来源：深圳中原研究中心

住宅占比提高 公寓、商办占比下滑 

1月新房市场共网签3779套商品房，环比↓46.3%，受春节假期影响，各类商品房网签量均出现大幅下滑。豪宅网签408套，环比↓11.7%。

1月住宅占比提高近5%，占比74%；公寓占比减少至23%，商办及其他占比也下滑至3%。

新房市场整体网签量大幅下滑

网签数据显示1月全市新建商品房共成交3779套，环比↓46.3%；成交面积为34.44万平，环比↓50.5%。新的一年，开发商推盘大幅下降，加上春节假期影响，新房网签量也出现大幅下滑。

1月2个项目获批

根据市场监测，1月新房市场共有2个项目获批，分别为贝悦汇大厦和颐安都会中央花园。

1月3个项目入市

1月份新房市场共3个项目入市，其中德弘天下华府为现楼入市。

访客指数快速下滑

1月份市场开盘项目骤降，仅有3楼盘入市。加上第四周就进入春节，大量人群返乡，购房置业的热情下降，开发商售楼处也大量关闭，市场访客量出现快速下滑。

住宅市场仅1项目获批2项目入市

1月只有1个住宅项目获批，2个住宅项目入市。1月新增住宅预售656套，6.1万平。春节前，开发商推盘意愿大幅降低。1月下旬至今，武汉疫情爆发，预计2月开发商推盘仍受影响，推盘或维持低位。

1月新房住宅整体开盘去化率约53%

1月有2个住宅项目入市，一手住宅整体开盘去化约53.0%。德弘天下华府为深中学区，开盘表现较好。

新房住宅网签量大幅下滑

1月新房住宅网签2813套，环比↓42.13%，网签面积28.5万平，环比↓42.50%，新房住宅网签量大幅下滑。1月新房住宅供应大减，加上春节影响，近十天无新房备案，成交下滑明显。

新房住宅存量下滑  去化周期不足9个月

截至2020年1月底，深圳全市新房住宅存量为265.9万平，环比↓12.2%。根据过去一年平均成交量计算去化时间不到9个月。

深汕合作区网签量大幅增长

从区域网签套数上看，仅大鹏新区和深汕合作区网签量上升，其他各区都出现大幅下滑。其中，深汕合作区12月开始网签，1月网签261套，大幅上升586.8%。罗湖区仅网签1套，为各区最少。

龙岗区网签占比最大

从十一区网签面积及占比看，1月龙岗网签7.77万平，占比27.2%，其次是宝安区19.6%，光明区13.8%。

从十一区住宅供应面积及占比看，1月全市仅有2个住宅项目入市，罗湖和龙岗各一个，供应面积达到18.19万平。

4万以下占比提升至19.7%

网签数据显示，1月8万以上、4万以下占比出现大幅上升，而中间价位的4-6万、6-8万占比都有所下降。其中，4万以下占比提升7.9%至19.7%，深山合作区的振业时代花园、辉煌花园占比超3成。

而8万以上占比也提升5.4%，占比24.1%，招商领玺家园为成交主力。

90-144平面积段成交套数占比超6成

网签数据显示，1月60-90平的刚需户型套数占比下降4.4%至33.4%，90-144平的改善型户型套数连续5个月上升，占比上升至60.7%，144平以上面积段占比小幅下滑至4.7%。

45平以下为近9个月来首次成交，全都为深汕合作区的辉煌花园。 45-60平仅满京华云朗公馆、汇智百盛家园、辉煌花园三项目有少量的网签。

6万+成交面积下滑

1月网签住宅项目共81个，其中有6万+成交记录的楼盘有25个。

1月新房住宅6万+楼盘共成交742套，占全市成交套数的26.4%；6万+住宅楼盘成交总面积为8.9万平，占全市成交面积的31.2%。招商领玺家园、新锦安海纳公馆、金众麒麟公馆为成交主力。

绿地新都会公馆网签套数居首

1月网签数据显示，绿地新都会公馆网签254套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是招商领玺家园、大族云峰花园。1月仅一个项目网签套数超过200套。深汕合作区两项目振业时代花园、辉煌花园成交进入TOP10。

1月住宅成交套数TOP10共成交1406套，占全市成交套数的50%。

招商领玺家园为成交金额第一

1月招商领玺家园网签金额为27.1亿元，获住宅项目成交金额第一。其次是绿地新都会公馆、大族云峰花园。住宅项目成交金额TOP10中一半的项目均价在8万以上。

1月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计94.8亿元。

绿地网签面积位居榜首

1月绿地住宅网签2.7万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是招商前海驰迪实业、大族控股集团。

1月TOP10开发商成交面积共计14.7万平，占全市成交面积的51.5%。

招商前海驰迪实业获得开发商成交金额冠军

1月网签数据显示，招商前海驰迪实业凭借招商领玺家园项目成交金额达到27.1亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军。

1月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计168.8亿元。

仅一公寓项目入市，成交下滑明显

元旦过后开发商推盘节奏放缓，1月仅贝悦汇大厦一个公寓项目获批预售，批售面积为2.48万平，环比下降93.21%，该项目首批入市仅推出1.0万平，290套公寓，开盘去化率仅5%。

网签数据显示，1月全市商务公寓共成交870套，环比下降50.09%；成交面积4.73万平，环比下降55.06%；本月公寓成交均价回落5.29%至54643元/平。

宝安区成交面积占比超五成

1月除大鹏新区外，十区均有公寓项目网签，宝安区网签2.43万平，占比51%，其次是龙岗区网签0.72万平，占比15%。

1月深汕合作区首次出现1套公寓网签，为开元小区，该项目商品房预售性质为宿舍。另外，盐田区上月零成交，本月网签公寓18套，933平。其他各区域网签面积均大幅下滑，龙岗区成交面积环比下滑81.44%，下滑最为明显，其次是龙华区环比下滑73.27%。

从1月各区公寓网签均价来看，南山区公寓均价101736元/平，为全市唯一公寓均价10万以上的区域，深汕合作区公寓均价最低仅11050元/平。坪山区的公寓均价略低于盐田，为深圳本地区域公寓最低均价。

60㎡以下面积段成交套数占比为77.59%

45㎡以下小户型公寓成交套数占比下降了10.7个百分点至37.36%，此面积段内会展湾水岸为成交主力。45-60㎡的公寓成交占比上升了16.3个百分点至40.23%，此面积天谷大楼备案量最多。60㎡以下面积段成交套数占比为77.59%。

60-90㎡及90㎡以上面积段公寓的成交占比均有所下降，面积段对应备案量最多项目分别为天谷大楼、会展湾水岸。天谷大楼、会展湾水岸为本月公寓成交套数TOP10前两位项目，其网签量远远高于其他项目，各面积段网签量均较高。

100-300万公寓成交占比升至77.24%

1月100-300万公寓成交套数占比再次回升至77.24%，其余各总价段成交套数占比均有所下降，300-600万总价段占比下滑至18.16%，600-1000万总价段占比下滑至2.41%，1000万以上总价段占比下滑至1.95%，100万以下总价段占比仅0.23%。

结合公寓成交面积段分析，60平米以下、100-300万总价的公寓项目市场接受度更高。1000万以上的公寓项目较少，具有一定的稀缺性，仍有一定的市场吸引力。随着深汕合作区公寓项目的网签，100万以下总价段占比或将有所上升。

TOP10公寓项目成交占比八成

1月公寓项目成交量TOP10榜单中，宝安的天谷大楼以257套的网签量位居榜首。其次是会展湾水岸、中洲湾。

1月共43个公寓项目网签，成交量前十的公寓项目共成交700套，占全市成交套数的80.46%。

天谷大楼获公寓项目双料冠军

网签数据显示，1月宝安的天谷大楼网签257套，成交金额为5.36亿元，获公寓项目双料冠军。

1月共43个公寓项目网签，成交金额前十的公寓项目合计成交41.47亿元，占全市公寓成交金额的75.55%。

无豪宅项目获批

1月无豪宅项目获取预售，也无豪宅项目开盘。

豪宅成交量跌价升

1月一手豪宅共成交408套，环比↓21.2%，成交面积为5.57万平，环比↓30.4%。

成交均价为108993元/平，环比↓1.6%。

南山区豪宅面积占比超8成

从区域来看，本月南山区成交面积占比最大，南山一手豪宅成交348套，成交面积为4.58万平，占全市成交的82.15%，南山区豪宅成交以招商领玺家园、半岛城邦为主。福田区一手豪宅共成交48套，成交面积为0.86万平，面积占全市比重为15.41%，福田区的成交主力为深业中城。从均价看，福田最高，达到126228元/平，主要为深业中城项目成交。

分类型来看，本月住宅类豪宅的网签量为4.62万平，占比为83.0%，住宅类豪宅成交主力为招商领玺家园、半岛城邦花园、颐湾府。公寓类豪宅本月共成交0.95万平，占比为17.0%，公寓类豪宅的成交主力为深业中城。

招商岭玺家园居千万豪宅成交量榜首

本月一手千万豪宅成交套数共成交387套，占总成交套数的94.9%。

千万豪宅中，南山的招商岭玺家园备案198套，位居1月豪宅成交量榜首。千万豪宅成交TOP5中，南山项目占4个。

1000万-2000万豪宅成交占比超八成

网签数据显示，1月1000万以下豪宅成交套数占比止跌上升至5.15%。

1000万-2000万价段的豪宅成交占比大幅上升12.76%至85.54%，占比超8成，此价段内招商领玺家园、半岛城邦花园成交较为活跃。

2000万-3000万价段的豪宅成交占比大幅下滑14.28%至6.37%。3000万以上豪宅成交占比下滑0.34%至2.94%。

新房市场总结

网签数据显示，1月新房住宅网签2813套，环比↓42.13%。根据市场监测，1月共1个住宅项目获批，2个住宅项目入市，住宅供应骤降，一手住宅整体开盘去化约53.0%。春节前为开发商的推盘淡季，市场成交也随之下滑。

1月仅贝悦汇大厦一个公寓项目获批预售，仅该项目部分公寓产品入市，公寓供应断崖式下降。1月全市商务公寓共成交870套，环比下降50.09%，成交均价回落至54643元/平。除大鹏新区外，十区均有公寓项目网签，宝安区占比五成，60㎡以下面积段、100-300万总价段占比均在七成以上，天谷大楼、会展湾水岸为本月公寓成交TOP10前两位项目，其网签量远远高于其他项目，TOP10公寓项目成交套数占比八成。受疫情影响，短期内成交将继续下行。

网签数据显示，1月一手豪宅共成交408套，环比↓21.2%，成交面积为5.57万平，环比↓30.4%。成交均价为108993元/平，环比↑1.6%。本月南山区成交面积占比最大，南山一手豪宅成交4.58万平，占全市成交的82.1%。从成交价段来看，本月1000万-2000万豪宅成交占比最高，为85.5%。本月豪宅无项目获批，也无项目推出，11月推出的招商领玺家园为主要网签楼盘。