【中国网·地产中国·原创报道】继“326”北京商住调控大招之后，升级版商住调控政策再度不期而至，令人唏嘘不已。在一场场暴风雨来临之后，目前摆在商住开发商面前的，除了如何寻找出路，就是各种业主维权。

据亚豪君岳会统计数据显示，进入4月之后，北京商品住宅成交下滑尤其明显，4月1-16日，北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。其中，商办成交占比仅余11%，多为商务型公寓成交，占比环比下滑53%。

而在政策发布的前一周，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2935套，成交面积28.51万平方米，环比分别增加48%、50%，同时这一成交量也创造了近13周来的新高。其中，商办类产品共实现成交2264套，占比高达77%。

4月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会共同发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》。通知规定，建设单位在2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的，应按“公告”要求修改设计方案后，重新申领建设工程规划许可证；未按照施工图设计文件进行施工的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。更严重的是，对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门依法收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从施工许可证的角度来看，如果不叫停，即便规划为正规的商业项目，如果预留独立卫生间、各类管道接口等，都存在后续购买者尝试改造成住宅项目的可能。所以通过此类限制，是为了防范各类打擦边球的做法。

事实上，在过去北京住宅限购的这几年，商住产品充当着不少外来人在北京安居置业的过渡型产品，也吸引着越来越多的投资者入场，大批量的供应以及强大的购买需求使得商住产品成为北京房地产市场成交的主力军。

调控带来的不仅仅是交易冷冻，还有部分业主的退房与维权。在最严商住项目限购文件发出三天后，北京6个涉嫌销售“商改住”的在售项目被叫停网签。无人接盘、违规商改住、虚假宣传等原因让此前买到商住产品的一些购房者选择退房。

北京大兴泰禾中央广场售楼处要求退房的人群

中国网·地产中国了解到，位于大兴的泰禾中央广场项目三四期的上百名业主近期便多次到售楼中心维权，要求退房退款。业主称，该项目涉嫌虚假宣传、违规销售，将商改住当成住宅出售，希望无责、无条件、一次性全额退还已交房款，并立即中止与业主所签购房合同。

不仅泰禾中央广场，其它商住项目也存在退房现象。来自万科天地的一位业主透露，自己已经申请退房，虽然开发商已经答应，但是由于网签暂停，目前还办理不了相关手续。

摆在开发商面前的不仅有销售下滑、业主退房等问题，还有剩余的商住产品如何消化等难题。

事实上，接连两次调控政策表明，政府要杜绝一切打政策擦边球的做法，在此严控环境下，开发商寄希望政策松绑的幻想可能要落空了，为其寻找出路恐怕是接下来不得不面临的一道关口。

对此，严跃进表示，商办项目本身还是有很大的市场空间，后续可以与租赁市场接轨，充分发挥房源租赁的效果，甚至可以和政府积极对接，寻找一些新的支持。其次，可以积极寻找一些创新类的中小企业，鼓励此类企业租赁以及用于经营。

但是另一位机构分析师却表示，不管是按照最低500平米出售还是出租，都不能解决开发商现金回流的问题，除非整栋销售。