戴德梁行近日发布2017上半年《全国住宅市场研究》报告，透过全国住宅市场数据及24个重点城市的具体数据研究，剖析上半年住宅市场的发展情况，并结合政策及市场内部因素对下半年住宅市场的运行环境及走势作出预测。

    2017年上半年，持续收紧的楼市调控令市场热度有所降温，开发投资增速也于2季度出现环比回落。上半年全国房地产开发投资同比增长8.5%，增速虽比去年同期增长2.4个百分点，不过与一季度相比回落0.6个百分点；其中住宅投资增速比去年同期增长5.6个百分点，但较上季度回落1个百分点。

    就成交情况来看，上半年全国住宅新房成交面积64,791万平方米，同比增长13.5%；成交均价为7,609元/平方米，同比上涨3.9%，涨幅明显回落。戴德梁行华南及华西区研究部高级董事及主管张晓端指出，今年以来，热点城市在房地产调控方面进一步加码收紧，史上最严、覆盖最广的“限购、限贷、限售、限价、限商”等政策充分表明政府调控决心，使得热点城市住宅市场热度迅速下降，成交量明显回落，价格逐渐走稳或回调；与此同时，热点城市严格的调控政策也使得资金或需求向非热点城市转移，包括环热点城市在内的三四线城市库存去化加快，为上半年全国住宅成交量的增长作出贡献，而上半年表现突出的地区或因此面临局部调控的压力。

    图1 全国住宅销售均价走势变化

    资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

    三四线城市市场升温，令一直以来较大的库存压力得以缓解，待售面积被快速去化，截至上半年末，全国住宅待售面积较去年年末减少5,088万平方米，仅为35,169万平方米。张晓端女士认为，从长远来看，随着调控效果的深化及预期的日益明朗，资金流动回归理性，三四线城市成交热度亦将回落，预计去划速度也将因此放缓。

    图2 全国住宅待售面积历年变化

    资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部

    从聚焦一二线城市的24城数据来看，2017年上半年销售面积较批准上市面积高出2,293万平方米，供销比为0.79，供不应求的局面凸显。一方面由于市场上依然存在一定的看涨情绪，更重要的原因则是供应端管控带来的影响——政府通过预售阶段的价格管控令新房价格处于相对合理区间，影响开发企业推盘积极性，也进一步减缓供应。结合月均成交量分析，上半年月均成交量与过去两年相比明显回落，一线城市月均成交量达五年来最低点，发达和普通二线城市也均低于过去2年水平。从价格走势来看，在房价已然位于高位的一线城市，大量备案的低价盘平抑全市住宅价格，新房成交均价呈现平稳回落迹象；而多数二线城市在供需矛盾突出的情况下仍然存在价格上探预期，即便伴随成交热度逐渐退却的情况，价格依然稳定且小幅上涨。但张晓端女士预计，结合当下调控对于楼市降温的效果已经呈现，下半年随着调控效力的进一步深化，预计价格走向会趋于平稳，甚至不排除局部回调的可能。

    图3 2017年上半年重点城市住宅新房批准上市面积与销售面积对比

    资料来源：戴德梁行研究部

    图4 重点城市近5年年内月均成交量对比

    资料来源：戴德梁行研究部

    对于下半年的市场走势，戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为：“在坚持‘去杠杆’、资金‘脱虚向实’的背景下，房贷利率提高、房企融资渠道收窄，针对房地产市场的金融环境将持续收紧。而考虑到调控效力初显，为深化巩固调控成果，年内多维度、广覆盖的房地产调控难以放松。所以，预计年内一二线重点市场将趋于冷静，价格渐归平稳将是主调，而局部价格的松动回调有利于一定程度刺激市场活跃度的提升。随着政策及市场走向更加明朗，三四线城市热潮将逐渐消退，市场回归理性。长远来看，短期调控与长效机制相结合，平稳的市场环境有利于长效机制的介入与作用。诸如热点城市加大土地供应、建设发展特色小镇、大力推动租赁住房市场等一系列房地产长效机制和基础性制度建设将引导房地产市场逐渐走向长期稳定。”