3.模式创新抢占核心资源，内外兼修促高质量发展

拿地向三四线城市下沉，通过并购、合作等多渠道补仓

2017年，行业规模战进一步升级，土地资源的争夺更趋激烈，百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地，更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源，为其业绩的快速增长储备弹药。2017年，百强前50企业拿地金额达2.55万亿元，其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%，占全国300城土地成交金额的61.6%。

图11 百强企业内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度

2017年，百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度，城市拿地集中度显著提升。2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化，其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%；另外，热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升，规模较大的百强企业优势更为凸显，拿地集中度更高，如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%。

图12 百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布

百强企业积极把握城市群发展机遇，持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市，中西部城市拿地比例明显加大。百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%，长三角城市群占比最高为36.2%，同比减少4.2个百分点。其中，百强企业在把握各城市群中一二线热点城市基础上，加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%，同比提升2.9个百分点；在三四线城市占比为29.3%，同比提升13.5个百分点，其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐，拿地金额增长显著。

图13 2017年百强各层级代表企业招拍挂拿地金额及权益比例

此外，百强企业通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地，分担运营风险，实现优势互补、合作共赢。2017年，百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%。分层级来看，前10企业、11-30企业更倾向联合拿地，权益拿地比例分别为83.8%、81.9%，其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下，而31-50企业、51-100企业合作力度较小，拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%。

加大海外融资力度，创新融资方式保障企业现金流

图14 百强企业2013-2017年筹资活动现金流入均值

2017年百强企业的业绩增长依赖于金融的大力支持，在整体融资环境趋紧的背景下，百强企业的融资优势更加凸显。2017年百强企业筹资活动现金流入均值为152.3亿元，同比增长15.8%，筹资规模持续提升。随着审核趋严，百强企业作为金融机构的白名单客户得到更多资源倾斜，在银行贷款、信托、公司债等传统融资渠道具有突出优势，此外，在海外市场、资产证券化、基金等创新融资渠道方面更易获得投资者青睐。

图15 百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况

百强企业国内信用债发行规模大幅减少，海外债发行大幅增长，成为发行主力。2017年，中央多次表态加强金融管理，防范房地产泡沫风险，防止资金违规流入房地产，百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元，占发行总量的62.8%，其中，中期票据发行规模则同比增长91.1%至552.4亿元；随着国内融资渠道锁紧，百强企业积极到海外发行债券，发行规模达1646.3亿元，同比大幅增长643.3%，占发行总量的78.1%。

其中，在白名单基础上，规模较大的百强房企得到更多资金支持，规模差距也进一步筑起了融资分水岭。百强前10、11-30企业公司债发行规模40.0亿元、176.0亿元，加权平均成本分别为4.5%、6.2%；而31-50、51-100企业发行公司债较少，分别为35.5亿元、20.6亿元，发行成本分别为7.2%、8.0%。百强前10、11-30企业发行中期票据达478.2亿元，占百强整体发行规模的86.6%。另外，百强前10、11-30企业海外债发行规模分别为756.8亿元、702.8亿元，占百强整体发行规模的46.0%、42.3%。

内外兼修加大人才争夺、培养和激励力度，焕发新动力

图16 2017年百强企业跟投制度升级变化

2017年，在房地产行业转型升级、企业规模扩张加速的背景下，房地产行业的人员流动空前高涨，背后是房企对于人才的大量迫切渴求。为了抢夺人才、留住人才，百强企业“内外兼修”，内部推行合伙人、跟投机制，加大股权激励等，外部高薪聘请知名高管、大规模扩招知名高校应届生等，从人才入手助推企业管理效能、成本控制、商业模式等方面的突破，集聚优秀人才，焕发新动力。

4.控成本高周转双管齐下，向效率要效益提升盈利

净利润率上升0.3个百分点，规模效应加剧企业盈利分化

图17 百强企业2013-2017年营业收入与净利润均值变化情况

2017年，百强企业销售业绩的超预期表现带动了营业收入及净利润的提升，全年百强企业营业收入均值达423.6亿元，净利润均值达48.9亿元，分别同比增长28.5%、30.0%，净利润增速较上年提高4.0个百分点，首次超越营业收入均值增长率，呈现出增收又增利的“双增”现象。

图18 百强企业不同层级2016、2017年净利润率及ROE情况

2017年，主要受益于结算期内高盈利项目，百强企业整体盈利水平有所提升。尽管年内土地价格不断走高，热点城市限购、限贷、限售等政策频出，行业盈利压力不断加大，但受益于前期市场回暖阶段销售的高盈利项目，以及三四线城市价格上涨和成本较低的项目进入结算期，百强企业2017年盈利水平有所提升，净利润率、ROE均值分别为11.3%、16.6%，分别较上年提升0.3、0.5个百分点。值得注意是，随着市场持续调整，未来行业利润率整体仍将呈现下行趋势，百强企业应做好相应的准备。

与此同时，百强企业盈利能力内部分化加剧，规模较大的百强企业凭借品牌溢价、周转能力、管理效率等优势，实现更高的净利润率和净资产收益率。前10企业净利润率、净资产收益率分别为14.2%、17.9%，较2016年分别提升0.6、1.2个百分点；11-30企业净利润率和净资产收益率分别为12.9%、16.1%，较上年增长0.5、0.7个百分点；31-50企业净利润率和净资产收益率明显低于前10企业和11-30企业，分别为10.2%、13.4%。

多措并举控成本，大型企业成本控制能力凸显

图19 百强代表企业2016、2017年新增地价占销售均价的比重

顺应“改善潮”需求，高品质产品提升销售溢价。随着土地成本持续走高，规模较大的百强企业积极强化产品力与服务力，改善溢价空间。从2017年新增土地均价占同期销售均价的比重来看，前10企业的占比均值较去年下降3.6个百分点至36.5%，远低于11-30企业的44.6%和31-50企业的58.9%，保障了充裕的盈利空间。

图20 百强企业不同层级2017年信用债、综合融资成本率情况

凭借自身规模优势及综合实力，积极通过信用债、基金、资产证券化等方式获取低成本资金，保障企业盈利空间。随着资金紧缩、利率上行压力加大，企业间融资成本分化趋势凸显，其中规模较大的百强企业融资成本明显低于其他企业。2017年，前10百强企业综合融资成本率均值为5.5%，分别低于11-30企业和31-50企业1.3、1.8个百分点，融资优势明显。

图21 百强企业不同层级2017年三项费用率情况

修炼管理内功，严控三费，规模较大百强企业三项费用率明显低于其他企业。受人力及财务成本上升影响，2017年百强企业销售、管理和财务三项费用率均值为9.1%，较上年小幅上升0.3个百分点。而规模较大百强企业凭借明显的融资优势、精细化的管控能力以及高效的信息化手段等，三项费用率保持低位。2017年百强前10企业三项费用率均值为8.1%，分别低于11-30企业和31-50企业1.1、1.7个百分点。其中，万科、保利、中海等企业三项费用率保持在7%以下。