地产中国网讯 近日，中国指数研究院发布《中国宏观经济&房地产运行分析报告》。报告显示：2015年，国际经济形势错综复杂，贸易持续下降，金融风险增加，国内经济在不利的外部环境和“三期叠加”的内部因素作用下增速继续回落。房地产供应指标普遍低迷，而需求端在宽松政策环境下保持较快增长，市场风险有所下降。预计2016年，宏观经济仍将面临外贸低迷、投资下滑、通货紧缩等多重挑战，整体经济存较大下行压力，但在中央稳增长、去库存的基调下，预计全国房地产市场将呈现“销售面积略有下降、新开工企稳、投资和价格保持低速增长”的特点。

房地产开发投资：投资增速继续下滑，未来有望企稳

2015年，房地产开发投资累计完成额95979亿元，同比名义增长1.0%，增速连续19个月下滑，比2014年下降9.5个百分点，创历史最低增速水平。12月，房地产开发投资累计完成8277亿元，同比下降1.9%，连续5个月维持负增长。总体来看需求端向好的态势未能如期传导至房地产投资，主要原因是当前整体经济形势低迷，房地产市场库存仍然处于高位，严重影响了企业投资意愿，同时部分中小型房企在激烈竞争下被迫退出市场，降低了房地产市场整体投资水平。

展望2016年，前期偏松的货币政策仍将继续发挥作用，中央稳增长、去库存的政策措施也将逐步落地。预计房地产市场政策环境保持宽松友好，商品房销售面积和销售额有望维持在较高水平，整体库存水平将有所下降，这将在一定程度上支持房地产开发投资增速企稳。

行业融资环境：房企资金状况持续改善，局部不确定性仍然较大

房地整体资金状况小幅改善。2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%，增速自2015年3月以来持续回升。资金来源中，国内贷款同比下降4.8%，降幅较1-11月扩大1.6个百分点;自筹资金同比下降2.7%，降幅较上月收窄0.7个百分点。受销售持续回暖影响，定金及预收款和个人按揭贷款持续改善，其中定金及预收款同比增长7.5%，个人按揭贷款同比增长21.9%。

国内贷款和自筹资金不确定性仍然较大，中小型房企资金风险较高。2015年三季度商业银行不良贷款利率达1.59%，呈持续攀升的态势，在一定程度上影响了银行对风险的承受能力，进而降低对房地产开发企业的贷款意愿。三四线城市的中小企业很难拿到银行开发贷款，其自筹资金中，相当一部分来源于民间借贷，借款期限短，资金成本高，加大了中小型房企的资金风险。据温州市金融工作办公室发布的数据，2015年12月31日，温州民间综合利率指数为19.4%，超过一年期银行贷款基准利率的4倍。

供需状况：需求基本稳定，房价将保持小幅上涨

需求透支、政策边际效应递减，预计2016年成交同比小幅回落。2015年，“330”、“930”楼市政策有效推动大量潜在需求入市，全年全国商品房成交同比上涨6.5%，20个代表城市商品住宅同比增幅达到22.9%，绝对规模分别接近和超过2013年历史最高水平，一定程度上透支了未来市场空间。2016年，人民币贬值及资本外流趋势让央行自顾不暇，宽松货币政策的边际效应也将不断趋弱。同时考虑到2015年的高基数效应，我们预计2016年全年商品房销售面积将小幅回落，但绝对水平保持在高位。

2015年以来，持续的宽松政策刺激房地产需求加速释放，同期供应显著回落，推动市场出清。2015年，全国新开工面积持续负增长，全年同比下降14.0%;房地产开发投资额增速由年初10.4%回落至1.0%，12月单月同比下降1.9%。从20个代表城市看，今年二、三、四季度，市场供应也异常低迷，全年新批上市面积同比下降14.9%。考虑到当前库存水平较高，房企加快供应入市的动力仍然不足。

“去库存”仍为市场主基调，热点城市带动下全国价格将小幅上涨。从重点城市供求对比来看，全年成交量高于供应量，销供比为1.09。2015年底，中央经济工作会议将去库存作为2016年五大任务之一，在这一政策目标下，预计2016年仍将延续供大于求的趋势。从需求来看，政府将通过采取多方面的政策措施刺激房地产需求释放。从供应来看，高库存下房企增加供应动力不足，中小型房企加速退出市场也将影响市场供应能力。从价格来看，经济发展良好、人口持续流入、库存水平较低的一线城市和热点二线城市房价仍存在上涨动力;而库存较高的三、四线城市，房价已有所下调，进一步降低价格的空间不大。综合房地产市场供需状况和不同城市价格趋势，我们预计2016年全国商品房价格将保持小幅上涨。