（原标题：ABS等融资渠道陆续受限 美元债利率走高不挡房企热潮）

“三个盖子七个锅，还有四个靠借债。”地产行业的杠杆因此而来，此前金融机构可以为地产商提供几乎涵盖房地产开发每个环节的融资，但随着房地产调控政策密集出台，已经能够感受出房企融资环境明显收窄，但事实究竟为何？21世纪经济报道通过调查试图展现房地产融资各种实现路径的近况，还原一个真实的房地产融资环境。

导读

21世纪经济报道记者调查发现，在实际操作中，由于各地一般规定土地招拍挂不许融资，房地产公司一般采用收购项目公司方式获得土地，采用开发贷+并购贷款组合的方式融资。

“可以确定的是，2017年是房地产融资收紧的一年。”一位房企融资负责人如是表示。

自2016年11月以来，再无房地产公司债获得批准发行。而从上交所网站获悉，全国排名前10的上市房企龙湖地产发行的40亿元小公募也于去年12月22日终止，深圳房企益田集团36亿元小公募债也终止。另有数家房企仍在排队。

在此情况下，房地产企业转向银行间市场，意图通过中期票据等融资工具进行融资，但受到债市调整影响，自去年12月以来多家公司取消中票、短期融资券等债券发行，取消规模过千亿元。

在融资受阻的情况下，一部分房企将融资渠道转向境外，寻求发行美元债来获得融资。但受到美元加息、人民币贬值等因素影响，企业融资成本明显上升。

21世纪经济报道记者调查发现，在实际操作中，由于各地一般规定土地招拍挂不许融资，房地产公司一般采用收购项目公司方式获得土地，采用开发贷+并购贷款组合的方式融资。

“地产企业要分成三种：地产国企抢着做，上市房企可以境外或银行间融资，非上市民企只能找信托通道或银行贷款。”一位房企融资负责人表示，在资金路径安排上，一些股份行和城商行还可以做银行表外融资，走信托通道等，以此放大资金杠杆。

1月16日，上海银监局公布，对江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款处以总计477.9254万元罚金，成为去年下半年严查房地产相关融资以来，银监系统公告的针对土地融资开出的首份罚单。

追捧中票受阻债市调整

事情的变化，发生在去年9月、10月间，房地产类公司债的快速发行，加之楼市火爆，受到监管层的关注。

2016年9月，21世纪经济报道记者独家报道，交易所开始实施房地产公司债券审核新政，收紧了公司债相关条件。此后，从开发端到销售端，监管层对房地产融资链全线收紧。

2016年9月、10月房地产公司债均只发行8只，规模分别为9月110.4亿元、10月73亿元。2016年11月以来，再无房地产类公司债发行。

此前两年，公司债成为房地产行业重要融资工具，成为争抢“地王”利器。据Wind数据，公司债自2015年起“井喷式”增长，当年总计发行1452只，同比增长148.21%；发行金额10370.89亿元，同比增长619.39%。到2016年，公司债总计发行2800只，同比增长92.84%；发行金额27505.16亿元，同比增长165.22%。就2016年而言，房地产类公司债发行986只，发行金额12705.32亿元。房地产类公司债发行金额占到公司债发行总额的近一半，达46.7%。

公司债的骤然收闸，使得房企融资从交易所市场的公司债，转向银行间市场的中期票据等融资工具。

去年11月，富力地产、保利地产、泰禾集团、首开股份等房企公布了在银行间市场的债务融资计划，总额超过700亿元，以中期票据为主。其中广州富力地产发行不超过400亿元的债务融资工具，不限于中期票据（含永续中期票据）、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。

“我们去年上半年发过公司债，所以下半年公司债收紧后并未有影响，不过下半年公司债利率也上升了。公司债也不是不能发，我们申报了新的公司债，希望今年二季度发行。”一位房企融资负责人表示。

此前媒体报道称，银行间市场交易商协会对房企在银行间市场融资的限制有所放松。除主营业务为房地产的央企，A股上市公司，省、市国资委下属的房地产公司3类房企外，境内注册、境外上市的H股上市房企也获得在银行间市场发债资格。

2016年11月7日，保利地产发行2016年度第一期中期票据（简称“16保利地产MTN001”），发行规模30亿元，限5年，发行利率3.28%。2016年12月30日，北京首都开发股份有限公司发行北京首都开发股份有限公司（简称“16首开MTN001”）。“16首开MTN001”期限为3+N年，发行总额20亿元，发行利率4.80%。

从利率看，2012年以后，公司债发行票面利率高于企业债和中票；自2014年央行进入降息通道后，这些融资工具的利率一直下行。

据Wind数据，到2016年四季度，公司债平均票面利率回落至5.18%，中期票据平均利率则更是低至4.12%。就房地产类债券而言，房地产类公司债从2015年的平均5.5%降到2016年的5.1%，而房地产类中期票据票面利率平均从2015年的5.2%以上下降到2016年的仅为4.1%。

但是，自12月初开始，债市调整压力下，国开行等机构取消公司债、中票、短期融资券等发行计划。而据记者了解，市场对2017年上半年债市走势看法并不一致，这势必将影响债市发行。

据媒体不完全统计，2016年12月共有82只短融、超短融、中期票据和企业债等取消或推迟发行，金额总计950.2亿元，11月仅为207.5亿元。其原因均为“近日债券市场利率出现波动”等近似理由。

一个微妙的变化是，在前述富力地产抛出400亿元银行间融资计划后近三个月，2017年1月2日，富力地产转向海外发行2.65亿元美元优先票据，票息率达5.75%。