农村土地改革虽然早在十八届三中全会就确定了方向和目标,但具体实施却并不容易,因为历史、现实、利益、意识形态、法律规定都需要顾及到。当前,农地改革既需要大胆突破,又需要创意性的设计。

最新的消息是,农村“三块地”改革试点工作将延期至2018年底,此前该试点任务原定到今年底完成。此外,国土资源部副部长张德霖日前表示,要谋划好试点工作,围绕(农地)三项试点改革“可复制、能推广、利修法、惠百姓”的目标,覆盖面再广一些,力度再大一些,创新办法再多一些,统筹工作再好一些,试点步伐再快一些,全力把改革试点推向一个新的阶段。

农村“三块地”改革长期以来备受关注。

所谓农村“三块地”改革始自2014年。当年12月,中共中央办公厅、国务院办公厅下发71号文件,对农村土地制度改革涉及的农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点进行了顶层设计,同时决定在全国33个县开展三项改革试点。

此项改革力图就农村土地问题长期存在的重点难点进行探索突破和研究总结,如缩小征地范围、统筹入市和征地的土地增值收益分配、明确集体经营性建设用地入市用途、规范宅基地有偿使用和流转范围等问题。

按照时间安排,33个试点地区的农村“三块地”改革将在2017年完成,因此,今年是改革的攻坚决战年。为了落实改革任务、确保取得预期成效,国土部此前联合其他部门一起启动了督察工作。

相关立法工作也正在推进。在国土部2017年立法工作计划中,研究起草《农村集体土地征收补偿条例》被列为全面深化改革急需的立法项目之一。

农村土地改革领域体量巨大,也就意味着改革的潜在红利释放也将是巨大的。目前全国农村集体经济组织拥有土地等资源性资产66.9亿亩,各类账面资产2.86万亿元(全国平均每个村为500万,东部地区部分村将近千万元)。土地制度改革范围包括农民拥有使用权的土地45 亿亩和农村集体经营性建设用地0.5 亿亩。据估计,农村宅基地约有1.5 亿亩,按目前统计,农民承包耕地有13亿亩,承包其他类型农地25.7 亿亩(但原来登记的耕地承包面积存在低估,据估算实际面积可能达到18亿亩)。

土地市场化改革将提高土地利用效率,大幅增加农民财产性收入,调整政府征地行为,控制金融风险。土地规模经营效率大幅提升,

促进劳动力转移,真正实现农民变市民。上一轮部分城镇职工福利分房分享了资产升值收益,有机构估算其目前价值13 万亿元。而农民拥有使用权的45 亿亩土地价值更大,估计有50万亿元,人均近6万元。农村居民财产性收入增长将促进中国消费增长。尤其是,土地供应垄断打破后,将降低土地财政依赖,有助于限制地方政府债务扩张,控制金融风险。

由于历史复杂,十八届三中全会提出土地改革方向后,在近几年的实践中,有关部门非常谨慎。想要形成大的突破,可谓十分不易。

近期一项有关集体土地的改革便十分值得肯定。国土部、住建部8月28日对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。显然,利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,对盘活农村宅基地也是一个十分有益的探索。

总体来看,对照十八届三中全会所提出土地改革目标,实际进展并不快。眼下的农地改革,呼唤更多创意。