投资非限购区域需警惕前车之鉴

目前，在一些没有限购的城市，品牌开发商的售楼处，一些实际意义上的炒房团已经出现，虽然这些买房人并不承认自己是炒房客。

据长期致力于云南西双版纳房地产营销的孙先生向记者介绍，很多相熟的买房人一起团购房源，但他们的初衷并不是炒房，只要不贬值就可以了。毕竟手中的资金得有去处，目前各种投资渠道都不景气，买度假房，投资兼自住，双向选择。但大多数人还是倾向于未来会出售，否则就不会经常一出手就是好几套。

上个月，国家统计局发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。由于不具有典型性，西双版纳并不在70个大中城市范围内。不过，如果将同在云南，同样是旅游城市的大理作为对标，该地区房价出现明显上涨，大理新建商品住宅价格4月份环比上涨1.2%，同比上涨8.7%。

种种迹象表明，除了云南、丹东等涨幅较大的区域出现炒房客的身影，全国不少不限购城市都出现了组团购买的现象。这不得不让人与十几年前的温州炒房团联系起来。

温州炒房团，是从2000年开始温州人在上海、杭州、苏州、厦门、北京等地置业而得名。炒透温州本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。2012年下半年随着经济形势的发展，房价不断下跌，温州炒房团才淡出了市场，而且一蹶不振，2015、2016年的房价暴涨，已经鲜见温州炒房团身影。

国人注意到温州民间资本的威力，最早是由炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。

2012年8月，十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在该轮房地产调控中受到重创。以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者把房子卖出去，也已经资不抵债。而炒房经济也导致了本地实体企业状况不佳，2012年上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

除了炒房团的覆灭，炒房客也在此轮调控中遭遇滑铁卢。比如燕郊之鉴。

调控之下，2017年以来北京房价都跌了15%以上，环京楼市则更惨。燕郊等地房价已经接近腰斩！首尔甜城是燕郊最为有代表性的楼盘，最高的时候房价接近每平方米4万元。据说链家二手房统计数据显示，3月份首尔甜城的成交均价为2.2万，商住公寓当初最高近3万，现在才1.3万！由于三年的社保限制，房价再跌也没有资格买！而高位买入的已经套牢了，房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，资金不足的炒房者面临资不抵债。

北青报记者曾与一个基金公司房地产负责人交流，他前不久前往大厂某大型开发商项目谈收购合作，开发商为了完成业绩，拟将两栋楼6折卖给该基金。大厂没有限购时，该项目每平方米售价3万元左右，而卖给基金的价格在18000元/平方米。开发商帮着基金卖房以及网签。

开发商信誓旦旦地表示：三年之内，大厂房价仍然会回归到3万元时代。该基金公司人士反问了一句：那能不能这么签合同，三年后如果没有涨价，开发商以每年10%的利息加本金还给基金？开发商哑口无言……就因为这一句话，基金公司果断放弃了该项目的收购。

连开发商自己都没有信心，炒房客底气从哪里来的呢？