11978年12月18日至22日，党的十一届三中全会在北京召开。这次全会拨乱反正，被认为是我国改革开放的历史性开端。为落实政策，国务院侨务办公室、国家城市建设总局按中央3号文件精神，以退还原房、折价收购、产权交换、暂时过渡四种形式，实事求是地落实华侨私房政策，仅在上海被落实私房地华侨就达87％。私房政策的落实，不仅保护了侨胞地利益，也被认为是中国自建国以来首次对房屋私权的重视。

　　1979年，国务院颁布关于知青问题的“六条”意见，随之大量知青通过各种途径返城。由于“文革”开始后我国住房交易被叫停，因此各地知青回城更加剧了住房困难，当时仅苏州就需解决住房5000多户。这些暂没找到“单位”，被称为“蚂蚁搬家”的知青，不得不挤进父母本已人满为患的居室，身陷居住窘境。这种住房紧张情况一直到20世纪80年代中期，国家以“单位”形式增加福利分房供给后才得以缓解。

　　1980年，根据小平同志的意见，深圳、珠海的“出口特区”改为“经济特区”。当年5月，谷牧受中央、国务院委托，要求建设者“摸着石头过河”，不仅要办出口工业，还要办旅游、住宅和其他经济事业。由于罗湖最靠近香港，深圳的第一锹土就选择在那里开挖。据深圳第一任市委书记吴南生回忆，第一锹土约开出40万平方米，作为商业用地总计收入20亿港元。这也是特区第一次靠土地生财。

　　1981年，根据小平同志“要把银行办成真正的银行”的指示，我国打破了中国人民银行的垄断，初步形成了四大商业银行各司其职的专业银行体系。在建行总行推动下，建行北京、上海、广州等几大分行，首次恢复了对“金融地产”科目的研究和设置。“金融地产”概念的出现，不仅改变了福利住房过度依赖国家财政的单一投资渠道，也使处于萌芽状态的房地产市场得到了“融资”的商业启蒙。

　　1982年，接踵而来的投资者和游客由香港来到深圳蛇口工业区。为了吸引外国专家、港澳商人及部分内地商人，被称为改革开放马前卒的袁庚，冲破了“姓资”还是“姓社”的争论禁区，在蛇口海滨大胆兴建了新中国成立后第一个市场化的“碧涛苑别墅区”，使那些到特区的投资者一登上蛇口码头，就能够看到这栋鹤立鸡群的建筑物。袁庚此举不仅在于建了一座没有“围墙”的别墅，而是在中国开创了住房商品化的先河。

　　1983年，32岁的王石离开广东省外经贸委，加盟深圳市特区发展公司，并于次年组建深圳现代科教仪器展销中心，即日后的万科企业股份有限公司，从而正式拉开他在中国房地产业史诗般、画卷式的人生序幕。王石的面孔意义，并不在于他领航着中国内地最大的房地产上市公司，而是他作为中国企业家领袖级人物所表现出的专业、率真、从容。这种三位一体的人生价值，甚至要超过他传奇般的登山和航海经历。

　　1984年3月，美国《纽约时报》记者莫里斯敏锐地意识到，过去一直看重前门、和平门和宣武门的北京正在着力向东发展：“以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富丽堂皇的高楼。”一位奥地利人不再去北京西郊动物园旁边的老莫斯科餐厅了，而是在长城饭店大堂慢慢品尝牛油蛋糕。这里，除了窗外的空气是中国式的，到处弥漫着西方物质主义的文化时尚。　

　　1985年，我国在近70万人群中展开了建国以来规模最大的城镇房屋抽样普查。仅以广州市区的普查结果为例，当年人均住房面积才3.7平方米，一个12口人的家庭住房面积不到27平方米。而今天的广州，人均住房10平方米的居民就有可能被列为住房困难户。过去一些筒子楼，没有厨房与合用厨房的占37％；没有厕所与合用厕所的占77％，但目前的住宅至少规划了卧室、客厅、厨房、卫生间、走廊、阳台六个空间。

　　1986年8月21日，小平同志在天津经济技术开发区视察时说：“天津开发区很好嘛，已经创出了牌子。”同时，他还挥毫题写了“开发区大有希望”。在这位改革开放总设计师的感召下，以摩托罗拉、三星电子为代表的电子通讯行业，以丰田汽车、SEW为代表的机械加工行业，以诺维信、葛兰素史克等为代表的精细化工和生物制药行业，以可口可乐、雀巢为代表的食品行业纷纷落户天津，拉开了我国“工业地产”大放量的序幕。

　　1987年12月1日，深圳特区房地产公司总经理骆锦星在深圳举行的中国第一场土地拍卖中，代表公司以525万元人民币竞得东晓花园的地皮，这就是被后人称为“中国土地第一拍”的惊世一槌。此前，中国宪法规定，土地是禁止出租的。而以骆锦星为代表的深圳第一代地产人摸着石头过河，背负着巨大的政治风险，首次尝试了土地使用权的有价转让。这一创举不仅盘活了特区的土地，还换回了当年特区建设最为急需的资金。

　　1988年1月15日至18日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。时任国务院秘书长的陈俊生宣布：“住房制度改革从现在起正式列入中央和地方的改革计划，并在全国分期分批展开。”同年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。方案的出台，标志着住房制度改革进入全面试点阶段。至此，我国掀起了第一轮房改热潮。

经过长达8年的建议，霍英东先生终于在1989年将他自己发明的炒“楼花”，引入由他投资的白天鹅宾馆员工房改项目中。他在给当年任白天鹅宾馆总经理的杨小鹏的信中提出，用自己在宾馆的收益作基金，贷款建房，再以补贴方式出售给员工。这样，便可解决白天鹅宾馆所有新老员工的住房问题。这种“分层次出售”的“楼花”虽然没有摆脱中国式福利的概念，但其形成的房屋交易的“期货”功能，还是让内地房地产业石破天惊。

　　1990年,国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押做了系统规定。根据规定，居住用地年限为70年；工业用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限最短，为40年。当事人可在合同中约定不超过法定期限的年期，土地使用权期满后，使用权人应当按例归还土地。至此，与我国房地产业有密切关系的土地基本制度走向台前。

　　1991年，上海借鉴新加坡中央公积金制度，在全国率先出台住房公积金。作为公营和私营职工的长期住房储金，住房公积金具有强制性、互助性、保障性特点，尤其是公积金“个人积累制”的模式，在当时国情下发挥了强大的互助功能，使人们能以“涓涓流水，汇入长河”的归集办法，将储于自己名下的公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房。这项制度暴露了政策设计的缺陷，但它的建立还是提高了国民住房的消费能力。

　　在“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的诱惑下，全国各地的淘金者以不同方式来到海南，推动房价从1988年海南建省之初的每平方米1350元，猛涨到1992年的每平方米5000元。地产泡沫期间，大到四大银行巨额资金，小到乡镇企业资本，都以疯狂的手段推高着地价、房价的双双攀升。当年，海南城市人口仅100多万，房地产公司就达1.3万家，平均每80人中就有一人开地产公司。海南地产泡沫成为中国房地产史上惨痛的教训。