拼速度比耐力 重仓成都的金科为何快人一步?

来源:中国网地产 2018-06-26 16:46:18

6月12日,双流东升一宗27.69亩住兼商用地被金科以7956元/㎡的楼面价收入囊中。

此次拿地也不禁让人心生疑惑,面对市场公认的“硬骨头”地块,金科的底气从何而来?在房地产行业“马太效应”越发明显的现阶段,直线加速的金科如何实现快人一步?

在以“千亿”衡量一家房地产企业的今天,金科将成都市场作为了战略发展的重点城市,从十一年来在蓉的进阶之路,我们也能找到下阶段房企发展的更多价值样本。


三年剑指2000亿 金科业绩持续“加速度”

金科的发展纲要提出:力争2020年实现年销售额2000亿元的目标。

在此之前的2016年,金科销售金额为319亿元,要达到2000亿这一目标,需要年均复合增长率44%以上。在强者恒强的地产江湖,面对竖起2000亿大旗的金科,业界的疑问甚至质疑扑面而来。对此,低调的金科用成绩作了一次最好的回应:


拼速度比耐力 重仓成都的金科为何快人一步?-中国网地产

数据来源于金科股份2017年年报&2018年第一季度报


从上图可以看出,2018年第一季度,金科的销售业绩已经达到241亿,同比涨幅高达142%,地产板块毫无疑问贡献了绝大部分的业绩,236亿元、148%的同比涨幅也在市场中一路领先。

业绩增长的背后,是金科全国化布局的成果展现。目前,金科已进入23个省(市)打造150余个项目。

锐理数据整理发现,在金科进驻的重点城市中,成都是当之无愧大力发展的核心城市之一。这一方面源于成渝两地具有密不可分的历史渊源,作为渝派房企代表的金科,对成都市场完全不陌生,房地产开发可谓驾轻就熟;另一方面,金科在布局时始终坚守“两大利器”:以前瞻眼界找准市场,凭专业能力吃透市场。

这也是金科近年来在成都乃至全国其它城市一路领先的核心战略思维。多项数据表明,成都位于新一线城市之首,也是国家“一带一路”的重要节点城市,以及国家中心城市、国际门户枢纽城市等城市战略定位……多重利好因素叠加,成都城市战略价值不言而喻。


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图片来源:第一财经·新一线城市研究所


当前城镇化正加速推进,城市更新与棚改必然催生新的住房需求;积分与人才落户双管齐下,到目前仅人才落户便吸附近20万人扎根成都;与此同时,随着居民收入增加,居住需求升级焕新……市场需求层出不穷。品牌房企齐聚,市场活跃。竞争进入白热化阶段,要制胜成都市场金科手握怎样的软硬实力?


重仓布局成都 金科十一年如何布局大棋?

从2007年开局之作金科一城以来,十一年12个项目(含商业),与部分房企动辄多盘齐发相较而言,这个数据并不起眼,却自成一派,稳健前行。十一年布局,三大特点清晰可见。


特点一:多点布局,全面开花

金科入蓉首个项目落子驷马桥板块,采取以主城为起点先站稳脚跟的策略;两年后,涉足远郊,打造了近500亩的知名大盘金科廊桥水乡,随后东进龙泉驿,西入温江……稳步扩大版图。从项目区域分布看,金科在成都已实现东南西北方向多点布局,一二三圈层全面覆盖。


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图片来自金科集团


就产品端看,从以70-90㎡为主力户型的金科中心,到主推70-90㎡户型的同时110㎡以上户型占比加重的金科天宸,再到130㎡以上户型为主力的金科廊桥水乡……刚需改善产品全线囊括。


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金科部分项目成交户型占比(数据来源:锐理数据)


布局逻辑除了全面占领市场外,还暗藏两点:一是通过不同区域的探索,积累择址经验,摸透成都各区域与市场特点;二是以市场需求为导向,收集并研判购房需求与居住等信息,不断优化升级产品——当刚需为主流,所推项目主打刚需,改善为辅,当现在改善需求成为趋势,十年磨一剑,集大成的中高端产品系应运而生……


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图片来自锐利数据


特点二:深耕区域,积蓄力量

从四盘联动的成华区到新津的超级大盘再到加码青白江,足见金科对于区域的深耕和细研。

以汇集金科三大项目的驷马桥板块为例。虽位于三环内,但十年前的驷马桥板块无论是城市面貌还是居住环境,与同环线相比仍属于较低档次。金科则是较早一批进入该板块的品牌房企,拿地建楼,见证区域发展,推动区域产品迭代升级。金科也因此打开市场,树立起口碑和影响力,若盘点驷马桥板块的项目,金科项目必然是绕不开的。


特点三:精准投射,择优选址

在拿地择址策略上,两条思路并行,核心均为区域潜力与价值导向。

一是发掘潜力区域,提前占位。譬如去年金科以刷新地价纪录的方式高调入主青白江,随后,区域地价纪录一次一次被刷新,时隔不到一年,最高地价纪录上涨32%。人居、万科佳兆业新城控股、美的、恒大、花样年等争相进驻。纳入中心城区、自贸区挂牌、地铁规划……青白江的区域价值以肉眼可见的速度攀升。当其他房企还在为拿地角逐时,提前抢占优越位置的金科已开始深研产品。


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2017年以来青白江拍卖地块基本信息一览(来自锐利数据)


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2016年以来青白江房价季度走势(来自锐利数据)


从另个一层面讲,金科作为区域品牌房企先行者,为促进区域价值的释放做出了不可磨灭的贡献,同时也体现了其精准的预判和敏锐的嗅觉。

二是把握市场风向,紧跟热点。2017年最为一鸣惊人的崛起区域当属武侯新城,被称之为继攀成钢、金融城之后的新兴“豪宅区第三极”,金茂保利、中铁建、龙湖中粮……谁的实力都不容小觑。2017年武侯区是主城区唯一平均楼面地价破万区域,达到了12891元/㎡,而武侯新城无疑为中坚力量。今年一月金科看准时机,恰逢其时地入局武侯新城。


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2014-2017年武侯新城拍卖地块楼面价走势


从区域布局到产品打造,历经十余年的实践与积累,金科已然修炼出一套自己的“武功秘籍”,由“厚积”进入“薄发”时代。


新征程:下一个十年 面对未来金科如何比拼耐力?

2018年是金科在成都的第十一个年头,站在第二个十年的开端,经过前十年的沉淀,新征程东风已到,万事俱备。


【资源】 土地储备丰厚,“粮食”充足

在房地产市场有地等于有粮,才能为竞速赛提供源源不断的后续支撑。2017年金科年报显示,在这一年金科一路高歌猛进,斩获全国79宗约1245万方土地,同比增长约103%。根据2018年一季度报,金科再添土储141万方。

在土地市场竞争激烈、地价高企的背景下,金科土地拓展方式由招拍挂方式向收并购、城中村改造、城市更新、合作开发等多点发力方式转变,拿地节奏更加可控。

锐理数据统计显示,2017年以来金科在成都已获取5宗约46万方的土地储备量,拿地节奏明显加快。“粮仓”充裕使金科的扩张后劲十足。

当然,高速扩张也存在一定风险,而金科敢如此大规模拿地,是早有准备的。


【实力】 确立产品线,竞争力实现“质”的飞跃

金茂府系、泰禾院子系、世茂国风系等新中式、中国风、东方建筑……成为当下中国人居的一种趋势和风口。

金科早在2003年从重庆中华坊到无锡的东方王榭及长沙的东方大院就已经开始对东方人居的探索。多年酝酿发酵后金科三大产品线正式瓜熟蒂落。即“三系一核”——以东方人居为核心的传世大宅琼华系、人文华宅博翠系、都市美宅集美系。


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金科·博翠系效果图

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金科·博翠系效果图

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金科·博翠系效果图


这标志着金科的产品标准化体系构建完成。产品标准化可以进一步缩短研发周期,缩减管理成本,提升项目建筑品质,美好居住体验。同时成为金科进行高速扩张的助推器。

另外,生长出自己血脉的产品线的同时,具备差异化特性,特色和优势彰显,极大提高金科产品的竞争力和市场辨识度。


【策略】 精雕细琢,重点出击

据悉,2018年金科在成都的重头戏将是博翠系产品——项目分别落子于武侯、双流、青白江,三大圈层全面覆盖。这三大博翠系产品是金科在深耕成都十一年后,由“量”到“质”,从“全”到“精”的最好体现,也是金科博翠系落地的成功实践。


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金科·博翠系效果图


其中,博翠系是其三大产品线的引领之作,定位于城市中等收入人群资富阶层的改善型产品。博翠系是金科历时8个月,经过39次考察交流,超过15000组客户深访,通过335个客户关注敏感点之后诞生,并首次呈现完整的东方建筑美学实操功法《东方十三经》,创造出14条博翠基本法,归纳出美好生活的100个细节,同时建立起美好生活的五大体系系统。着实令人好奇,引人期待。


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图片来源于金科官方微信公众号


十余年的沉淀与准备,成都金科博翠项目组团横空出世,从建筑到人居理念和生活方式,将助推成都未来居住产品的革新与迭代。在回到本文开头的问题,拿下东升地块是一道难题,但于金科而言,实力与经验兼备,再有成熟的产品线加持,解题游刃有余。

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