杨现领：其实这个是因为调控，只要出现这种事情，中心区最大的问题是成本太高，如果人口被疏解，那么市区里面的舒适性会变得更强。城市化的最后一个阶段是人向中心回流，你看东京，核心区人口始终是增长的，第一是增长，第二个比较有趣的是，在增长的同时，我们发现白天居住的人比晚上居住的人都是同一拨人，它其实是说支柱更加平衡了。人口重新流动之后我们发现，宜居性变得更强，因为交通问题解决了嘛，反而稀缺性变得更强，往前的人还是往中心走，一开始往外走，走到一定程度，人会往回流，现在我们看到的趋势实际是这样的趋势，你这个最终的结果，可能北京四环以内的房产价值会更好。

主持人冯伟：我这么理解，在我们多措并举的这种情况下，一方面高品质住宅的这种需求肯定还是持续旺盛的需求，这是肯定的，它会推动一部分房价的上涨。另一方面在我们政府加大保障的力度，包括农村集体土地，或者是大量对房价上涨预期减弱了以后，或者我们租赁立法以后，大家对租赁、租住的这种认可，加上我们政府有效的保障以后，刚需的这部分肯定会被抑制，是吧？

孙祖天：人还是会集聚在城市中心会居住，但是现在在北京的问题就是说，你居住的情况下，其实不一定是说通过买来居住，可能更多通过租来居住，可能由于他承担不起这个房价，他通过租的方式去居住，这个其实也是政府一个政策的导向。

闫旭东：确实是这样，市场的结构在分化，你不能用一个词来表达。分化呢，比如说刚刚杨博士说了，我的高档商品房它的稀缺性可能越来越多，大家对品质住宅的需求特别商品房的需求可能会越来越强烈，但是更多的我们讲的市场，可能会回归居住，主体的，大部分的，我们讲普通的住宅，包括我们讲保障性或者租赁住房，这部分会对市场的稳定性和市场的压制会很明显。从这些角度上去谈可能会更好一些。

主持人冯伟：多措并举对我们现在房产税的稳定，因为成效已经很明显的，用时间来换一定的空间来讲，包括现在强二线的上涨，马上也会跟着一些调控的政策。

杨现领：二线已经出完了，现在三线四线的核心区在调，去完库存开始调。

闫旭东：棚改可以看另外一个话题，棚改叫做刺激，棚改的背后是货币化控房，不再给你安置房，你就是买商品房，所以说棚改是对消化库存，刺激三四线城市的发展是有促进作用的。但是大家发现了，原来定的是3年，现在定的是5年，你发现力度是在减少的，棚改的力度是在减少的，这是另外一个信号。也就是说，我们现在大规模的棚改靠这种模式去推动，是不是一个长期未来的方向？这可能还需要再观察。

成立：从数据上看，棚改都是每年600万套，今年是580，稍微降了一点，但基本持平。

主持人冯伟：还有一个问题，关于农村集体土地入市的问题，我看到范老师一篇文章在写，这里面有很大的阻力，这一块我不知道成老师你们有没有新的课题或者成果？

成立：是这样，目前集体用地入市分三块：一个是集体供应性用地、集体建设性用地、宅基地。集体供应性用地今年延期一年。

主持人冯伟：延期目的是？

成立：因为第一个集体性用地在农村所占份额很小，如果实现农村土地资本化，释放这个潜力，其实最大的一块是宅基地，但是宅基地又涉及到农民的居住权利、财产的权利。所以推进的相对比较缓慢，今年三权分置的改革，实际上是想促进城市人口的流动。

“三权”就是资格权、自由权、使用权。从我们国家《物权法》的角度上来讲，关于土地只有使用权和自由权，资格权是今年第一次提出来，但是资格权它是指什么？它的内涵是什么？现在还在研究，谁也说不清楚。但是总体的改革方向是希望把农村最大一块资产——宅基地可以释放出来，但是又不能冲击农民居住的权利，不能冲击我们国家农业用地，比如耕地，不能跟这个冲突。

主持人冯伟：前两天我看一个跨省。

成立：那个是土地整治，不跟这个完全挂钩。但是大家看规定，有一条禁止城里人到农村用集体经济性用地或者宅基地做房产开发，禁止城里人到农村买宅基地做房地产开发，但是现在很多商业资本到农村买地做开发，做商业，做住宅，其实很多了。名义上禁止，实际上很难禁止，这个背后是政府调控思路的转变。

主持人冯伟：确权是完成了吗？

闫旭东：完成了。

主持人冯伟：实际从法律的角度来讲，它其实是没有继承权的农村土地，就是对于已进城的这些子女来讲。

我们是从房产税的角度去看土地的改革，其实中央是从大的层面去看这个土地改革，视角是完全不一样的。

成立：现在对房产税影响比较大的，其实这个集体建设用地，不管是宅基地还是集体经济用地入世，实际上它只有在大城市周边的农村才会比较明显，像山村的那些地，你即便集中，影响也有限。但是今年正在研究非房产税企业，在符合规划还有符合什么条件下依法取得住宅用地的制度，正在研究这个，这叫多主体供地，这可能对于房产税资产和房价的影响会比较大。如果多主体供应能够落地的话，这就意味着政府不是主要的供应方了，以前工业企业，比如倒闭的企业，还有占着土地政策拿了土地，他也不搞开发，这些企业的土地就可以逐渐释放出来，变成住宅用地。而且这种直接的交易，这个土地价格大大低于房地产企业向土地中心拿地的价格，这样就可以把房价至少基础层降下来。同时，它也会完善土地市场的机制，因为在政府完全垄断，一级土地市场的情况下，土地市场的价值规律几乎是不存在的。但是如果多主体供应落地的话，由市场主体进行竞价，这实际上反而可以平衡这个土地的供需，进而平衡房价，这个是有作用的。所以这个政策的效果可能要远远大于农村集体用地入市的效果。

主持人冯伟：明白。

杨现领：没问题了。

主持人冯伟：今天咱们要不就先聊到这儿。咱们下次欢迎大家，咱们再深入沟通。