原标题：楼市政策二十年 经济下行期的调控有何不同？

过去20年来，中国的房地产市场调控都是在经济上行周期运行的，而华泰证券指出，经济下行周期的调控正在开启。

华泰证券在报告中指出，在经济上行期，行政调控和货币调控同向性极强，同时调控可以成功帮助楼市降温。而在经济下行期，货币调控和行政调控开始独立，货币调控主经济、行政调控主地产，目前看来，货币调控的力度更大，所以行政调控的效果并没有达到和之前同样的效果，也就带来了这轮调控的特殊性。华泰提示，需注意政策转向的风险。

报告称，中国的房地产市场调控只有一个主旨，即稳定发展住房市场中国于1998年进入商品房时代，但在此之前已经历过一次房地产泡沫。在市场机制尚未完善时，当时的调控手段仅限于信贷管理和行政管控。而随着房地产市场的发展，各项规章制度随之建立，从供给端看包括信贷、税收、土地、户型结构、市场准入等方面；从需求端看包括信贷、税收和户籍限制。中国的房地产市场调控，每一个阶段调控的目的有所转变，如1993年抑制房地产热，2000~2004年规范市场和开发商行为，2005年是稳定住房价格，2010年开始抑制投资投机性房地产，但是鼓励改善房需求，2016年及未来5年是要去库存。总体的调控主旨不变，即稳定发展住房市场。

2010年是分界线①：调控由房企过渡到居民2010年国务院出台“新国十条”，坚决遏制部分城市房价过快上涨，调控对象由房企开始过渡到居民。

2010~2014年是房地产调控最严的时期，房地产投资投机性属性开始渐显。一线城市和多数二线城市实施“四限令”，限制居民投资投机性买房，但是依然鼓励居民自住型购房。2013年调控升级，一方面继续抑制投资投机行为，一方面增加普通住房和土地供应量。

2010年后，城市房价表现开始分化，一线城市房价涨幅明显高于二三线城市和全国平均水平，这意味着资金开始择良而栖，一线城市逐渐成为价值洼地。

2010年是分界线②：由整体规划变为分城实施2010年“新国十条”还伴随着各地出台地方实施细则，主题围绕“限购、限贷、限价、限外”，从以前一刀切的整体调控到城市量体裁衣。截止2011年10月，全国合计有46个城市执行限贷政策，随后2014年“930房贷新政”标志着“四限令”的松绑，截止2015年底，全国仅北上广深和三亚依然实施限购政策。

2016年8月，苏州全面停止三套房房贷，认贷不认房，重启限购政策；南京宣布提高二套房首付比例至50%，并调整土地公开出让竞价方式。

调控到目前为止是在经济上行周期所运行的，经济下行周期的调控目前正在开启在经济上行期的调控，始终运用了行政调控和货币调控，而且同向性极强，所以在调控之后的半年，均产生了较好的效果，达到了楼市的降温，这在过去任何调控周期中均适用，特别是在地产投资决定了经济增速的时代。那么当前地产投资的占比有所下降，又面临了经济转型的增速下行，货币调控和行政调控开始独立，货币调控主经济、行政调控主地产，目前看来，货币调控的力度更大，所以行政调控的效果并没有达到和之前同样的效果，也就带来了这轮调控的特殊性，经济下行周期的调控，目前正在开启。

来源：华尔街见闻