高周转带动高增长，改善盈利质量

图22 百强企业2015-2017年周转率变化情况

百强企业2017年总资产周转率、存货周转率小幅提升。2017年百强企业总资产周转率均值、存货周转率均值分别为0.40、0.52，同比分别增长0.01、0.02。伴随房地产市场热度从一线城市蔓延到二三四线城市，百强企业2017年采取高周转策略，加快投资开发速度，积极把握热点城市机遇，促进盈利规模和质量的提升。

5.围绕主业构建多元布局，做城市美好生活服务商

新时代下，美好生活的内涵被不断丰富充实，住房需求将逐渐完成由量到质的升级蜕变，“不断满足人民日益增长的美好生活需要”成为房企在业务拓展方面上下求索的基本出发点。

图23 百强企业内部不同层级2017年转型方向情况

百强企业的多元化转型存在不同规模下的差异化选择：前10企业凭借自身的资源优势和稳健的运营能力，房地产相关转型方向大而全，60%以上的企业积极抢占特色小镇、商业地产、文旅地产、养老地产、社区服务等领域；11-30企业中超50%的企业重点关注特色小镇、商业地产、文旅地产和养老地产等；31-50、51-100企业则受自身规模或资源的限制，多元化布局相对单一，且较多关注发展相对成熟的社区服务及“新风口”特色小镇等领域。

6.扶贫建保障房不忘初心，全面履行企业社会责任

图24 百强企业2013-2017年纳税额与净利润增长情况

2017年，百强企业积极依法纳税，纳税额及增长率随着企业净利润的快速增长而明显提升：百强企业纳税总额均值达54.3亿元，同比增长17.4%，其中税金及附加均值为32.7亿元，所得税均值为21.6亿元，同比分别增长15.8%、19.9%。首先，百强企业积极参与保障房建设，为改善民生、提高人民生活水平做出贡献。其次，2017年是推进脱贫攻坚战的重要一年，百强企业响应政府号召，不忘回馈社会，帮助落后地区脱贫。此外，百强企业积极参与环保事业、推进绿色建筑及装配式建筑等，降低能源消耗，弘扬节能、绿色、健康的理念。

7.规模化发展忌盲目扩张，理性决策避高价地风险

强土储、优结构、防风险，加足马力备战规模化

图25 百强代表企业可售货值按不同城市土地去化周期划分结构

规模较大的百强企业土地布局广泛，能够有效分散市场结构变化带来的风险，约70%左右的可售货值分布在土地消化时间少于2年的城市，均衡的可售货值结构能够确保企业中短期销售业绩的持续增长，但是也应警惕分布在土地消化时间大于5年以上城市的土地储备是否会对企业造成一定的库存压力。规模中等的百强企业土地布局较为集中，可售货值多分布于区域热点城市，虽短期内业绩可期且无去化压力，但也应注意热点城市调控是否会对其造成影响，以及未来是否有充足土地资源可以满足其强烈的规模增长需求。

图26 百强代表企业可变现货值及占2017年销售额比重情况

房企的土储可变现能力是房企在未来竞争中胜出的重要筹码。规模较大的百强企业不断强化土地储备、补充较多货值，保障本身销售规模的同时维持稳定的销售增速。规模中等的百强企业集中发力，在2017年实现销售业绩大幅跨越的基础上加快土地储备、储备更加充足的货值，以期销售规模再上台阶。

限价政策下高价地开发难度加大，销售端和融资端承压

图27 部分典型地块成交楼面价与政府限价或周边楼面价对比

在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策影响下，高价地集中成交的热点城市房地产市场量价陷入冷冻期，高价地块的去化难度加大。从近年高价地开盘情况来看，2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅为30个左右。从770余宗高价地块的拿地房企来看，部分企业集中获取了多宗高价地，且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。特别在当前融资环境收紧的背景下，高价地块将对房企造成销售和融资两端的现金流压力。

8.监管从严致资金面承压，谨防财务风险的灰犀牛

资产负债率明显增长，短期偿债能力有所下降

图28 百强企业2013-2017年资产负债率及有效负债率均值

2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平，负债压力加大，但实际负债压力尚处合理范围。房地产企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增长，全年资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点，逼近企业资产负债率红线；但由于销售状况较为理想，剔除预收账款后的有效负债率为50.8%，与2016年相比小幅提高0.5个百分点，百强企业实际负债水平整体可控。

图29 百强企业2013-2017年流动比率与速动比率均值

2017年，百强企业短期偿债压力明显加大。2017年百强企业的流动比率均值为2.11，较去年上升0.02；速动比率为0.51，较去年下降0.04，延续下行趋势。主要由于2017年百强企业大力增加土地储备，年末存货均值为958.9亿元，较2016年增长26.5%。

投资规模显著扩大，现金流压力隐现

图30 百强企业2013-2017年经营性现金流净额均值

受土地投资支出大幅增加影响，百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负，呈现紧张态势，由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。其中，不同层级百强企业经营性现金流量净额均值分化明显：百强前10企业坚持审慎的投资策略，量入为出，经营性现金流量净额均值较为充裕，11-30企业及31-50企业在趋紧的融资环境下仍积极投资，经营性现金流量净额为负数。

监管从严导致融资渠道受阻，房企暗藏偿债隐忧

图31 2018-2022年房地产行业债券需偿还规模

随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看，房企2018年已经步入集中还款期，面临一定的现金流考验。房企自2016年集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年。在目前2018-2021地产企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加，2018年需偿付规模为1686.1亿元，2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元，同比增长84.8%和41.7%，房地产企业需偿还债券规模在2021年达到5725.7亿元。

二、2018中国房地产百强企业TOP10研究

中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，对企业规模性、盈利性、成长性等方面进行了深入研究，评价产生了2018中国房地产百强TOP10企业。此外，随着中国房地产市场进入高质量发展的新时代，房地产服务也迎来提质变革的新阶段。在此背景下，中国房地产TOP10研究组对特色地产企业、策划代理企业及金融服务企业进行深入地分析研究，评选出了在长租公寓、商业地产、产业园区、城镇化运营、特色地产、代建运营、策划代理、房地产基金、房地产信托等领域的优秀企业。

2017年，“房住不炒”勾勒出了未来更长一段时期内房地产之于中国经济社会中的基本定位，也明确了房地产市场的运行规则正在发生转折性、根本性的变化，“新时代”的大幕正在徐徐展开。在此背景下，百强企业已然意识到“规模不是万能的，但无规模不成活”，在赶搭“末班车”冲刺销售业绩的同时，强化运营能力、构筑美好生活，寻求高质量发展。在未来波动性、危机感、风险和不确定的市场环境下，百强企业应主动拥抱波动和风险，提高自身的“反脆弱性”，成为“真正的行业勇者”。另外，新时代已经拉开序幕，中国房地产市场格局即将发生深远的变化，房地产企业也将面临着全新的机遇和挑战。百强企业应借助新时代东风，变革创新，攻关克难，充分发挥企业优势，实现跨越式增长，为实现人民美好生活愿景而努力奋斗。

数据来源：（中国指数研究院）