农民一生挣的钱六成砸在房子上 农村隐形地产市场如何释放正能量？

半月谈记者在国内农区采访发现，自20世纪80年代就开始萌芽的农村隐形地产市场进入发育期，突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。专家指出，隐形地产市场发育是农村建设用地使用、流通价值显化的结果，给正在推进的农村土地产权制度改革出了“新考题”。

隐形市场复杂化，规范显化需破局

河南省某镇政府所在村户籍住户432户，但实际住户达到1500多户，外来人口是本村人口的2倍多。村委会主任说：“这些外来住户，大部分是通过私下购买宅基地建房进来的。有的买村民组空闲地，有的买本村人拆分的老宅基地。目前一处100平方米的宅基地，能卖10万元。”

与原有的宅基地私下交易主要集中在城中村、城郊村不同，目前，一些社区化新村、美丽乡村的宅基地，也在以多种形式交易。2011年河南从淅川县搬迁16万多名南水北调工程移民，安置在全省25个县的114个社区化新村中。由于基础设施完备，服务功能完善，目前一处宅基连房带地售价在40万元至60万元之间。

近年来浙江省大力推进美丽乡村建设，宜居宜业宜游的新形态农村引发宅基地升值。一位投资者告诉半月谈记者，他花近百万元租赁了两块相邻的宅基地，获得30年的使用权，投资600多万元将原来的农房改造成高端民宿。目前，这个县有高端民宿100多家，其中三分之一由城市工商资本租赁投资经营。

在东部一些经济发达村，隐形地产市场还表现在新村建设中村集体向农民收宅基地占用费。福建一位村支书告诉记者：“我们结合建材市场建设推进新村建设，凡进市场建房的村民，每处宅基地收20万元使用费，收回后村集体滚动开发。目前全村280户村民都搬入新社区，有的房子已升值至400万元一栋。”

专家指出，从城乡分割的现行土地管理制度看，农村隐形地产市场活跃化、复杂化破坏了管理秩序；但从城乡融合发展、建立全国统一的建设用地市场的改革方向看，这正是市场对农村宅基地用益物权的价值发现，应在规范引导的前提下，按同地、同价、同权原则使其显形化，从而制度性激活农民的土地财产权。