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万邦大厦一次性公布16年公共收益,业主呼吁查细账解疑惑 业委会账目如此公示“太不解渴”

发布时间:2020/11/25 7:54:20 | 来源 :北京日报

21层高的万邦大厦坐落于朝阳区外交部南街10号,该栋高层性质为商品房,规划用途为“综合”,百余户业主有的用于居住,有的用来出租或是用于开店经营。

因大厦多年未公布公共收益,业主们强烈呼吁业委会公开收支。11月6日,业委会一次性公布了该大厦自2004年至2019年共16年的收支情况。但业主们发现公示账目有不少问题,780万余元的公共收益被花掉598万余元,可具体流向存疑。为此,景女士等业主呼吁街道办等相关部门介入,督促业委会回应质疑,公开公共收益的详细账目及原始凭证。记者对该事件进行调查。

反映

业主要求查公共收益细账被拒

为查清百余户业主的公共收益收支情况,景女士等多名业主最近多次拨打12345市民服务热线,并向本报求助。在朝阳区朝外街道办等部门协调下,今年11月6日,万邦大厦业委会一次性公开了自2004年至2019年共16年的公共收益。

“我们看了公共收益收支的公示,发现收入共780万余元,支出共598万余元。收支账目中存在账目不符、账目异常等多个问题。”景女士等业主告诉记者,大厦的公共收益主要有室内外广告、车位费、地下空间租金等,公共收益数额较大,“不少业主每年会缴10万余元的广告费,这些都应该有发票、收据等证据。另外,大厦还设有楼道、电梯处广告位,也一直持续产生收益。另外还有停车费、房屋出租等费用。大家要求查看具体明细,但业委会一直置之不理。”

要求查公共收益收支细账,业主们还有另外两个考虑:一是认为公示账目存在“账不平”等情况,二是认为账目表有多处“漏洞”和“错误”。“对于很多费用支出,我们业主并不知情,所以要求查看详细账目及原始凭证。”

于是,百余位业主采用书面或电话,委托景女士任业主代表,向业委会要求查询公共收益收支细账及原始凭证。“我之前也曾是一名业委会成员,但当时我要求查账,也被业委会负责人拒绝了。我认为公共收益属于业主共有、共同管理,业委会无权拒绝业主查账。”景女士说。

调查

公共收益收支存疑

记者近日来到万邦大厦现场探访。只见大厦东侧、北侧开设有彩票站、生鲜超市等店面。见北侧一旋转门上贴有“请走南门”提示,记者绕行大厦西侧,来到大厦南门。南门外是一处地上停车场,穿过停车场,进入大厦,沿东通道北行,记者发现一些贸易公司、宾馆等正在营业。一幅幅有关中医、皮草等内容的巨幅广告张挂在墙壁上。通道左侧有电梯间,记者看到两扇电梯门上也贴着快捷宾馆的宣传广告。

楼道内一侧墙面上贴着一张大厦管理规定。规定显示,除安全、经营等常规要求外,大厦业主、商户不得随意张贴出租广告,大厦内外公共区域的广告宣传应由业委会统一审批、策划、安排等。该规定由大厦业委会、市场部及物业公司联合制定,自2006年5月15日起施行。

公共收益收支“公示”就贴在大厦一东西向楼道内的公示栏里。记者统计发现,自2004年度至2019年度的公共收益收支表一共16张,每年度一张,每张表格里统一公示着结余资金结转、收入明细表及支出明细表。在收入明细表中,简单列有车位、利息及其他收入项目。支出明细表中,列有人工、经营活动等项目。

一名有财务专业背景的业主向记者详细反映了业主们的几点质疑:

一是公示汇总没有说明“利息”问题。比如2004年至2006年度,公共收益显示有广告、租金等收入,仅2006年便有收入95.2万余元,但利息收入却为“0”。另外,在2007年、2009年、2015年及2017年共4个年度,“其他收入”栏内显示也为“0”。“这么多钱就算活期存银行也有利息,放在哪儿会一点利息也没有呢?”

二是经营活动不合理。在所花掉的598万余元中,经营活动支出共432.7万余元。特别是在2011年、2012年及2016年,这3个年度,业委会经营活动支出分别为93.8万元、57.9万元及75.3万元。业主们认为明显不合常理,存在超支嫌疑。账目显示,这些经营活动花费包括“业务招待费”“通讯费”“广告宣传”“店庆费”“咨询服务”“差旅费”“办公费”等多项支出。“通讯费花在哪儿了?业务招待费,又去招待谁了?”此外,业主们还认为2006年、2007年、2018年、2019年等年度的人工成本过高,分别为20.8万余元、18.5万余元、20.8万余元、40.9万余元,“这些均需原始凭证等佐证,才能最终确定是否合法合理。”

三是多个年度的现金余额显示异常。“比如,2012年现金余额为62.7万余元,2008年度为120万余元,2005年却出现了负1.3万余元。一是现金余额差距太大,不符合现金管理规定和常识;二是在2005年,大厦资金余额竟然是负1.3万余元,这不符合业委会对公共收益进行现金管理的规定。业委会对公共收益只有管理权,公共收益里并没有这个收入,那花超的钱是怎么来的?”

四是存在账目不符的嫌疑。2006年末,资金余额是630726.96元,而在2007年初,提供的结转数据是676739.63元,多出46012.67元,“这个差额一直延续到2019年末。13年时间,账目不符都没有发现,一直多加了46012.67元,账目公示成这样,很难令人信服。”

回应

业委会说“不方便” 街道表示会“过问”

就业主要求查阅公共收益收支细账及原始凭证,以及对598万余元支出等质疑,记者致电万邦大厦业委会负责人,该负责人向记者反复强调,已将16年来的公共收益全部公布,因涉及业主隐私,不方便业主查账。记者有问题应向朝外街道城建科询问。“最近业主一直致电12345市民服务热线,朝外街道办城建科也有要求,业委会已按照上级领导要求,公布了16年来公共收益账目,业主可以到大厦一层公示栏看。”

当记者追问业主正是因为看了公示栏内账目收支,认为其中多个账目异常,才要求查细账及原始凭证等时,该负责人表示,自己担任业委会负责人不久,“很多事情自己也不清楚。”“记不清楚了。”他认为“不方便”安排业主查细账,“你去找街道吧,城建科是我们上级部门。”

11月20日、11月23日,记者先后两次致电朝外街道城建科,一负责人表示,其已将相关问题反馈给上级领导,“领导说会找业委会了解情况,看看怎么解决。”

专家建议

知情权是业主的基本权利

就业主们遇到的难题,记者采访了北京社区治理专家陈凤山。

记者:万邦大厦是商品房,单个业主有没有权利查公共收益详细账目及原始凭证?

陈凤山:《物权法》《北京市物业管理条例》等相关法律法规规定,公共收益是基于业主共有权及共同管理权所形成的收益,单个业主是业主中的一分子,具有法定的查账权利。一栋商品房同一个小区的公共收益管理是一样的,其是一个建筑物,由不同的产权人所有,业主对大厦公共收益有知情权、监督权和共同管理权。

记者:万邦大厦16年共收入780万余元,花掉了598万余元,业主该怎样介入查账?

陈凤山:业委会应在每个年度组织业主大会,对当年预算、决算、物业收支等进行表决。小区议事规则和管理规约,会对相关表决规则进行具体规定。需要这些具体文件、材料,业主可向街道办申请政府信息公开。

记者:业委会认为公示账目已由审计公司审计,业主认为账目异常,是否可以另请审计介入?

陈凤山:可以。审计公司虽是专业机构,但其审计结果不能强制业主认可。业主可另行请审计公司审计。记者:业主如何维护知情权?

陈凤山:按照现行法律法规及相关政策,街道城建科对小区的公共收益既没有管理权,也没有监管权,业主查账不需要行政许可。单个业主有权查阅账目,也可以委托其他业主代自己行使权利。小区召开业主大会、选举业委会成员,或是业委会换届,均需街道办进行行政指导,街道办对业委会相关工作的监督也比较严格。但业委会不是家长,必须尊重业主的知情权。

业主可以通过3条途径解决问题:第一,业主可以集资,聘请审计公司对公共收益收支账目进行审计。如果业委会拒绝审计,业主可以启动业委会罢免程序。第二,业主可以向法院起诉,一旦判决生效,法院可以强制业委会公开相关账目及原始凭证。第三,业主知情权很广,不仅包括公共收益收支等,还包括业委会会议记录、相关决议及对外签订的合同等等,另有业主大会成立、管理规约及议事规则、业委会换届等情况,这些资料和文件都应该在街道办有备案。业主可通过申请政府信息公开的方式获取这些备案材料,为未来提起诉讼,或是罢免业委会提供证据。

(责任编辑:王永超)
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