中国网地产讯 19日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书》(以下简称《白皮书》)。自2006年首次推出以来，已历时10余年，为行业内外了解住房城乡建设工作提供了参考。

专题二：房地产业与房地产市场

一、全市整体情况

住房一直以来都是关乎民生的重大问题，房地产市场是在住房制度改革不断深化和市场经济体制改革逐步推进的大环境下培育起来的。习近平总书记在党的十九大报告中明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，北京市坚决贯彻落实党中央的大政方针，针对2017年年初房地产市场过热现象，自3月17日以来，连续、密集出台多项政策措施并强化市场监管，疏堵结合、精准调控，有效抑制投资投机需求，切实净化房地产市场环境。

一是住宅用地供应规模加大，从源头推动住房供给侧改革。2017年4月，北京市发布了《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，明确今后五年全市计划供应住宅用地6000公顷，以保障建设150万套住房用地的需求。其中，2017年全年计划供应住宅用地1200公顷，包括国有建设用地1000公顷(其中350公顷用于各类保障性住房的建设、650公顷用于商品住房的建设)、集体建设用地200公顷，以保障建设30万套住房用地需求。截至2017年底，北京市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%，是近5年北京市土地市场供应量平均值的1.75倍；集体土地建设租赁住房用地供应203.9公顷，完成供应计划的102%。

二是商品住房成交量价回落，个人购房贷款增速明显回调。2017年全市商品住房成交前高后低、交易量收缩明显，新建商品住房共成交4.3万套，同比减少26.5%；二手住房成交13.4万套，同比减少49.8%。交易价格降中趋稳，12月新建商品住房网签均价3.78万元/平方米，实现自2016年10月以来连续15个月环比不增长。交易结构持续优化，2017年首套、二套购房比例分别为76.7%、23.3%，首套购房家庭占比同比提高0.2个百分点。个人购房贷款增速明显回调，年末北京个人购房贷款余额9664.5亿元，余额同比增长16.5%，增幅比上年同期低25.2个百分点；且个人购房贷款在各项贷款增加额中的占比大幅下降至20.2%，较2016年40.3%的新增额占比下降20.1个百分点。

三是租赁市场作用凸显，积极筹集租赁房源助力租购并举。2017年北京住房租赁市场呈现交易量增长明显、租金涨幅回落的特点，截至年底，全市住房租赁累计交易约246.8万套次，同比增长22.3%住房平均租金为每平方米每月75.6元，同比上涨2.4%，涨幅回落13.3个百分点；住房租赁规模与买卖(新建商品住房加二手住房)规模之比由2016年的6.2:1增至2017年的13.9:1。加强对租赁市场的培育和规范，自2017年10月31日住房租赁监管和服务平台上线以来，截至年底，平台共完成15.2万套(次)住房租赁登记备案。大力推动租购并举住房新格局落地，积极筹集租赁房源，据北京市房地产中介行业协会数据，截至年底，北京市主要住房租赁企业向社会提供的租房房源约60.68万间(套)；“限房价竞地价”成交的企业自持租赁住房项目27个，其中已确定规划设计方案的项目8个，可提供租赁住房4473套，拟于2018年实现开工。

二、市级主要措施

一是坚决落实房住不炒的目标，及时出台相关政策稳定市场。严格贯彻落实国家调控精神，牢固树立“四个意识”，密切关注市场最新动态，多管齐下、精准施政，持续抑制投资投机需求，引导市民理性购房，进而稳定市场。加强信贷调控力度，如:提高二套房贷款首付款比例并“认房又认贷”，且对离婚一年以内的房贷申请人，参照二套房贷款政策执行；暂停发放25年以上个人购房贷款，并对购房资金等严格监管，防止“热钱”进入房地产领域。进一步收紧限购政策，对非京籍居民家庭以纳税为依据购房的，由连续五年调整为连续60个月在本市缴纳个人所得税；对住宅平房实施限购。严格住宅平房的管理，明确不得一间擅自分割为多间；明确过道、廊道等“异形房”一律不得单独办理过户、落户、子女入学等。填补限售的漏洞，规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。彻底整治“商改住”，商办类项目未经批准不得擅自改变为居住用途，新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，在建、在售项目不得面向个人销售，此前已售项目再交易时如出售给个人，严格执行限购政策，暂停办理个人购房贷款。

二是加快推进在途项目入市，努力提升商品住房供给能力。从2017年3月中旬开始，全面启动了“1300万+950万”在途商品住宅专项任务的推进工作，对全市拿地未开工和开工未入市项目实行专项推进，加大供给力度，提升有效供给，稳定房地产市场预期。截至年底，161项1312万平方米拿地未开工项目，完成推进872.8万平方米，推进率66.5%；228项965万平方米开工未入市项目，完成推进612.1万平方米，推进率63.4%。与此同时，2017年获得商品住房预售许可证的项目为137个、同比增加23.4%，新增商品住宅期房套数3.3万套、同比增加8.2%。

三是加强住房租赁市场监管及服务，完善住房租赁政策法规体系。为规范企业竞持租赁住房管理，北京市于2017年4月14日发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，从自持年限、出租期限、项目转让、网上签约等方面严格规范自持租赁住房经营管理，明确禁止“以租代售”。同年9月29日，出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，该通知从强化管理体制、加大租赁住房供应、规范租赁行为、建设租赁监管和服务平台、加强市场主体监管等方面提出具体措施，引导居民形成先租后买的梯次住房消费模式。《通知》于同年10月31日正式实施，住房租赁监管和服务平台同步上线，该平台实现了各部门信息共享和数据集成，为监测监管、社会综合治理提供信息支撑和决策参考。同日，为全面推动落实利用集体土地建设租赁住房，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，缜密布局未来5年建设50万套租赁住房的任务目标。

四是加大综合监管执法力度，完善交易机制提质增效。为将调控落实到位，严格商品住房预售、现售的价格引导，严格执行“一房一价”、明码标价，指导各区落实好稳定房价的属地责任；严格中介机构备案管理，为避免行业无序发展和扩张，充分发挥各区及中介行业协会作用，限制机构新设立门店。建立预售项目售前约谈机制，对新批准的预售项目负责人、销售负责人逐个进行约谈，详细讲解北京市调控政策，逐条指导预售环节管理标准，要求企业严守承诺，遵守政策法规，通过约谈，企业违规行为明显减少，销售行为进一步规范。研究优化存量房交易流程，逐步提高二手房交易效率。

五是加强各类房屋管理工作，切实改善群众居住条件。为切实改善群众居住条件，2017年北京市大力加强各类房屋的管理、整治工作。推进老旧小区综合治理，在城六区和通州区选取10个试点、43万平方米开展抗震加固、节能改造、加装电梯、架空线入地、上下水改造、补建停车位等老旧小区综合整治工作，取得积极成效。其中，全年全市增设电梯开工459部，安装投入运行274部，为居民出行提供较大便利。强化物业管理服务，开展《北京市物业管理条例》立法调研工作；完成居住类物业服务项目调查，形成10600个住宅项目数据，与房屋全生命周期平台对接；开展全市专项维修资金使用工作的检查，针对存在问题印发了《关于解决本市商品住宅专项维修资金划转后存在问题的通知》，并组织专题培训。有序推进全市房屋征收拆迁工作，出台《政府组织实施房屋征收拆迁强制执行工作的指导意见》，推动“裁执分离”，指导各区从主体、程序、善后保障等方面依法合规组织实施，维护被执行人合法权益；大力普及“阳光征收拆迁”，统一补偿安置标准，不断刷新签约记录，为农民居住条件改善及环境整治、中心城区人口疏解工作及城乡一体化推进提供了重要支撑；2017年全市启动房屋征收拆迁项目47个，签约户数2万户、215万平方米，征拆项目整体签约率达到95%以上，多个项目达到100%。进一步加强直管公房管理，研究起草《关于加强直管公房管理的若干意见》，按照“以保障对保障”原则，推动老城特别是核心区历史文化街区内直管公房平房区腾退和恢复性修建；全面清理老城内危改遗留项目，原则上转为恢复性修建方式实施，没有实质启动的项目坚决清理撤项；加大直管公房执法力度，清理整治直管公房违规转租转借1.18万户，完成全年任务的134%。

三、区级工作亮点

海淀区拓展深化房屋全生命周期系统建设。开发房屋全生命周期系统三期，基本完成“海淀区既有建筑物数据动态采集系统”开发建设，开展试点采集工作，研究建立全区建筑物数据动态采集工作机制，对当前全区房屋基础数据库中未涵盖的未登记房屋、临时建筑等进行数据采集，最终形成覆盖全区、完整的既有房屋数据库，同时为各部门、街镇提供房屋基础数据服务。基于系统建设探索开展区域经济发展运行监测分析研究工作，以全区房屋数据、空间数据为基础，整合全区各部门创新、经济、政策、行业等数据，规划设计经济活力、科技创新、行业发展、空间效益、政策有效性五个指数、123项指标，搭建经济发展运行监测分析模型。西城区着力提升居民居住的安全感、体验感。进一步探索老旧小区物业管理新思路，拟定《关于老旧小区综合整治后实施专业物业管理服务的指导意见(试行)》，对综合整治后的老旧小区实施专业化物业管理服务提供政策支持，进一步提升老旧小区管理品质和宜居品质。

全面开展直管公房转租转借清理整治工作，2017年4月起，率先在全市开展直管公房工商企租恢复居住功能用途的变更工作，公房管理单位不再对个人原居住房屋改为工商企租用房的租赁合同进行续约并停止租金收缴，2017年全区直管公房违规转租转借清理整治5713户。持续开展普通地下室综合整治工作，2017年普通地下室共清退163处，101997平方米，积极引导产权单位、管理单位“腾笼换鸟”，将腾退后的普通地下室打造成社区活动室、文化展厅、便民网点等公益便民场所，既消除普通地下室的安全隐患、控制散租住人的反弹，又服务社区居民、改善居住环境。