从单纯服务城市发展，到和客户共同发展，万科的发展逻辑正在不断改变。从万科过去一年的业务导向看，它正在各种新领域进行探索。

“2017年，万科上海区域的实践主要在两个方面。第一是与城市共同生长，第二与客户共创趋势。核心是两个‘共’，也就是一起的意思，而不是分别、单独，没有先后关系。”万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海告诉记者

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1992年，万科在上海拿下第一个住宅项目万科城市花园，随后在华东区域进入22个城市，共计交付35万住户，截至目前，华东区域市场占有率7.8%。规模发展之后，万科开始了自己新一轮战略思考。

多领域探索

第一财经记者注意到，自从万科上海区域提出“热带雨林”之后，在多业务进行了探索和布局。

围绕生活配套，万科在养老、医疗、长租公寓等领域均进行了不同程度的生活实践。在张海看来，这些实践更多的就是同客户一起走，年轻的客户可以选择长租公寓，未来有了经济实力可以选择万科住宅，随后还可以享受万科提供的医疗和养老服务。

从某种意义看，热带雨林的背后是围绕客户的全生命周期展开。

在养老板块，万科通过自营和投资模式不断进行试水和探索。在万科上海区域，养老板块已经有5800张床位，其中1452张已投入运营，包括上海申养和杭州随园。其中万科通过合作投资入股上海申养，同时，在杭州良渚文化村，万科则有自己的自营养老业务。

记者了解到，目前上海区域有4条产品线模式，分别是长者公寓、照护机构、为老服务中心、康复护理园，可进行全流程委托、PPP模式、租赁经营、委托运营4个合作模式，目前上海累计获取37个项目，已开业9个项目。

在张海看来，养老领域是万科“城市配套服务商”战略的重要板块，随着申养公司项目全面开花，城市养老困局有望在上海逐步解决。

在长租公寓方面，自2016年万科推出“泊寓”品牌后，上海万科围绕上海郊环开始自己的业务布局，在上海开业7个，包括虹桥南华园店、张江国创中心店、翡翠公园店、安亭新镇店等，拥有近2000个房间。

此外，万科在教育领域不断拓展，在2017年参与了13所幼儿园及中小学的教育教学管理，并在多个业务领域进行了探索试水。

“万科上海区域除了传统业务外，还有产品建造营销服务、金融资管和城市更新业务，代表着万科上海区域的未来发展领域和方向。”张海说。

为何布局？

第一财经记者注意到，随着房企的规模扩大，新的业务增长需求开始越来越旺盛。包括绿地、恒大、碧桂园这样的规模房企在住宅规模见顶的预期下，同样开始寻找更多的增长极。

一位绿地高管对记者表示，未来的房地产竞争更多的是服务竞争，存量房时代开始到来，围绕客户深度挖掘价值，打通产业链上下游增加服务内容，都是很多房企重点的战略布局方向。

“规模房企都都需要更多的产业来支持其发展，一是可以支持主业，第二是可以提供给更多的业务增长点。”同策咨询研究总监张宏伟说。

今年8月的万科中期业绩会上，万科公布未来的五大业务类型：核心业务(地产开发和物业管理)、优势业务(商业和物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(轨道物业和混合所有制改革)。

国泰君安研究报告显示，目前热点城市量缩价跌，楼市调控初见成效，此外，棚改的力度和目标超出市场预期，对三四线房地产销售和投资形成支撑。总体看，房地产市场处在一个微妙的平衡，总量放缓、结构分化格局料将持续。而房企迈向业务多元化将步入深水区。

“未来的开发商真正的出路是升级换代，从建筑商变成服务商，从制造业走向服务业。”国泰君安首席经济学家林采宜说。

易居智库研究总监严跃进认为，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

克而瑞认为，随着城市化放缓和人口红利接近尾声，政策和市场等多重因素的影响，房地产行业正告别快速增长、高额利润的通道，传统的住宅开发销售业务受到越来越多的局限，行业天花板隐现，我国房地产存量时代到来。可以发现，近年来不少房企调整企业战略，步入转型轨道，2017年很多房企更是加大转型升级，不断尝试和探索新的业务，谋求多元化现代化发展。“生存”和“创新”成为2017年房地产行业的关键词，为寻求新的利润增长点，挖掘存量市场，谋求健康发展，房企积极布局加码长租公寓、物流地产、特色小镇、轻资产、养老地产等多元化业务。