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年报点评|中国金茂:打造优等生样本

发布时间:2020/3/27 10:40:06 | 来源 :中国网地产 | 作者:张艺彤

每一次迭代,都是下一次的初始。房地产行业分化滚滚向前,中国金茂(00817.HK)却能趁势而上,从特长生变身优等生,这离不开中国金茂对城市变迁的敏锐感知与深刻理解。

细数过往,中国金茂经历了至关重要的“三步走”,即依托城市地标起家,通过府系产品逐步树立了牢固的市场地位,进而转型为城市运营商并构建了全面赋能的“S型”双曲线。时至今日,“双曲线”发展模式已经成为中国金茂的护城河,并持续发力,赢在未来。

年报点评|中国金茂:打造优等生样本-中国网地产

(业绩会现场发布图)

高质量增长势头强劲 2020年剑指2000亿

伴随经济下行压力增大,房地产行业调控坚持“房住不炒”的定位,聚焦”稳地价、稳房价、稳预期“的调控目标,因城施策成为调控新常态,房地产市场的竞争愈发激烈。面对严峻的外部环境,中国金茂聚焦城市运营,坚持创新发展,实现了业绩的高速增长,并首次进入行业TOP20排名。

数据显示,2019 年全年,中国金茂累计取得签约销售金额共计 1608.07 亿元,同比增长25.63%;累计签约销售建筑面积约748.44 万平方米,同比增长 49.33%。据悉,在2017-2019年,中国金茂的复合增长率超过52%,在TOP20中位居前列。

规模增长强劲的背后,是回款率的有力支撑与盈利能力的快速提升。在2019年,中国金茂的回款率超过90%,回款超过1500亿元;归母净利润达64.52亿,同比增长24%。

从项目布局来看,中国金茂聚焦一二线城市,新增土地储备1390万平方米,79%位于一二线核心城市,平均拿地成本为7525元/平方米,同比下降7.4%。其中,来自城市运营贡献的新增土储,占中国金茂全年新增土储的40%。截至今年2月底,中国金茂总土储为8585万平方米,其中城市运营项目占比约49%;二级土储5857万平方米,城市运营项目占比25%。

就债务结构而言,期内中国金茂的人民币及外币贷款占比分别约67%及33%,整体结构较为合理。此外,中国金茂也获得了境外投资级评级、境内AAA级评级,这也使其能够持续获得低成本的融资。据悉,中国金茂在2019年的平均融资成本仅为4.94%,居于行业低位;净负债率为74%,财务杠杆控制较好。

展望未来,2020年初突发的新冠肺炎疫情还在全球蔓延, 全球经济形势充满变数,中国经济的下行压力随之加大。即便如此,中国金茂为2020年准备了高达3110亿元的可售资源。中国金茂的管理层也指出,有信心完成今年2000亿元的年度销售目标,预计2021年能够达成2500亿元签约销售额,2022年突破3000亿元签约销售额大关。

稳扎稳打 “三步走”成制胜关键

进入白银时代,房地产市场硝烟四起,头部房企的竞争格局与竞争强度再次升级。外界不禁要问,大考之下,中国金茂缘何一枝独秀,实现从特长生到优等生的迭代?回望过去,历经20余年的峥嵘岁月,中国金茂实现了健康发展的“三步走”,且稳扎稳打,步步为营。

从1999年黄浦江畔的城市地标起家,金茂大厦成为中国金茂品牌展示的窗口。时隔20年之久,金茂大厦依然是上海的三大地标之一。这座颇具象征意义的高楼,注定不凡。彼时,在超高层酒店与写字楼领域,从设计开发到运营管理在国内都没有先例可循。中国金茂通过与国际顶尖的设计方、管理方合作,使得金茂大厦无论是建筑设计还是运营管理始终保持国际一流水准,成为经受时间考验的经典之作。

从金茂大厦开始,中国金茂开启了品质卓越的匠心传统。一般摩天大楼的地基深度相当于建筑物高度的1/15,为了保障稳定性,金茂大厦打破了这一定律,将地基深入地下80米。在建筑工法上,金茂大厦也屡次突破当时的行业标准,支撑楼体的核心筒采用高强度混凝土一次性浇筑,让这座超高层建筑可以抵御12级大风、7级地震。

金茂大厦的成功为中国金茂注入了独特的基因,一方面追求卓越品质,另一方面专注城市运营。历史在此刻穿越,仿佛今天的一切都是顺势而为。随着时间的推移,“金茂写字楼只做最好的5A级,自持运营和在建酒店也全部是五星级”被传为业界佳话。与时间共成长,“金茂”也日渐成为“高品质城市空间”的代名词。

优质基因的传承,在中国金茂打磨的住宅产品方面依然清晰可见。这也解释了以高端商业地产起家的中国金茂为何在不到十年的时间里便在住宅市场树起一块“金”字招牌。

从2009年开始,中国金茂进入住宅开发领域,顺势打响了居住新需求的第一枪。与一般的开发商有所不同,中国金茂从需求端入手,注重打造住宅的产品力,形成科技住宅的新潮流。从2009 年6月方兴地产竞得北京广渠路15号地块开始,一场住宅领域的变革席卷京城。

广渠·金茂府的特色在于科技产品力,开盘当年即摘得北京销冠,并在之后的两年里一直保持着北京高端改善市场的标杆地位。广渠·金茂府一役,缔造了金茂府系产品的第一个传奇,也奠定了中国金茂打造宜居健康居住典范的牢固地位。自此,金茂府成为中国金茂最重要的产品力标签。

广渠金茂府的热销,标志着中国金茂所开创的科技健康住宅这一产品品类,在市场上成功站稳脚跟。1.0 时代的金茂府,通过整合运用毛细管网、全置换新风、地源热泵等12大科技系统,创造出绿色健康的高品质居住环境,其标准已经比肩国际顶尖绿色建筑,被很多业主形象地称为“会呼吸的房子”。

继广渠金茂府之后,中国金茂又瞄准了城市中坚的首次改善需求,推出金茂悦系产品,例如亚奥金茂悦。直到2012 年,中国金茂形成了府、悦、墅三大产品系列。

伴随技术进步,金茂府不断迭代升级。根据客户需求,中国金茂推出了金茂府2.0版本。中国金茂管理层曾介绍道,金茂府针对不同地区、不同购买时段的 2000 余组金茂府业主和客户进行了详细的调研和访谈。调研结果显示,客户关注的核心在两个方面,一是让房间更舒适,二是让房子更聪明。基于传承精神以及中国金茂对未来居住需求的理解,中国金茂提出了金茂府 2.0 的两大升级方向——绿色健康升级与智慧科技升级。

进入2018 年,金茂府全新的2.0 体系正式对外发布,其典型项目深圳龙华金茂府也随之亮相。不同于1.0时代的金茂府,深圳龙华金茂府引入了2.0 智慧科技系统中两项特有的黑科技,即智慧物联系统、智慧交互系统。通过物联网首先把各个需要无障碍通行的模块连接起来,再部署人脸识别技术,接入客户数据平台,让社区门禁、单元门禁、电梯等设备统一实现自动响应。例如,当深圳龙华金茂府的业主进入大堂的时候,电梯以每4秒下降10米 的速度,开始提前6秒下来等业主。径直走进电梯后,业主并不需要按楼层,因为智能安防系统已经为电梯选定楼层,直接电梯入户,全程无需按电梯。

此外,深圳龙华金茂府的新风系统,依据南方的气候条件进行了定制,按照府系新风机组标准,即两级过滤和两级静电的四重高效过滤系统,去除室外空气中高达约 98%的pm2.5 等细颗粒物。同时,由集中式新风系统升级为可分户独立控制的新风系统,并依据分散式排风方式,将回风口和出风口分布于室内的不同区域,送风和回风各自独立封闭运行,有效避免了室内空气的交叉污染。

在新冠肺炎疫情蔓延的当下,居家生活成为人们的首选。与房子的亲密接触,也让很多人意识到绿色、健康的居住环境并不是流于形式,而是与自己的日常生活密切相关。在此背景下,中国金茂的2.0 智慧科技系统再次被广泛关注,并成为业界绿色科技住宅的样板,深受众多业主的认可与追捧。与1.0系统相比,2.0 智慧科技系统通过诸多科技系统铸就了低碳、绿色、健康的居住区,真正提升了居家生活的安全性、便利性、舒适性、艺术性等,实现环保节能的居住环境。

对中国金茂而言,这些年凭借金茂产品的品牌价值带来了极大的增长驱动力,从而成就了金茂发展的“第一曲线”。历经十年的迭代发展,中国金茂如今已在全国 24 个城市布局了 47 座金茂府,销售均价在 Top20 房企中连续三年位列第一。

从金茂府的横空出世到扶摇直上,中国金茂始终从城市运营的高度操盘每一个项目,这也使其意识到城市运营不仅是具备一定体量规模的运营,还包括对这座城市的深切洞察以及在此地深耕运营的耐心与决心。

双曲线加持 “第二曲线”成内生动力

在随后的2015年,中国金茂宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商。如今,城市运营已成为中国金茂发展的“第二曲线”,赋予了其穿越行业周期、持续高质量增长的内生动力。

城市运营,遵循的是“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”运营逻辑,并坚持“两驱动、两升级”的城市运营模式,即以规划驱动为牵引,以资本驱动为基石,助力城市升级与产业升级。

早在2008 年,中国金茂打造了上海国际新名片——星外滩。当时的北外滩还只是一个航运码头,远没有对面的陆家嘴和外滩。中国金茂借鉴伦敦的金丝雀码头,以城市功能升级为理念,将北外滩重新定义为世界级的“金融航运的中心”和“文化休闲旅游的基地”乃至“全球绿色地标”。如今的上海星外滩,沿整个黄浦江岸线有 2 公里长,在上海东方明珠为中心两公里的半径内,整个区域的独栋写字楼共计 145 栋,星外滩独占 34 栋(约 23%)。

在城市运营的过程中,中国金茂主要发力三类产品。例如以杭州富阳秦望城市综合体为代表的城市核心综合体、以长沙梅溪湖国际新城为代表的城市新城、以及以丽江金茂谷镇、无锡霞客岛生态城为代表的特色小镇。

数据显示,在2019年,中国金茂新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目,并有苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。自此,中国金茂已累计落地20 个城市运营项目,分别处于不同的城市运营发展阶段,规模效应初成,并能够在未来五年内保持稳定轮动的运营发展节奏,为公司持续贡献利润。

城市运营之所以成为中国金茂的“第二曲线”,首先是因为中国金茂较早开始探索这一领域,并在城市运营中具备先发优势。早在20年前,金茂大厦建立时,中国金茂就开始思考城市运营。其次,中国金茂将城市运营作为第二曲线,是建立在其第一曲线业务的开发优势、品牌优势、资源优势基础之上。随着中国金茂的城市运营实力不断壮大,不仅在带动区域产业经济、吸引人口集聚、改善美好生活等方面具有长久的整体推动力,也与自身的第一曲线业务形成了相互赋能的叠加效应。

以长沙梅溪湖国际新城为例。在2011-2019年,总计有8.1万户家庭安家梅溪湖。仅在教育配套方面,梅溪湖环湖目前就已建成11所优质中小学,全面提升区域内的教育质量水平。通过城、人、产三者有机结合,中国金茂让梅溪湖所在的湘江新区,2017年片区生产总值破2000亿元,增速连续三年保持11%以上,经济增速领跑长沙乃至全湖南省。

(责任编辑:李.彤)
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