀购房专场讲座。通过详细的市场数据，让小伙伴们对近期市场有一个清楚的认知，同时就“2018年是否是购房好时机”，“城区二手房区域特色解析”，“环京购房该如何选择”，等热点问题进行了现场解答。

    据悉，该房展系列活动在未来会继续举办，为后厂村IT精英们提供一站式的住房解决方案。

论坛速记：

今天来到直播间的三位嘉宾，第各位网友晚上大家好一位是北京房地产协会秘书长陈志，第二位自如COO梁占华，第三位北京冠寓总经理陈之钦。租赁这个话题，2018年出台了很多政策，看看今年与过往有什么不同。

秘书长陈志：

从国家政策层面来说，租赁政策应该是从2016年年底，开始定的基调，作为全国房地产调控的一个重要内容，总书记也提出“房住不炒”的一个定位，从这个定位延伸出来各地都房地产调控都明确了租赁这样一个发展方向，建立租购并举的长效机制，这样的一个方向。从租赁市场的发展来说并不是现在才有的，作为房地产行业当中租赁市场一直是长期存在的，只不过它的地位没有像今天这样受到重视。链家的自如发展很早，链家自如今天这样的规模，也不是一朝一夕的，今天我们看到龙湖冠寓发展时间虽然不长，但是发展速度很快，这体现出来我们租赁市场的培育和推进进入了租赁的快速发展周期。

我们从几个角度去看，第一个方面是在房地产调控政策中看到有明确的关于推进租赁改善承租人方方面面的条件，包括我们在十九大也明确看到，要求建立在保障出租人、承租人及其他相关各方利益均衡的这样的一个提法，我们在过去很多制度层面上并没有这样的定位。所以现在我们在制度层面有了一个非常高的起点和明确的定位，这对于未来租赁市场发展是一个非常重要的推动力量。第二个方面，以北京角度看，乃至全国其他一些城市，在房地产调控特别是2016年低-2017年基本定调的房地产调控中都有关于租赁市场推进的相应的相对具体的租赁指标，比如多长时间内建多少租赁住房，包括现在推行的吸引人才政策也有很多租赁住房的内容来吸引人才入驻。

我们现在不是简单的方向和原则的问题，实际上是有具体的操作的目标在确定。因此在租赁这个问题上，我们进入了快车道，这体现在我们有大量的土地会进入，我们在利用集体土地加快租赁住房的建设和推出。在制度上、数量上给与了很多明确的方向，从企业的角度来说，我们企业业主都在主动转型，改变盈利模式，创新社会服务模式，从这些角度来了，房地产行业租赁业务的拓展，供给数量的增加，包括很多从业人员都在转移到租赁服务行业中来，也是房企对于租赁市场的重视程度和过去也不一样了。

房地产企业过去是开放逻辑，现在是服务的逻辑，建立非常友好的服务。房地产企业进入租赁市场，一方面为社会提供了更好的满足居住需求的服务，另一方面也能够产生对购房需求的引流，房企做服务会产生很多附加值。

租赁市场的发展还不均衡，一线城市是不同区域间的不均衡，一线城市和二线城市之间的发展不均衡等。现在越来越多的人接受租房这种理念，配合政府支持的租购同权落地和完善，很多问题会解决，租房不是一个有瓶颈的问题，我们这边工作迁徙和子女入学等方面的影响与国外发达国家之间有差距的，都在不断的完善之中。

自如梁占华：

成立于2011年，当时租赁市场一直存在，但是没有这么火热，现在自如有60万房源，160万房客，40万的业主，这组数据在租赁行业中属于遥遥领先的位置。

很多人认为自如是从链家线下发展而来，其实自如是有很多的互联网的属性在里面的，他有很多的前端需求和后端的保洁和物业服务打通对接，自如一直强调通过互联网的方式优化流程管理和运营。

对于业主来说，可以打包服务业主，避免业主繁琐的对接租客，解放业主的负担。现在租赁市场的竞争还不是很激烈，主要处于市场培育状态，需要很多市场进入者一起发展，做大租赁的市场。

冠寓陈之钦：

冠寓是龙湖新的业务板块，虽然做的比较晚，现在覆盖28个全国一二线城市，有2万间房屋可以使用，是定位为青年生活社区，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等功能在内的多元化社区。

冠寓可以足不出户实现住户的生活服务，主打的是大的公共空间，大家在一起共享和志同道合的新区爱好的分享，龙湖对冠寓发展前景有着很高的期许。

北京冠寓第一家在酒仙桥，酒仙桥店的出租率在95%以上。冠寓的针对客群为高端白领，配套了健身房、工作区、公共厨房等是一个小型的城市综合体的概念，而且店铺选址注重客户需求，交通便利和社区环境都将照顾到，租金水平在3000多到6000多不等，根据不同的面积户型有不同的定价。

自如梁占华：

自如产品分为两类，一类是一栋楼集中式的居住方式，另一种是分散式的，分布在各个小区里面的房源。自如的平均租期400天，高于市场6-8个月的平均租期，租客的忠诚度要更好与市场水平。

租后住进来的服务也很重要，自如也打包在一起包括搬家、保洁、家修等服务，现在也扩展到线上线下的社交活动，打造居住社交平台。

秘书长陈志：租房市场发展，是否会带来市场租金的上涨？

首先，企业推出的租赁住房产品，初始投资投入巨大，包括土地使用年限等成本，企业很容易算出每个月的租金成本有多少，这样算出来的成本可能会很高，而且随着时间的推移，成本动态的变化也会不断地增加。总体来看这种产品目前来说，企业自持的角度来看，需要颠覆性的制度性的修改和支持，比如资产证券化等方式的介入，不过短期内很难有这样成果推出，大家对资本市场的介入有很多担忧。企业投资的长期持有的租赁住房，投资回报周期很长，是不可逾越的鸿沟。

其次，自如、冠寓这种互联网形式的整合了各种资源的租赁房源和居住服务的租赁房源推出，这是一种轻资产的模式。这种轻资产模式方便操作，从这方面来看，企业自持的重资产模式很难短期内突破高额成本，需要政府土地、金融、税收等部门一起合力突破才有可能。虽然现在多方面在推进租赁市场的发展，但是现实中包括落户、就学等很多细节现实问题，需要保障出租人、承租人、及相关方的合法权益，现在这些方面问题都是很不清晰的。

从租房人的角度来看，未来房租肯定会涨，因为结构不合理，未来房租会附加交通、医疗、教育等方方面面的价值。租赁价格形成的机制，租金价格结构性差异，带来的房租未来会不断上涨，这是一个不能回避的事实，需要关注涨幅有多少，地方政府需要非常关注租金水平的变化。

对于轻资产形式的租赁房源，未来可能是一个有很好发展前途的，相比于房企自持的租赁房源情况来看，自持房源很难收回成本，是有一定难度的。

对租赁价格的分析，需要看区域，而且还需要看针对的客群，这样来看一定程度的租金上涨是能够被市场接受的。

对于租客来说需要关注租金收入比，同时考虑利率还有房价这三者之间的关系，这三者是一种耦合的关系，最后再来看如何选择租房还是买房选择不同的生活方式。

自如梁占华：从企业角度看，出租率和房租情况的如何？

自如在实践租赁市场来看，每年有百分之几的房价上涨，自如收房的时候就定下了出租价格，自如房价的波动较为稳定，比市场普租的房源租金波动要小一些。

冠寓陈之钦：

冠寓的合同期针对不同客户3个月、半年、1年，从续租情况和留客情况反推可以看出，冠寓对于定位和价格还是比较合理的。冠寓的定位和自如有一定的差异，冠寓更多的定位是一个大社区的概念，服务是一个定位主题，注重服务和社交，生活性的服务和共同爱好的群体的集合。 

北青网房产主编胡莲：

我们都有过租房的经历，租房最痛苦的就是搬家，而且频繁搬家也意味着没有办法给自己住的这个房子做一些装饰，因为你只是一个过客。

传统房地产开发商做长租收益确实是与开发商品房销售收益相形见绌，土地资金占用了很多的流动资金，因为土地的价格是按照住宅的价格出让的，而且政府是一次性收取的，所以资金成本对房企来说，是非常大的成本支出，在后期租金带来的利润是很低的。

另一种，长租公寓是以服务创造价值，考验的是精细化运营和管理的能力，这是做长租公寓的核心竞争力，这也是很多长租公寓企业之间的根本区别，有些可以拿到投资，资本进入，有些就是规模难以上去。

其实政府在探索长租公寓的方面，也在探索土地供应方面的改革，如北京的集体用地的进入租赁用房建设，都是从土地源头促进长租公寓的发展，另一方面就是推进的资产证券化方面的问题，用来解决租赁公寓发展的现金流问题和资金成本。

长租公寓未来的格局将会是什么样子？

长租市场的发展的道路，随着市场的充分竞争，一定会有很大的提升，会有一定的差异化的产品供给出来，另外，差异化的供给也是租赁市场的一个看点，有高端的、有中端的，也有平民价位的，差异化的供给对于一个健康的市场来说也是非常重要的。

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