据北京青年报记者了解，即将在6月开盘的不止这一个限竞房项目，很多蓄客已久的限竞房都在等待政策的最终落地。据中原地产市场研究部统计，根据近两年土地出让情况，目前北京限竞房总量约4.5万套，预计6月开始，将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于北京市场来说，2017年来的所有土地全部限价，但因为政策未明确，这部分项目一直未入市，政策明确后，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。从市场供应节奏看，140平方米以内的商品房含保障房在2018年只有5044套供应。政策落地后，市场有望加速增加新房供应。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也持类似观点。她表示，随着限竞房新政策落地，北京也会对限竞房项目取得预售证开闸放水。不少购房人一直在等待限竞房，处于持币观望中。随着限竞房预售许可证颁发，入市量一定会出现井喷，尤其是前期做过蓄客和推广的项目，那么短时间内北京新房市场的供需低迷将有所调整。不过郭毅也强调，这样的扭转其实是积累需求的集中释放，并不意味着新房市场整体需求的反弹，只不过这部分需求是去年开始一直在等待限竞房，并且在短期内集中释放。随着这部分需求被消化，未来新房市场又会是成交平稳的状态。

地产营销专家韩乐也补充道，因为去年土地都是限竞房，随着销售政策的落地，限竞房将井喷入市，短期内确定了案名和产品设计的新盘项目就有20多个，供应量在6月份就会明显回升。

不得捆绑搭售 开发商或面临盈利难

虽然限竞房有望大量入市缓解新房的供应压力，但需要关注的是，此次发布的关于限竞房销售的正式通知，与征求意见稿最主要的区别就是对开发商搭售进行了限制。《通知》指出：开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

这样的要求对于开发商来说实际上严格控制了开发商的获利空间，抑制了部分限竞房变相涨价的可能。北青报记者了解到，在近两年成交的限竞房土地中不乏高溢价的地块，比如孙河某限竞房地块，限制的销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72370元/平方米。但实际开发商购地的楼面价就达到了61348元/平方米，按照土地价格乘以二才是售价的简易计算，这是一块很难获利，甚至更容易亏损的土地。那开发商为什么还要坚决拍下呢？

实际上对于这样的土地，开发商都有自己的生财之道，一方面是绑定精装修，通过提供额外的高品质精装修来获利。另一方面也是最主要的获利方式就是向地下寻找更多的空间，有的项目甚至深挖7米，搭建出额外两层的地下空间。对于这类住宅地块的开发，开发商往往是在不改变容积率的前提下，采用拉高拍低的方式，通过不同产品的组合提高项目的货值。即便限价不变，但地下空间赋予的实际可售面积却增加了。这也是开发商敢于高价拿地的信心所在。

但这次限价房《通知》的出台，明确要求了不得搭售其他产品，严格执行土地出让的建设标准。这也增加了部分项目地下空间的不确定性。

郭毅认为，部分限竞房项目地下空间的操作，本质是开发商为了通过下挖地下，挤出来更多的可售面积，弥补利润微薄和地价成本过高带来的亏损情况，这样的情况确实客观存在，也增加了一定的不确定性。假设该限竞房因为定价原因被转为共有产权，下挖的空间可能会影响政府收购，因为政府收购只会购买地上面积，那么地下面积怎么办可能需要企业与政府的协调解决。

韩乐也认为，对于一些限竞房的别墅项目来说，地下空间的开发有违规的嫌疑，但关键要看项目的规证有没有审批过关，如果没过关可能会被政府打回整改，如果过关了，意味着政府默许，这个暂时还没有确定，需要开发商和政府主管部门的博弈。不过，韩乐补充道，如果盈利空间都堵死的话，有可能影响开发商未来的拿地积极性。所以限竞房地下空间如何界定依然是悬而未决的，需要看多方博弈的结果。

某品牌开发商相关负责人也对北青报记者坦言，严格按照目前的政策执行，部分限竞房地块确实难以盈利，而且大部分项目已经拿到了开工许可证，进入建设阶段，规划已经无法更改，原有的销售计划被打破，如何解决还是个难题，目前没有明确的方案。

张大伟则指出，不得捆绑销售，对于部分企业的销售可能带来一定影响，特别是30%的大户型面积，这部分基本都有一定地下面积的配套，对于企业来说，如何销售也将是未来需要解决的难题。