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【图文实录】第七届地产中国论坛暨2015年度红榜

发布时间:2015/12/8 13:05:00 | 来源 :中国网地产

在这样的背景下,人民币存款136万亿左右,一到十月份全国固定资产投资规模43万亿,资金方面的问题正在寻找出路,在这样的背景下,再加上我们这样一个干部队伍的建设,包括问责制度,包括一些鼓励、奖励制度的不断的完善,我想下一步基础设施投资,随着“十三五”的开局,增速有望提高。

另外一个积极的变化就是房地产,我们看到中国的房地产今年在回暖,三月份之后销售形势持续好转,今年一季度城镇商品房的销售面积同比负增长9.2%,一到十月份同比正增长7.2%,房地产销售形势回暖。我想主要两个方面的原因,第一个方面是中国的城镇化,现在很多人分析局限在现有的城市人口,或者是户籍人口分析房地产的供求关系,我认为这个是不全面的。因为中国现在这个城镇化还是在持续推进当中,比如说去年我们按照常住人口计算城镇化率54.77%发达国家都是在70%以上,如果我们达到了70%,未来城镇常住人口还要增加2.5亿多。如果每个人按照现在城市户籍居民的住房水平保障住房,人均34平米,大概需要70多亿平米。

如果现在按照每套住房100平米,就是7000多万平米,现在城镇的全部的存量房2.2亿套,整个的城镇的住房需求如果考虑到城镇化,这个前提是非常大的,的再加上户籍人口的城镇化率,去年是35.9%,如果也达到70%,那么城镇户籍人口要增加将近五亿人,而现在的城镇的非户籍人口住房水平比较低,租房为主,而且很多住在城中村,地下和半地下,北京有一百多万人住在半地下,而且北京的蚁族依然存在,在昌平一个村租房的大学生九万多人,在这样的大背景下,今后城镇人口按照户籍人口增加到总人口的70%的时候,那个时候住房的需求会大幅度的增加。

现在我们看到中国房地产市场的回暖,很重要的就是随着城镇化所形成的刚需的买房需求,城市里面年轻人在增加,成功的年轻人在增加,这样的变化,这样的需求是在持续增加的。

在这个需求增加的时候,另外一个条件就是前面大家谈到的金融,买房子刚性需求的时候离不开金融的支持,年轻人的优势是很长时间可以还款,但是我现在的支付能力不高,所以去年以来对于按揭贷款的政策调整,认贷不认房,包括今年北京买第二套房子首付比例也可以下降,去年到现在六次降低存贷款利率,现在房价收入比是十年以来最低的水平,这个时候肯定是卖房最好的时候,跟中国的城镇化结合,跟政策相结合,房地产市场的回暖是不可避免的。

而这个回暖主要集中在大城市,原因就是我们的城镇化的矛盾,大家看到了,各自为政的发展导致现在的城市走在最前列的大概就是20多个大城市,但是现在的问题是大城市装不上,中小城市人们又不愿意去,这恰恰是我们新型的城镇化要解决的主要的问题。就是大中小城市联合城市群一起发展,解决这个矛盾。当然了,这需要时间才可以见到效果。

在这样的过程中我们可以看到,房地产的发展现在大家都认识到必须集中在大城市,所以随着2009年之后,造城运动,很多开发商到中小城市之后,导致很多存量房的积压和困难,实际现在房地产经过了一轮调整,现在的开发商都在围绕大城市发展,现在的大城市拿地难,这也是制约的因素。但是我们说大城市销售形势的好转带来的利好是非常重要的,大城市带来的资金和中小城市不一样,北京卖一套房子几百万资金,你在一个县级市同样面积的住房最多几十万的资金。所以我们说在大城市今年以来销售形势的全面好转实际上支持了开发商资金面的好转,中小开发商的困难是比较大的,这也是洗牌的现象之一。我们看到房地产开发商不少在大城市,特别是一线大城市,当楼房销售形势比较好的时候,拿地的活动建房的活动开始回复。

按照过去的经验,房地产销售指标好转半年以后,房地产的投资指标就有跟随的变化,我们的造城运动形成的存量房比较大,但是大城市的存量房的消化已经有显著的进步,积压的不是很明显了。在这个基础上,大城市房地产开发建设主导的房地产的投资的恢复,我认为现在已经开始见到苗头了。

房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。在这样的基础上,基础设施投资增长趋向加强,整个经济的增长走稳的态势比较明显,无论是稳定消费还是稳定投资的效果都在非常明显的显现出来。大家说今年的经济增长在下降,降到7以下,今年很大的问题就是出口,实际上出口在年初的时候大家估计和去年是相当的,去年增长4点几,大家认为今年也是5%左右,但是今年一到十月份,出口负增长的水平进一步加深,而且国际贸易量的增长降到2%,前几年都是7%,这些变化都值得我们思考,贸易保护主义的抬头,包括世界经济格局的深入的调整带来了很多新因素,我们需要再观察。

出口作为不确定的因素,对今年的影响还是比较大的,这都是值得关注的。因为我们稳增长政策效果还是集中在国内的需求,外部的需求我们作用有限。

经过2008年以来,我们需求结构的调整,更多的转向依靠国内需求,出口对经济增长有影响,但是影响现在越来越小。所以在这样的基础下,我们的基本观点2016年中国经济是平稳开局。低开稳走。

房地产的发展,我想会迎来一个市场环境,发展环境改善,当然了,内部的调整洗牌在明年还会进一步的发展,整个房地产发展的模式,改变,从过去的大量的建房,解决有没有的矛盾转向更精细化的建房,或者是更合理的布局,更高水平的发展,更绿色,更清洁的发展,在这个里面,房地产的发展和金融的关系更紧密,如果没有金融的支持,你在地域之间的调整,这么大的资金量很难调整得动。

所以房地产的布局调整,发展模式的调整就是需要金融的介入,金融的支持,但是最关键的还是要把房地产自身的发展模式加一个根本性的改变和提升。

所以在这样的基础上,整个“十三五”的发展,我认为中国的发展,第一个市场需求潜力巨大,包括城镇化包含的潜力,包含产业结构升级带来的潜力,包括区域经济协调发展的潜力,也包括全民共享,第一收入群体,收入水平提高带来的需求潜力。中国的发展仍然处在社会主义初级阶段,我们的主要矛盾仍然是人民群众日益增长的物质文化需求和相对落后的社会生产力之间的矛盾。所以我们仍然要通过改革进一步的解放和发展社会生产力,无论人员、资金方面都是基本问题,没有出现大的改变。

人力资源来看,我们去年15到64岁的劳动年龄人口10亿人,全国的城镇就业3.9亿人,从这样的数字比较来看,中国现在不缺少劳动力。再加上我们的人口政策也在调整,中国的发展未来不缺少资源,特别是人才资源。

第二个中国的储蓄率一直稳定在40%以上,这比发达国家高一倍都不止,现在人民币存款余额136万亿左右,所以我们的发展不缺资金。还有我们的技术方面引进技术的环境,随着整个的国际市场更高水平的对接,包括自贸区的试点,包括我们现在负面清单,国民待遇这样的市场管理模式要全面实施。所有的这些都意味着技术要追随利润的流动,未来我们的环境会进一步的改善,加上我们自主创新,研发方面投入的力度不断加大。

因此我们的发展也不缺乏技术,应用技术的支持。

所以,中国的发展要市场有市场,要人有人,要钱有钱,要技术有技术,和平发展的时代主题没有变,中国经济发展仍然处在大有作为的重要战略机遇期,这个判断没有变,基本条件都存在。

所以这次五中全会对全面小康的任务没有放松,两个翻番,“十三五”期间年年增速不能低于6.5%,中央对中国经济的发展是有信心的。第二个方面,质的方面提出的要求更多包括国民素质,环境质量,各方面的制度更加成熟。

在这样的背景下,整个“十三五”期间的发展形势已经看的很清楚了,我们仍然处在可以大有作为的重要战略机遇期  ,现在的矛盾和问题比较多,但是是阶段性的,通过新型城镇化国际金融危机之后,各个国家不断调整,最后会走出来的。我们说“十三五”期间的形势我们要充满信心。

第二个,任务也是明确的,就是这五个方面的发展目标已经提的很清楚了。

第三个,战略方针也是很明确的,就是我们讲的五大发展理念。要创新,协调,绿色、开放和共享。所以在这样的背景下,我们从房地产的发展来看,也面临着很多新的机遇。比如说以人为中心的新型城镇化,这个给我们房地产的发展带来更高水平的市场需求,带来更好的发展建设环境。第二个,区域空间布局的全面调整和优化,面对两个百年,特别是中国梦,我们现在在布局长远的城镇,包括基本农田,各种生态环境更合理的利用,也给房地产的发展带来很多的机会和空间。

也包括绿色发展,使我们整个房地产的发展可以向循环,包括节能等等多个方面转变。

还有一个方面,共享发展,房地产未来的发展要更多的关注进入城镇的这些年轻人,关注刚性需求。

在这样的基础上,我觉得推进以人为核心的新型城镇化,提高城市规划建设管理水平里面包含着很多新的机会。在坚持绿色发展方面也包含着很多的新的发展机会。共享发展方面,政府的公共服务水平会不断提高,全面提高,它会使我们的房地产发展的城市环境进一步的改善。由公共服务所保障的这些社会环境会进一步的改善。

所以我想房地产的发展确实面临新的时期,正在开启新的一轮更高水平的发展,在这样的基础上,在座的各位应该充满信心,应该是做好充分的准备,就是要攻坚克难,把握新的更高水平的发展机会。

(责任编辑:王依彤)
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