地产中国网讯 居民消费价格指数(Consumer Price Index，简称CPI)是度量居民生活消费品和服务价格水平随着时间变动的相对数，综合反映居民购买的生活消费品和服务价格水平的变动情况。CPI涵盖全国城乡居民生活消费的食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类、262个基本分类的商品与服务价格。其中，居住价格是8大门类之一，包含租房、建房及装修材料、自有住房及水电燃料三个内容。8大门类占CPI权重每五年调整一次，其中居住价格在2005年的权重为13.2%。而在2010年重新调整为17.4%，即提高了4.2个百分点。

一、CPI和居住价格分析

易居研究院根据国家统计局公布的《2015年12月份居民消费价格变动情况》,对CPI和居住价格同比增幅走势进行分析。2015年全年，CPI同比增幅为1.4%，和前三季度持平。同时，2015年全年，居住类居民消费价格指数(以下简称“居住价格”)同比增幅为0.7%，和前三季度持平。

从这两个指标的曲线走势看，CPI涨势明显超过居住价格的走势，反映出目前居住成本的上升力度是低于物价水平的。从2013年开始，居住价格的同比增幅超过CPI走势，但到了2015年则出现下滑。预计2016年后续随着房价和物价的上涨，居住价格同比增幅曲线会抬升，进而缩小和CPI曲线的差距。

 图1 CPI和居住价格同比增幅(月度累计均值)

二、居住价格结构分析

根据国家统计局公布的《2015年12月份居民消费价格变动情况》,对住房租金、建房及装修材料、水电燃料三类结构进行同比价格分析。数据显示，2015年全年，住房租金价格同比增幅为2.6%，建房及装修材料价格同比增幅为0.0%，水电燃料价格同比增幅为-2.0%。

从三类指标来看，住房租金价格的同比增幅是最大的，这和租房需求总体旺盛、租金的棘轮效应(即上调容易、下调困难的特性)等有关。同时这也和近期房价上涨的大背景有关。建房及装修材料价格的同比增幅曲线持续收窄，目前增幅为零，这和近期宏观经济相对疲软，以及PPI(工业生产者出厂价格指数)连续三年下跌等态势有关。而水电燃料价格的同比跌幅在2015年全年总体保持平稳，这和国际大宗商品交易价格较弱有关。

 图2 居住价格三类结构的同比增幅(月度累计均值)

三、租房和购房价格分析

根据国家统计局公布的《2015年12月份居民消费价格变动情况》,对租房价格和购房价格指数进行分析。其中租房价格同比增幅在2015年全年为2.6%，而购房价格同比增幅在2015年全年为0.3%。(购房价格以国家统计局70个大中城市12月份新建商品住宅同比价格指数为替代值)。

观察2012年以来两条曲线的走势，可以看出，两条曲线走势基本一致。但是住房租金价格并没有出现同比下滑的态势，而购房价格确实在某一阶段会有明显的波动和调整。其根本原因在于，资产品价格波动天生大于消费品价格。另外，从实际情况看，租房价格和房东的定价策略有关，而购房价格和房企的定价策略、房地产走势以及信贷环境等有关。2015年第四季度房地产市场复苏力度加大，租房价格曲线相对持平，但购房价格曲线有明显抬头。预计2016年这两条曲线都将有继续抬头的迹象。

 图3 租房和购房价格同比增幅(月度累计均值)

四、2016年居住价格分析

从2015年的数据可以看出，居住成本曲线总体上保持平稳运行的态势。从结构因素上看，住房租金成本总体处于上升态势，而建房及装修材料、水电燃料则表现为成本不增甚至减少的态势。预计2016年居住成本依然有上升的空间。2016年将是购租并举市场积极建立的一年。从租金收益角度看，虽然我国住宅租金回报率偏低，但租金保持了稳定增长态势。这也就意味着，在部分楼市较强的城市，投资房产、靠租金收租，具有越来越大的合理性。