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故事

80多岁老夫妻卖房 不履约被起诉

和上文李先生购房经历类似，韩女士和丈夫也是在2016年上半年跳进了购房潮。通过中介公司，他们在东城区看中了一套二手房，房主是80多岁的赵大爷夫妇。

2016年3月13日，韩女士与赵大爷签订了房屋买卖合同，房屋总价480万元。同日，赵大爷的老伴张大妈作为房屋共有人，也在同意出售房屋证明上签字。

房屋评估报告出来之后，赵大爷向韩女士承诺，最晚于2016年5月6日前配合办理银行面签手续。

但过了最后期限，赵大爷仍未履约，韩女士和丈夫将赵大爷夫妇诉至法院，要求其继续履行合同，并支付截至过户之日的违约金。中介公司作为第三人参与了庭审。

庭审时，因为赵大爷卧病在床、生活不能自理，他的老伴作为其诉讼代理人出庭应诉。

被告张大妈说，2016年3月13日，韩女士与中介人员直接上门与自己老伴协商房屋买卖事宜，“我老伴已83岁高龄且有脑梗死，韩女士和中介未充分说明合同内容的情况下，他由于认知能力的限制，作出了违反其真实意思表示的行为，签订了合同。”

原告韩女士则称，签约当天，李大爷意识清醒，知晓所签合同为出售房屋。韩女士还提到一个细节，“签合同那天，因成交价格比挂牌价贵了1万元，李大爷对此还表示很满意。”

案件审理过程中，张大妈申请了对老伴签约时及现在是否具有民事行为能力进行鉴定。2017年6月5日，北京安定医院出具《精神疾病司法鉴定意见书》，鉴定意见为：李大爷临床诊断为器质性精神障碍，受所患疾病的影响，认识及意思表达能力丧失，应评定为无民事行为能力。

但鉴定意见同时认为，关于李大爷签约时是否具有民事行为能力的问题，因鉴定材料不充分，不受理该事项鉴定。

2016年6月30日，法官来到李大爷家中，李大爷能正常理解谈话内容，并签字确认，而且，李大爷再次表示不同意出售涉诉房屋。

判决

签合同时状态是关键

继续履约

法院审理认为，根据司法鉴定意见及6月30日李大爷谈话时的认知状态，法院对二被告所称“李大爷签约时对合同内容不知情”的主张不予采信，况且作为房屋共有产权人的张大妈在同意出售房屋证明上签了字，法院最终支持了原告韩女士的诉求，判决李大爷一方继续履行合同，并支付截至过户之日的违约金。在这一案件中，老人被鉴定为限制或无民事行为能力人不足以对抗合同，签订合同当时的民事行为能力状态，才是关键。