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别了,房奴!

发布时间:2016/12/12 23:00 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者:

最近,弹房君的朋友圈被一篇文章刷屏了。文章讲的是一对夫妻为了给儿子一个阳光温馨美好的童年,在北京国子监大街旁的胡同里租了一套不足65平的老房子,在和房东签下十年租约后,花了40万将这套房子整修成自己喜欢的样子。很多人羡慕、感动,也有更多的人不理解:再添点钱就可以在外环首付一套房子了,10年后怎么办?……

女主人这样说,“我们就是想把这十年过好,现在才是最重要的。”真正懂生活的人,未必非得买房子,租房子,生活也可以过的很好。

被刷屏的不止这一件事情。京城部分地块住宅面积全部自持,并且有可能是70年,这难倒了一批开发商,他们绞尽脑汁,想出破局之道,一时间,长租公寓再次大热起来。

上述内容不外乎说明了一个问题,无论从需求端还是供应端,中国的租赁市场都进入了一个时代性的变革阶段。在高房价和日益严格的限购政策的倒逼下,人们的居住观念和和消费观念也在改变与升级,越来越多的人正在以租客的身份选择生活方式,逐渐从“房奴”压力中解脱出来。而随着市场供应主体的多元化,租赁市场也衍生出诸多中高端需求,如何住的更好、更体面成为用户选择住房时最为关注的问题。

近日,链家研究院发布的《租赁崛起》报告引发了业界的关注,这份报告指出,中国的租赁市场正在崛起,目前市场规模大概在1.1万亿左右,到2020年,租赁规模将达到1.6万亿,2025年有可能是2.9万亿,2030年将会超过4万亿。

三大数据透视中国租赁真相

随着国务院、地方政府发布政策鼓励住房租赁业务,各路资本、开发商、中介巨头也蜂拥而至杀入住宅租赁市场,中国的租赁市场迎来了巨大的想象空间和最重要的风口。

新生蓝海市场不成熟,在这个摸索试错阶段,往往存在一些问题。揭开迷雾见真相,中国的租赁市场目前到底处于什么水平?

《租赁崛起》报告数据显示,目前,我国租房人群在城市人群中的占比非常低,仅为17%,而在美国的纽约、旧金山,日本的东京,这一比例都超过40%。其次,租金收入比(收入中租金的占比)低,成熟市场通常把40%以上的收入花在租房上。

此外,租金规模在交易规模中的占比也非常低。目前,中国的租赁市场规模是1.1万亿,房屋交易大概是15万亿,15万亿里面包括10万亿的新房和5万亿的二手房,租赁规模与房屋交易额的比例是7%。

在美国,租金规模是5千亿美金,房屋交易规模大概是1万亿美金,1万亿美金里面90%是二手房,10%是新房。租赁规模与房屋交易额的比例是50%。在日本,这个比例更高,租金规模是8千亿人民币,而房屋交易额仅四五千亿。

链家地产研究院院长杨现领表示,通过与市场相对成熟的发达国家相比较,中国的租赁市场相对于交易市场的发展非常不足。

对比国内,北上广深的交易额达到了4.6万亿,而租金规模仅为2500亿左右。“这就是所谓的‘供给结构错配’,购最强,租更弱。” 杨现领指出。

错配的不仅仅有供给结构,还有区域错配、品质错配和人群错配。诸如,三四线城市租赁市场供应比较充足,一二线需求上升但供应不足;租客对于品质租赁的需求越来越多,但供给仍以政府为主导,局限在提供廉租房、公租房的政策框架内;越来越多的中高收入人群通过租赁解决住房需求,而高品质租赁产品的供给却存在短缺。

不过,也正是这些错配的存在使得中国的租赁市场有着巨大的想象空间。

杨现领预测,到2020年,中国的租赁规模将达到1.6万亿,2025年有可能是2.9万亿,2030年将会超过4万亿。未来五到十年,是中国的租赁市场增速最快的阶段。

如何破局长租公寓运营痛点

中国的租赁市场之所以能够引发关注,市场发展是大势所趋,最关键的是长租公寓概念的引爆。

从最初链家抢先布局自如,到后来在资本的支持下成长起来的蘑菇公寓、YOU+公寓等诞生,到目前各大开发商的杀入。可以说,在互联网和大数据的推动下,长租公寓正在迅速膨胀。

野蛮生长背后则是渗透率低、租期短、资金成本过高、回报率低等诸多问题。

杨现领透露,在一线城市,品牌公寓的渗透率非常低。以北京为例,大概有120万套的租赁住宅,其中40%是通过中介,40%是二房东,10%是通过自如这些品牌公寓,还有10%是通过C2C市场,就是房东直租。这就是所谓的 “4411”市场格局。

“二房东这块将走向管理规范的品牌公寓市场,连同已有的公寓品牌,这将成为市场主导性的力量。” 杨现领如是说,未来会变成“541”的市场格局,50%机构化管理,40%是中介租赁市场,还有10%的房屋分享。品牌公寓、青年公寓将迎来最重要的发展机会,虽然存在一些挑战,但想象力还是很大的。

不同于传统地产开发以高周转的模式为核心,物业的持有考验的是企业的成本控制、运营管理能力。这是进入租赁市场的企业如万科、龙湖等品牌房企所必须面对的问题,也是最大的挑战。

“规模是门槛,运营能力是核心。”杨现领表示,目前这个市场上做的比较好的都是运营能力较强的企业,“这是租赁市场参与者的核心竞争力”。

一个企业如何要运营好长租公寓呢?

杨现领表示,首先它必须是一个中介公司,有很强的获房和获客能力。第二,它得是一家装修公司,从装修开始到工期结束,管控好每一个环节。第三,它还得是一个很重要的服务公司,给租客提供最好的服务和产品。

(责任编辑:候迅)

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