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【图文实录】第七届地产中国论坛暨2015年度红榜

发布时间:2015/12/8 13:05:00 | 来源 :中国网地产

主持人:接下来将和大家一同进入期待已久的第一场巅峰对话环节,这一环节我们邀请了地产、金融企业有影响力的代表和地产研究专家就“资本催生大地产”这一趋势性话题展开一场高峰对话。对话由我本人主持,掌声有请我们的对话嘉宾上场,有请:

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

京投银泰股份有限公司副董事长、总裁 高一轩先生,

民生银行地产金融事业部总裁 叶天放先生

旭辉集团副董事长 林伟先生

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁 李战洪先生,

龙湖集团公司品牌及营销部总经理 袁春先生

主题论坛一:“资本催生大地产”

欢迎各位,我们终于迎来了一个外行和内行对话的时刻,对我一个外行人来讲,觉得资本对房地产商来讲是一点问题没有的,因为我是做电影的,我们拍一部电影最贵国产电影的成本大概一亿到两亿,就已经到头了。我们整年投资的电影成本也不高,一两百亿不到,票房大概两百多亿,整个行业是赔本的,很多房地产商都进入了文化领域,投资拍电影,我们突然发现原来你们也缺钱,你们也需要资本,对我一个外行来讲觉得很奇怪。有很多新的资本进入了地产行业,原来我们听说卖衣服的做地产,卖冰箱的也做地产,现在据说搞金融的,保险的,各种资本都进入了地产行业。请教一下在座的各位,我们现在面临着怎样的地产时代?

刘洪玉:关于我们面临什么样的时代,大家有很多很很多的讨论,有说白银时代,有说黄金时代,也有人说互联网+的时代,也有人说是金融的时代,房地产的属性越来越明显。

主持人:对我们来说是房子越来越贵的时代。

刘洪玉:对,我自己的感觉,整个房地产行业在国民经济当中的地位角度来讲,过去我们一直作为增长的引擎,现在可能作为引擎的作用要改变一下角色,变成了一个促进市场稳定的角色。刚才前面那位嘉宾说作为国民经济,社会运行的承载者,很重要的贡献者,所以确实是发生了很大的变化。

叶天放:我觉得这个议题很有意思,资本催生大地产,为什么说资本催生大地产,三个必然,第一个是发展阶段到现在,十年过后了,原来的地产增长是房地产商主导的,现在来看,资本介入比较深了,而且地产越来越丰富,而且资本量也越来越大,所以资本参与的幅度也很大,这是必然的趋势,全球都一样。第二,地产选择金融,金融选择地产,这两者是紧密联系的,他们是一个类型,选择在一块,重构发展格局,是必然的;第三个,跟中国的经济有关系,中国经济的发展和结构调整,必然有这样的要求,就是资本在房地产发展过程中起到的调整和促进的作用。

为什么说资本,而不是金融呢,或者不简单是一个金融呢,原来我们整个的地产金融里面主要是贷款,现在20万亿的贷款,占了整个银行贷款的22%,银行总贷款里面22%投到了房地产。但是实际上借贷行为没有什么,房地产商开发一个楼盘,银行把钱借给你,有时候银行的信贷促进了房地产越做越死,但是资本不一样,资本有两个属性,一个是资本要逐利,资本的参与一定找到价值的增长,没有价值增长资本是不会投的,他不会投一个快死的企业,形成良性增长,资本才进来;第二个,资本有话语权,我参与了股权投资,我要说话,这两点催生了或者说重构了地产市场,所以说资本催生了大地产,这个题目定位很准确,不简单的是银行的问题。

主持人:我把钱存到银行,银行我的钱投到地产,然后房子涨价了,然后我再到银行借钱买房。这个情况下你们有什么变化出现?

高一轩:上周我们在上海开了一个闭门会,大家普遍认为房企有这样的特征,前年互联网+房地产的热潮,整个房企陷入了集体的焦虑状态,对未来在哪产生了质疑,这种质疑从股东到金融层都有,去年一年大家各自找到了方向做,往下做探索,我们发现有三个特征,第一个特征是一部分规模化的房企,以年销售额在300亿、500亿,规模化的房企,他们转型的方式是向批量化定制转型,现在很热门的词,供给侧改革,从用户出发,从用户的需求出发,进行批量化的改革,以前做什么你用什么,现在听的需求,进行定制产品。

第二类房企就是我所服务的企业,银泰我们大股东有北京地铁,有自己独特的基因,都会往自己特别的基因靠,然后打通上下游,形成产业延伸。

第三类就是刚才你提到的资本化,刚才我们看到的很多的资本,上海他们做的比较有名,开始通过一些资源收购一些境外的保险公司,然后通过境外低成本融资,返回境内,目前来看,等于从集体焦虑之后,大家回到了各自的方向,往前探索,现在的方向是否正确,也没有人给出一个特别明确的答案,但是看起来这三类已经成为比较规律性向前的方向。

主持人:作为房地产企业以前做的很好,现在面对资本的进入我们如何做呢?

林伟:其实地产行业本身就是一个半金融属性的行业,因为我们拼命的讲黄金十年也好,应该说是群雄逐鹿,随着地产行业发展到一定的程度,这个行业进入到白银时代,其实对资本的要求越来越高。因为天放是金融界的,我们还有搞研究的,我们做行业本身来讲,另外一个角度来讲,进入2015年以后,行业有几个明显的现象和特征,第一,基本上大的企业向一线城市转移,第二个,行业的利润率越来越低,这变成了我们行业在竞争当中,很大的程度上,房地产分两个方面,一个方面是资本的竞争,第二个方面才是正常运营的竞争,资本的竞争往往起决定性的,资本就是开发商的入场券,在北京、上海一个土地的招标,少则二三十亿,多则一百亿,没有这么大的资金,举牌的机会都没有,有资本代表有机会参与,但是不代表一定可以盈利。你要怎么样尽量拿到低成本的资金。

所以我觉得白银时代,地产已经完全进入了资本市场,类似于发达的成熟企业一样,资本的属性越来越属性越来越大。在一些三四线城市的中小企业,他们的平均融资成本跟央企和上市公司比起来,差距可不是一点点。中小企业在三四线他们还有一些据守,如果他们不能解决资本的问题,也麻烦就出局,也这是资本真正的催生这个行业,这个行业也是起到至关重要,类似于决定性的因素。

主持人:催生是一方面,另外也要掌握话语权,资本进来也要跟你一块经营公司,如何面临这些资本参与以后分享你的话语权和管理权呢?

李战洪:其实这个过程中也经历了几个时代,我们现在面临的调整是趋势性调整,而不是经济性调整,趋势性调整最大的做法就是毛大庆的做法,现在的趋势才是最大的优势,比如说在地产发展到最开始的阶段,大家都希望四两拨千斤,完全依托与资本资金的时代,后来因为现金流的压力,现在越来越明显,大家回归轻资产的阶段,原来开发商、投资商一家做,现在把开发商、运营商和投资商三者分离,现在讲的就是这个事情,处理好这三家分离,这个问题就解决了。

(责任编辑:王依彤)
中国网地产

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