家在996 | 海南的“自由”与“限购”

来源:中国网地产 2018-04-28 09:56:44

4月13日下午中共中央总书记、国家主席习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

 

中央的一纸文件,让海南再度成为全中国关注的焦点。这一举措被视为海南发展新的重大机遇,国家为何选择海南?这会对普通百姓产生什么样的影响?海南的房地产市场将走向何方?本期《家在996》我们来谈一谈《海南的“自由”与“限购”》。

 

议题一:海南自由贸易港建设

 

《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》指出,2025年,自由贸易港制度初步建立,营商环境达到国内一流水平;2035年,自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟;到本世纪中叶,率先实现社会主义现代化,形成高度市场化、国际化、法治化、现代化的制度体系,成为综合竞争力和文化影响力领先的地区。

 

自由贸易港的概念

 

自由贸易港是指设在国家与地区境内、海关管理关卡之外的,允许境外货物、资金自由进出的港口区。对进出港区的全部或大部分货物免征关税,并且准许在自由港内,开展货物自由储存、展览、拆散、改装、重新包装、整理、加工和制造等业务活动。

 

此次海南首次被赋予了“中国特色自由贸易港”这一概念。《指导意见》提到,海南自由贸易港建设要体现中国特色,符合海南发展定位,学习借鉴国际自由贸易港建设经验,不以转口贸易和加工制造为重点,而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导,更加强调通过人的全面发展,充分激发发展活力和创造力,打造更高层次、更高水平的开放型经济。

 

海南自由贸易试验区将成为继上海、广东等自由贸易试验区之后,中国第12个自由贸易试验区。不仅如此,此次党中央支持海南全岛建设自由贸易试验区,突破了前11个自由贸易试验区120平方公里的面积限制。此外,海南自由贸易港建成后,其面积将远超中国香港、新加坡、迪拜等城市,成为全球最大的自由贸易港。

 

自由贸易试验区和自由贸易港的区别

 

海南在建成自贸港前,先要建设自贸区。海南全岛建设自由贸易试验区意思是整个海南省都是自由贸易试验区,这个政策会一步到位,也会有一个建设的过程。

 

在全岛范围建设自由贸易试验区,可能实行一些举措比如可以实行落地签,外国金融机构可以来设置分支机构,国外的医疗机构也可以到海南来,人民币可以自由兑换。自由贸易港需要采取开放程度更高的规则,最突出的就是在区域内实行零关税(非关税区)。此外,世界上自由贸易港除了关税方面特色,还有投资领域开放、金融开放、贸易自由化等特点。自由贸易港有利于开展国际贸易,尤其是对服务业、旅游业很有利,对海南的发展会有巨大的促进作用。

 

议题二:海南房地产发展新格局

 

1.严防楼市过热

 

《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(简称“《指导意见》”)指出,实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,推进城市更新改造,对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。海南应建立和完善房地产长效机制,防止房价大起大落。要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。

 

①在海南购房条件

 

中央支持海南新一轮改革开放的一系列政策发布,更让海南楼市的关注度上升。海南针对上涨预期全面升级调控政策,防止新一轮炒作行为。尤其针对非本省户籍购房者,政策限制较为严苛。

 

海南户籍:

 

第一套房首付30%其余可按揭;第二套房按各市县、各银行规定执行。如海口市规定,首套房已结清的首付40%,未结清的70%;三亚市一律50%。

 

非海南户籍:

 

第一类市县(海口、三亚、琼海):以家庭为单位限购一套、首付款比例不低于70%,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。城市限购区域内购房,需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

 

第二类市县(五指山、保亭、琼中、白沙):只能面向本市(县)居民家庭销售。

 

第三类其他市县:以家庭为单位限购一套,首付款比例不低于70%,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

 

就是说,如果户籍在外省,又没有长期在五指山、保亭、琼中、白沙这四个市县工作和生活,那么在海南购房就不能考虑这四个地方了。其他市县只能以家庭为单位购买一套,且首付款比例不低于70%,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。如果在海口、三亚、琼海的限购区域内买房,需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

 

②严惩海南房地产业违规主体

 

对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在海南省购房。

 

对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在海南省从事新的房地产开发业务。

 

对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在海南省从事房地产中介业务。

 

此外,对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的房地产企业,依法依规严肃查处,采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

 

对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,由房管(住建)、国土、物价、工商、税务、网信等部门按职责依法依规严肃处理。对涉及违法犯罪的,由公安机关依法依规进行查处。

 

2.房企储备土地

 

目前,诸多一线房企在海南储备了土地资源。《指导意见》强调,将在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。相关公司土地使用权重估价值将得以提升。

 

2017年业绩报告显示,恒大在海南区域共有16个项目。16个项目土地原值为161.7亿元,土地总面积达1709.1万平方米。截至2017年底,雅居乐在海南拥有4个项目,占地总面积为1163万平方米。碧桂园(港股02007)在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国(港股01918)在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米,富力地产(港股02777)权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

 

A股上市公司方面,海南橡胶(6.180, 0.00, 0.00%)控股股东海南农垦集团以及另一家上市公司罗牛山(9.890, 0.00, 0.00%)拥有大量农业用地储备。

 

3.推行租售并举

 

《指导意见》指出,海南可建立闲置房屋盘活利用机制,鼓励发展度假民宿等新型租赁业态。针对人才引进,将出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。创新“候鸟型”人才引进和使用机制,设立“候鸟”人才工作站,允许内地国企、事业单位的专业技术和管理人才按规定在海南兼职兼薪、按劳取酬。

 

有消息透露三亚正规划建设1万套人才周转房,以房子吸引各类人才到三亚创新创业,同时不断完善人才落户、安居、社保、医疗、子女入学等各类配套政策,解决各类人才的后顾之忧。

 

根据海南省多个部门近日联合发布的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,海南将继续通过发展公共租赁住房、共有产权住房,以及实施棚户区改造,满足本地困难群众基本住房需求;发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,满足省内外居民的租赁住房需求;有序开发商品住宅,促进房地产业转型发展。

 

议题三:海南其它政策利好方面

 

离岛免税 本国商品有望加大占比

 

在赋予海南的各项改革开放政策中,中央特别强调,要实施更加开放便利的离岛免税购物政策,实现离岛旅客全覆盖,提高免税购物限额。

 

医疗旅游 审批权下放有利留住游客

 

全面落实完善博鳌乐城国际医疗旅游先行区政策,鼓励医疗新技术、新设备、新药品的研发应用,制定支持境外患者到先行区诊疗的便利化政策。

 

体育旅游 赛马体彩迎生机

 

首次鼓励发展赛马运动,并支持在海南建设国家体育训练南方基地和省级体育中心,鼓励发展沙滩运动、水上运动等项目,支持打造国家体育旅游示范区。此外,还支持海南探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。

 

邮轮 公海游航线有望试水

 

支持海南开通跨国邮轮旅游航线,支持三亚等邮轮港口开展公海游航线试点,加快三亚向邮轮母港方向发展。放宽游艇旅游管制。有序推进西沙旅游资源开发,稳步开放海岛游。

 

航空 加密航线扩机场

 

将推进海口机场改扩建工程,开展三亚新机场、儋州机场、东方/五指山机场前期工作,加密海南直达全球主要客源地的国际航线。

 

教育 为海南积累国际人才

 

支持海南大学创建世界一流学科,鼓励国内知名高校和研究机构在海南设立分支机构,鼓励海南引进境外优质教育资源,举办高水平中外合作办学机构和项目,支持海南开展国际人才管理改革试点,允许外籍和港澳台地区技术技能人员按规定在海南就业、永久居留。


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