【运营创新】越做越多,房企加速转身全能型选手

来源:中国网地产 2018-04-09 11:26:32


2017年是中国房地产行业具有里程碑意义的一年。

调控政策持续加码、房企规模化越来越集中、销售业绩创下新高、租售并举成为市场主旋律,行业前三碧桂园恒大万科都过了5000亿,TOP10门槛已超过1500亿。

2018年初,保利发布白皮书,解析住房美好生活大格局、开启多元经营蓝海;旭辉董事长林中认为,房子脱实向虚、房企进入20年周期;孙宏斌判断,今后3年,行业前三名会占到30%的市场份额。

行业龙头规模不断聚集的同时亦是行业创新频现的过程,对于这样的企业而言,这是白银时代,也是钻石时代!

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融资剧减、土地溢价、人口争夺

未来房地产的护城河不再是一套房子

过去的房地产开发模式,拿地→建房→销售是房企生存的不二法门。

在楼市需求爆发的2017年,开发商依然可以仅凭快速清盘、回笼资金而活得很好。今后的市场,却已经显露从粗暴化经营转向精细化运作的端倪。

自2016年的“9.30”以来,全国超55个城市发布了力度不一的房地产调控政策160余次,层层加码的楼市调控后,主流城市同步进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这句话传递的信号显而易见。

经济学家说,房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。

年初开始,去杠杆、全面规范、穿透式管理、严格监管与问责,一系列的动作之后,银行出口迅速收紧。对于房地产业,各类融资剧减,无论大中型房企均感受到来自金融的压力。

中期看土地,以成都为例,2017年两宗土地先后加冕新“地王”,成交楼面价突破17000元/㎡,溢价率达到90%以上,原二圈层地价相继越过万元大关,地价直追区域房价。拿地成本增加,让一众中小房企与一二线城市绝缘,龙头房企也逐渐加大收并购、联合拿地的力度。

2017年,多地出台人才落户政策,一场“抢人大战”拉开帷幕。人口是一座城市发展的护城河,创造客户认可的价值则是房企的护城河。非理性繁荣收尾、行业进入下半场,客户对产品、服务越来越挑剔,未来的护城河不再是一套单独的房子,而是一套完整的服务体系。

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产城融合、长租公寓、文旅风头

第一梯队房企正在加速转身全能型选手

2018年3月15日,万科中西部产城与盛裕集团在成都签署产业新城战略合作协议。双方合作的首个项目万科简州生态梦想城已进入实质落地阶段,该项目正是万科2000亿产业新城战略项目之一。

此外,万科还曾牵手普洛斯、华人文化、印力集团,多业务拓展如火如荼。万科集团董事长郁亮曾向媒体表示,万科进入新时代,要成为美好生活的场景师,在住宅、产城、商业、教育、养老、租赁住房、度假休闲等领域继续探索,实现全景业务布局。

2018年3月13日,“保利地产-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”成功发行,系国内首单完成发行的房企租赁住房 REITs。至今为止,龙湖保利、招商蛇口、碧桂园等品牌房企纷纷加入了发行REITs产品的行列。

在此前发布的《保利2017年房地产行业白皮书》中,除了关于REITs的趋势判断外,保利还表明未来细分市场将“百花齐放”,运营能力是房企核心。

去年底,全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地,龙湖地产获批50亿元租赁债。成都冠寓作为首家在全国亮相的冠寓,截止到2017年12月31日,成都地区落定14店,锁定房源7500间,并宣布了“2019年成都开业房源过万间”的市场目标。

同时,万科保利碧桂园等百强房企也在抢滩长租公寓市场,2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元,预计到2025年租赁总收入价值将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿。

另一个让房企争相抢夺蛋糕的是文旅地产,华侨城以逾千亿元的投资额集中签约了成都天回、安仁、黄龙溪三大文化古镇项目,西昌万科17度、峨眉半山七里坪、融创收购万达13个文旅项目、陇海三郎旅游度假区......四川先天的生态资源成为孕育文旅项目的优质土壤。

市场表面波澜不惊,龙头房企却早已换了玩法。

绿城提出做“理想生活综合服务商”、金科新的品牌理念也是“美好生活服务商”、万科要做“美好生活场景师”,未来只会修房子的开发商将逐步被淘汰,房企加速转身全能型选手。

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美好生活+城市=房地产运营新时代

日前,2018中海成都举行媒体沟通会,构建三大产业群升级品牌,并提出“为城市创造价值”的新主张。

其中,三大产业群意指“住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务”,涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、物业服务、教育、养老等领域。被称为“工科生”的中海,其战略眼光具备足够的逻辑指引。

“房地产下半场干什么呢?就是投资消费、投资美好生活。”融创中国董事会主席孙宏斌曾在公开场合如是说。2016年,融创首次提出“臻生活”高端生活价值体系,2017年,融创“臻生活5H社区”焕新发布,以全产品周期、全生活周期为理念,剑指“美好生活整合服务商”。

今年2月,背靠雅居乐集团与上海绿地控股两大股东的雅生活服务在港交所主板上市,执行董事兼首席执行官刘德明则表示,未来将部署内地A股上市,成为物业管理A+H第一股。25年的物业管理经验下,雅居乐显然更欲运营未来物业市场的广阔空间。

美好生活+城市=房地产运营新时代。美好生活着眼于当下,城市更新的目光则更为长远。

万科广州设立城市更新部、万科上海提出为城市更新打造“热带雨林”生态圈,万科成都致力于产城融合;碧桂园斥资860亿元改造昆明(楼盘)春城项目,以29.11亿元摘地意欲参与乌鲁木齐旧城改造;华润置地在深圳操盘了55万㎡的华润中心之后又拿下了280万㎡的华润城和银湖蓝山旧改,恒大在深圳纳入近6000亿元货值的城市更新储备等。

业内专家预测,城市的发展将不是野蛮生长、圈地拓地模式,今后以重点中心城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”将成为下一个风口,规模将逼近万亿。

对于着眼于住宅本身的房企而言,现在无疑是白银时代,甚至青铜时代的降临也会比想象中更快。但对举上下之力瞄向一座城市美好生活的房企而言,钻石时代才刚刚开始!


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